【华创地产•袁豪团队】房地产周报:投资下行趋势明确,央行推降息新招 LPR

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

投资要点

 1 房地产行业数据:上周(19/08/10-19/08/16)主流 45 城一手房成交 537 万平米, 环比-8%;其中,一二线环比-9%、三四线环比-4%;8 月月成交同比-10%,较 7 月下降 14pct,其中一二线同比-6%、三四线同比-21%,分别较 7 月-17pct 和 -9pct,一二线成交仍好于三四线。上周 14 个重点城市二手房合计周成交 139 万平米,环比-7%;8 月累计成交 351 万平米,同比+2%,较 7 月下降 1pct。库存方面,上周 15 城推盘环比+63%,成交环比-9%,周成交/推盘比 0.94 倍, 低于上周的 1.68 倍,高于 7 月的 1.18 倍;15 城可售面积 7,686 万平米,环比 +0.1%;3 个月移动平均去化月数为 8.7 个月,环比上升 0.3 个月,行业依然处 于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。  

 2 主要政策新闻:7 月社融 1.01 万亿元,不及预期;1-7 月地产投资累计增速 10.6%,放缓 0.3pct,连续 3 月放缓,投资下行趋势明确;1-7 月固定资产投资 累计增速 5.8%,放缓 0.1pct;1-7 月社零累计增速 7.6%,放缓 2.2pct;1-7 月;工业增加值累计增速 5.8%,放缓 0.2pct;各种宏观数据走弱,表明经济下行压 力加大。7 月全国首套房贷款平均利率为 5.44%,环比+2BP。央行参事盛松成 称房地产调控不是压制房地产市场的发展,而是使房地产市场发展相对可控。发改委称房企发行外债进行申请备案登记不能简单地认为是收紧发债,而是一 种规范管理的举措。央行 LPR 新机制出炉,实现变相的非对称差降息,其中 将增加 5 年期以上品种,为住房抵押贷款等长期贷款利率定价提供参考。

 3 公司动态跟踪:保利地产 19H1 实现营收 711.2 亿元(+19.5%),归母净利润 99.6 亿元(+53.3%);金科股份 19H1 实现营收 261.1 亿元(+67.9%),归母 净利润 25.9 亿元(+288.5%);荣盛发展 19H1 实现营收 243.6 亿元(+25.7%), 归母净利润 29.4 亿元(+31.1%);华夏幸福 19H1 实现营收 387.3 亿( +10.7%), 归母净利润 84.8 亿元(+22.4%);旭辉控股发布未经审核业绩公告,19H1 实 现营收 200.6 亿(+8.9%),核心净利润 28.7 亿元(+17.3%);阳光城拟以购 房应收款为基础资产融资,总额 20 亿元。 

 4  一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数上涨 0.6%,沪深 300 指数上 涨 2.12%,相对收益为-1.52%,板块表现弱于大市,在 28 个板块排名中排第 22 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分 别为:宜华健康、金科股份、华丽家族、中房股份、新华联,上周涨跌幅 排名后 5 位的房地产个股分别为阳光股份、北京城建、泰禾集团、东华实 业、荣丰控股。 

 5 投资建议:我们认为近期宏观经济下行压力大,同时近期房地产行业基本 面略有走弱,并预计投资逐步放缓、销量二次探底,政策面和资金面却已 于 18Q3 见底,并全球流动性宽松预期升温,而估值仍处于低位,2019PE 仅 4-9 倍,NAV 折价 20-80%,此外,主流房企销售保持稳定,集中度继 续提升,中报普遍业绩大幅高增,并股息国债利差创新高,板块吸引力大 幅提升。我们维持开发板块推荐评级,推荐:1)低估值、高股息龙头:保 利地产、金地集团、万科 A、融创中国、绿地控股、招商蛇口;2)二线成 长蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、 蓝光发展;3)商业地产:大悦城;4)国企改革:首开股份。此外,维持 物管板块推荐评级,维持推荐:中航善达,并建议关注:碧桂园服务、永 升生活服务等。

 6 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。 

目      录

图  表  目  录 

一、行业数据

(一)新房成交量:上周 45 城周成交环比-8%,月成交同比-10%,一二线同比-6%、三四线同比-21% 

1、成交周环比:上周 45 城周成交环比下降 8%,一二线环比下降 9%、三四线环比下降 4% 

上周(8.10-8.16)45 个重点城市新房合计成交 536.5 万平米,环比下降 7.7%,较 18 年周均成交 585.9 万平米下降 7.5%,较本年周均成交 604.5 万平米下降 11.2%。 

其中一二线城市合计成交 402.2 万平米,环比下降 9.0%,较 18 年周均成交 413.4 万平米下降 2.7%,较本年周均 成交 448.2 万平米下降 10.3%。三四线城市合计成交 134.3 万平米,环比下降 3.8%,较 18 年周均成交 166.5 万平米 下降 19.3%,较本年周均成交 156.3 万平米下降 14.1%。 

按照更细分城市能级来看, 

上周(8.10-8.16)4个一线城市新房合计成交66.5万平米,环比下降9.2%,较 18年周均成交83.9万平米下降20.7%, 较本年周均成交 86.5 万平米下降 23.2%。

上周(8.10-8.16)17 个二线城市新房合计成交 335.7 万平米,环比下降 8.9%,较 18 年周均成交 329.5 万平米上升 1.9%,较本年周均成交 361.7 万平米下降 7.2%。 

上周(8.10-8.16)16 个三线城市新房合计成交 86.6 万平米,环比上升 3.1%,较 18 年周均成交 104.0 万平米下降 16.8%,较本年周均成交 100.9 万平米下降 14.2%。 

上周(8.10-8.16)8个四线城市新房合计成交47.7万平米,环比下降14.2%,较 18年周均成交62.5万平米下降23.7%, 较本年周均成交 55.5 万平米下降 13.9%

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比:8 月 45 城月成交同比下降 10%,一二线同比下降 6%、三四线同比下降 21% 

8 月(8.1-8.16)45 个重点城市截止上周一手房合计成交 1,302.2 万平米,较 7 月同期环比下降 16.2%,较去年 8 月 同期同比下降 9.8%。其中当月成交同比较 7 月下降 13.9pct;年初累计至今成交 2.0 亿平米,同比上升 11.8%。 

其中一二线城市合计成交 979.7 万平米,较 7 月同期环比下降 16.0%,较去年 8 月同期同比下降 5.5%,其中当 月成交同比较 7 月下降 16.6pct;年初累计至今成交 14,535.2 万平米,同比上升 22.6%。三四线城市合计成交 322.5 万平米,较 7 月同期环比下降 16.8%,较去年 8 月同期同比下降 20.7%,其中当月成交同比较 7 月下降 8.5pct;年初 累计至今成交 5,069.3 万平米,同比下降 10.8%。 

按照更细分城市能级来看, 

8 月(8.1-8.16)4 个一线城市截止上周一手房合计成交 158.1 万平米,环比 7 月下降 18.6%,较去年 8 月同比下降 12.4%,其中当月成交同比较 7 月下降 16.1pct;年初累计至今成交 2,806.4 万平米,同比上升 19.1%。 

8 月(8.1-8.16)17 个二线城市截止上周一手房合计成交 821.5 万平米,环比 7 月下降 15.5%,较去年 8 月同比下降 4.0%,其中当月成交同比较 7 月下降 16.9pct;年初累计至今成交 11,728.8 万平米,同比上升 23.5%。 

8 月(8.1-8.16)16 个三线城市截止上周一手房合计成交 205.9 万平米,环比 7 月下降 16.3%,较去年 8 月同比下降 13.8%,其中当月成交同比较 7 月下降 2.7pct;年初累计至今成交 3,270.5 万平米,同比下降 6.8%。

8 月(8.1-8.16)8 个四线城市截止上周一手房合计成交 116.6 万平米,环比 7 月下降 17.8%,较去年 8 月同比下降 30.6%,其中当月成交同比较 7 月下降 16.4pct;年初累计至今成交 1,798.8 万平米,同比下降 17.2%。 

(二)二手房成交量:上周 14 城周成交环比-7%,8 月月成交同比+2%、较上月下降 1pct

上周(8.10-8.16)14 个重点城市二手房房合计成交 139.3 万平米,环比下降 7.2%;8 月截至上周累计成交 351.3 万 平米,较 7 月同期环比下降 2.2%,较去年 8 月同期同比上升 1.9%,其中当月成交同比较 7 月下降 0.8pct;年初累计 至今成交 4,376.6 万平米,同比上升 1.5%。 

按照更细分城市能级来看, 

上周(8.10-8.16)2 个一线城市二手房房合计成交 39.1 万平米,环比下降 14.9%;8 月截至上周累计成交 100.0 万 平米,较 7 月同期环比上升 8.0%,较去年 8 月同期同比下降 4.9%,其中当月成交同比较 7 月上升 9.1pct;年初累计 至今成交 1,222.9 万平米,同比下降 6.7%。 

上周(8.10-8.16)8 个二线城市二手房房合计成交 90.5 万平米,环比下降 2.6%;8 月截至上周累计成交 226.4 万平 米,较 7 月同期环比下降 5.6%,较去年 8 月同期同比上升 6.0%,其中当月成交同比较 7 月下降 7.5pct;年初累计至 今成交 2,849.8 万平米,同比上升 10.1%。 

上周(8.10-8.16)4 个三四线城市二手房房合计成交 9.7 万平米,环比下降 13.9%;8 月截至上周累计成交 24.9 万 平米,较 7 月同期环比下降 6.2%,较去年 8 月同期同比下降 4.2%,其中当月成交同比较 7 月上升 4.9pct;年初累计 至今成交 304.0 万平米,同比下降 26.4%。 

(三)新房库存:15 城上周推盘环比+63%,可售面积环比+0.1%、去化月数上升 0.3 个月 

上周(2019/8/10-2019/8/16)15 个重点城市合计推盘 179 万平米,环比上升 63.3%,对应上述城市合计成交 169 万平米,环比下降 8.6%,对应周成交/推盘比(去化率指标)为 0.94 倍,低于上周的 1.68 倍,高于 7 月的 1.18 倍。

上周末(2019/8/16)15 个重点城市合计住宅可售面积为 7,686.2 万平米,环比上升 0.1%。其中,一线城市合计 可售面积为 2,650.4 万平米,环比上升 0.0%。北上广深可售面积环比变化分别为-1.2%、+2.4%、-0.03%、-3.2%。二 线城市合计可售面积为 3,445.7 万平米,环比上升 0.2%。三线城市合计可售面积为 1,590.2 万平米,环比上升 0.2%。

上周末(2019/8/16)15 个重点城市住宅 3 个月移动平均去化月数为 8.7 个月,环比上升 0.3 个月。其中,一线 城市 3 个月移动平均去化月数为 9.0 个月,环比上升 0.3 个月。北上广深去化月数分别为 14.0 个月、6.7 个月、9.4 个月、6.5 个月。二线重点城市 3 个月移动平均去化月数为 7.1 个月,环比上升 0.3 个月。三线重点城市 3 个月移动 平均去化月数为 14.5 个月,环比上升 0.1 个月。 

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观:中国 7 月 M2 同比增长 8.1%;社会融资规模增量 1.01 万亿元,不及预期;中国 7 月社会消费品零售总额 同比增长 7.6%,工业增加值同比增长 4.8%,固定资产投资同比增长 5.7%;2019 年 1-7 月份,全国房地产开发投资 72843 亿元,同比增长 10.6%;7 月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 4.3%,二线城市新建商品住宅销售 价格同比上涨 10.7%;美国 30 年期国债收益率首次跌至 2%下方。 

信贷:中国 7 月新增人民币贷款 1.06 万亿元,预估为 1.28 万亿元,前值为 1.66 万亿元,同比少增 3975 亿元;7 月全国首套房贷款平均利率为 5.44%,环比上涨 2BP。 

市场:盛松成称房地产调控不是压制房地产市场的发展,而是使房地产市场发展相对可控;统计局称房地产市 场有保持平稳健康发展的基础,投资、销售等多项指标均呈现出连续下降或增速回落的现象;房地产类信托资金募 集规模下滑明显;人民日报强调“房住不炒”的定位不会改变,房地产市场有望继续保持平稳态势。

政策:国务院提出结合老旧小区改造,发展养老、托幼、家政和“互联网+教育”、“互联网+医疗”等服务;河北发布国内首部老旧小区既有住宅建筑综合改造地方标准;住建部将加快推动住房保障立法;东莞市要求居住项 目内严禁建设别墅;央行下半年将合理控制房地产贷款的增量增速,严格执行差别化住房信贷政策;郑州将出台大 都市区空间规划;国务院推动实际利率水平明显降低和解决融资难问题;发改委:房企发行外债进行申请备案登记 不能简单地认为是收紧发债,而是一种规范管理的举措;央行:完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制;住建部:要求房屋交易合同网签备案全覆盖。 

三、重点公司公告

保利地产公布 2019 年半年度报告,2019 年上半年,实现营业总收入 711.21 亿元,同比增长 19.49%;实现归属 于上市公司股东的净利润 99.5 亿元,同比增长 53.28%。金科股份公布 2019 年半年度报告,2019 年上半年,公司实 现营业总收入 261.05 亿元,同比增长 68%;实现归属于上市公司股东的净利润 25.90 亿元,同比增长 289%。旭辉控股发布 2019 未经审核的中期业绩公告,合同销售金额按年增加 33.9%至人民币 884 亿元,营业收入 200.6 亿,核心 净利润按年增长 17.3%至人民币 28.7 亿元,毛利率及核心净利润率分别为 29.6%及 14.3%;荣盛发展公布 2019 上半 年半年度报告,上半年公司实现营收 243.6 亿元,同比增长 25.7%;实现归母净利润 29.4 亿元,同比增长 31.1%;控 股下属公司签订涞源县荣盛·康体运动休闲小镇项目合作终止协议;公司将其持有并质押的 8902 万股公司股份解除 质押,同时将其 8400 万股公司股份办理质押手续。 

华夏幸福发布 2019 年半年度报告,上半年实现营业收入 387.3 亿,同比增长 10.74%;归属于上市公司股东的净 利润 84.8 亿元,同比增长 22.44%;实现销售额 645.31 亿元,签约销售面积共计 551.05 万平方米;公司拟向平安人 寿转让下属全资子公司北京物盛科技有限公司 100%股权及华夏幸福持有的对项目公司债权;公布 2018 年非公开发 行公司债券(第一期)票面利率调整公告,自 2019 年 9 月 10 日起,本期债券票面利率由 7.40%调整为 6.60%;绿地控股 7 月新增房地产项目 8 个,分别位于江苏无锡、浙江余姚、广东佛山、天津等地,总用地面积 98.66 万平方米, 总建筑面积 162.71 万平方米,总地价 56.04 亿元。阳光城拟与山东信托、融博泰合作,以公司及下属子公司项下房 地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产,以上述基础资产发行相关产品进行融资,总额不超过 20 亿元。大悦城将支付“15 中粮 01”本年度的利息,票面利率为 4.40%,每手(面值 1,000 元)派发利息为人民币 44.00 元, 扣税后为 35.20 元。蓝光发展公开发行 2019 年公司债券(第三期)在上海证券交易所上市,发行总额 3 亿元,票面利率 7%。招商蛇口将子公司招华会展未使用的担保额度 1 亿元调剂至全资子公司招商商置,本次调剂的额度占公司 最近一期经审计的归属于上市公司股东净资产的 0.13%。 

四、板块行情回顾

板块表现方面,SW 房地产指数上涨 0.6%,沪深 300 指数上涨 2.12%,相对收益为-1.52%,板块表现弱于大市, 在 28 个板块排名中排第 22 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为:宜华健康、 金科股份、华丽家族、中房股份、新华联,上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为阳光股份、北京城建、泰禾 集团、东华实业、荣丰控股。

五、风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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