【华创地产•袁豪团队】华夏幸福19年中报点评:业绩稳增,回款改善,拿地上行

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 1  19H1 业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增

19H1 公司实现营业收入 387.3 亿元,同比增长 10.7%,其中地产结算收入 228.8 亿元, 同比增长 20.6%,;归属于上市公司股东的净利润 84.8 亿元,同比增长 22.4%;扣非 归母净利润 84.4 亿元,同比增长 30.7%;基本每股收益 2.78 元,同比增长 23.6%;销 售毛利率和归母净利率分别为 48.7%和 21.9%,分别同比增长 3.1pct 和 2.1pct;三项费 用率合计 11.4%,同比下降 2.3pct,主要由于管理费率下降 2.4pct。2019H1 末预收账款 达 1,403 亿元,同比下降 2.1%,覆盖 18 年房地产结算收入的 2.7 倍,远高于行业平均。此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即 18-20 年业绩分别不低于 114.2 亿、 144.9 亿和 180.0 亿,对应 19 年和 20 年业绩增速分别为 23%和 24%。 

 219H1 销售额 641 亿元、同比-20%,上半年拿地增加后销售或将低位回升 

19H1 公司实现销售额 640.7 亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘 不足;其中地产销售额 478.7 亿元,同比-26.7%,但降幅较 19Q1 收窄 7.2pct;销售面 积 550.3 万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比 66%,较 18 年提升 12pct,且环南 京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 16%、10%、24%。公司 19H1 拿地显 著加速,拿地金额 123 亿元,同比+69%,拿地额/销售额为 26%;拿地面积 246 万方, 同比+66%;拿地均价 5,000 元/平,占比销售均价 43%。营业收入方面,京外区域实现 收入占比 38%,较 18 年提升 7pct。公司截至 18 年末持有待开发+在建未售土储 1,398 万方;预计 19 年新开工面积 1,198 万方,较上年计划同比-39.8%;施工面积 4,219 万 方,较上年计划同比-3.1%;竣工面积 1,037 万方,较上年计划同比+2.6%。

 3深耕都市圈、产业新城项目拓展加速,吴向东加盟、商办业务蓄势待发 

公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局。19H1 公司新增 5 个 入库 PPP 项目、均位于外埠。19H1 产业园区新增签约入园企业 328 家,新增签约投资 额 1,051.5 亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业 266 家,新增签约投资额 939.3 亿元,同比+20.2%。19H1 公司产业服务收入 118.75 亿元,其中京外达到 87.74 亿元, 同比+96%。并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展,19H1 获取北京丽泽金 融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。 

4回款改善,负债率上行、增量融资成本下行,携手平安、融资渠道畅通 

19H1 公司销售商品提供劳务收到的现金为 397 亿元,回款率(表内销售回款/全口径销 售)为 62%,同比+16pct。19H1 末公司资产负债率和净负债率分别为 88.1%和 225.8%, 同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。公司融资 余额 1,818.4 亿元,同比+61.1%;银行贷款、债券类和信托类分别占比 28%、 41%和 31%;融资加权平均成本为 7.23%,较 18 年末提升 0.8pct;银行贷款、债券类和信托类平均 成本分别为 6.41%、6.87%和 8.60%,债券和信托融资成本显著下行。并且,19H1 末公 司筹资现金流入 761 亿元,同比+109%;预计随着公司与平安战略合作稳步开展后, 公司融资环境及债务结构将持续优化。

 5投资建议:业绩稳增,回款改善,拿地上行,维持“强推”评级 

华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的 PPP 市场化运作机制,在京津 冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增 量拿地能力。19H1 公司外埠销售占比继续提升,同时平安 2 月增持、目前持股 25.25%, 充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固 了未来三年业绩的承诺。由于公司销售暂时不及预期,我们下调公司 2019-21 年每股 收益预测为 4.83、6.00 和 7.31 元(调整前为 5.09、6.61 和 8.57 元),对应 19 年 PE 仅 5.4 倍,18A、19E 股息率分别达 4.6%和 6.5%,鉴于板块估值下移,我们按照公司 19 目标 PE 为 7 倍,将目标价下调至 33.8 元,维持“ 强推 ”评级。

 6 风险提示:房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。 

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

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《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

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《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》(19/08/14)

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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