【华创地产•袁豪团队】房地产周报:地方政策高频微调,全球流动性宽松

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

投资要点

上周(19/07/20-19/07/26)主流45城一手房周成交590万平米,环比-3%;其中,一二线环比-6%、三四线环比+7%;7月月成交同比+4%,较6月下降12pct,其中一二线同比+14%、三四线同比-17%,分别较6月-10pct和-16pct,一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交147万平米,环比-5%;7月截至上周累计成交596万平米,同比+3%,较6月上升10pct。库存方面,上周15城推盘环比-21%,成交环比-13%,周成交/推盘比1.03倍,高于上周的0.93倍,低于6月的1.03倍;15城可售面积7,687万平米,环比-0.1%;3个月移动平均去化月数为8.3个月,环比上升0.2个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面,央行7月23日开展TMLF及MLF合计操作4977亿元, 7天内投放1.2万亿;土耳其央行将一周回购利率下调至19.8%,超市场一致预期,俄罗斯央行降息25个基点至7.25%,创一年来新低,流动性继续趋松。需求端,苏州扩大限售范围,洛阳政府出台限价令,长沙住房公积金最低缴存比例由8%降低至5%,地方政策高频微调。我们依然认为政策面和资金面已在18H2见底。我们认为,近期基本面略有走弱,并预计投资逐步放缓、销量二次探底,政策面和资金面却已于18Q3见底,并全球流动性宽松预期升温,而估值仍处于低位,2019PE仅4-9倍,NAV折价20-60%,此外,主流房企销售保持稳定,集中度继续提升,中报普遍业绩大幅高增,板块低估值吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级,维持推荐:1)一线龙头:保利地产、万科A、融创中国、金地集团、绿地控股、招商蛇口;2)二线蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展;3)商业地产:大悦城;4)国企改革:首开股份。此外,维持物管板块推荐评级,维持推荐:中航善达,并建议关注:碧桂园服务、永升生活服务等。

支撑评级要点

 1 房地产行业数据:上周45个重点城市新房合计成交589.6万平米,环比下降3.1%;7月截止上周一手房合计成交2,400.5万平米,较6月同期环比下降5.7%,较去年7月同期同比上升4.2%;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+8.0%、-8.7%、-2.4%、+24.8%,当月月成交同比分别为:+5.0%、+15.7%、-17.0%、-17.6%。15城可售面积为7,686.7万平米,环比下降0.1%;3个月移动平均去化月数为8.3个月,环比上升0.2个月。

 2 主要政策新闻:7月23日央行开展TMLF及MLF合计操作4977亿元,央行7天内投放1.2万亿,流动性密集释放;土耳其央行将一周回购利率从24%下调至19.75%,超市场一致预期;俄罗斯央行降息25个基点至7.25%,创一年来新低;洛阳政府出台限价令,目前在售项目以19年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价;苏州扩大限售范围,市区内新房满3年后方可转让,二手房满5年后方可转让;长沙住房公积金最低缴存比例由8%降低至5%;国务院提出完善土地二级市场转让规则、抵押机制、出租管理等主要任务;北京规划自然资源称2019年北京供应住宅用地1150公顷,与2018年1200公顷基本持平;上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三地2019年一体化发展工作方案正式签约。

 3 公司动态跟踪:融创中国2019H1实现归母净利润92亿元,同比增长超45%,核心净利润同比增长超过100%;新城控股筹划转让部分项目公司股权及相关债权,目前已有15个项目与交易对方签订了转让协议,交易对价合计约为68.6亿元;招商蛇口和中航善达收到国资委批复,同意中航国际控股将其持有的中航善达22.35%股权转让给招商蛇口;金科股份拟10.2亿平价收购新城控股控制的2家项目公司股权;华夏幸福确认成为湖南省衡阳汽车产业新城PPP项目的成交供应商。

 4  一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌1.68%,沪深300指数上涨1.33%,相对收益为-3.01%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第27位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:*ST新梅、中茵股份、阳光股份、亚太实业、嘉凯城。

 5 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。

目      录

图  表  目  录 

一、行业数据

(一)新房成交量:上周45城周成交环比-3%,月成交同比+4%,一二线同比+14%、三四线同比-17%

1、成交周环比:上周45城周成交环比下降3%,一二线环比下降6%、三四线环比上升7%

上周(7.20-7.26)45个重点城市新房合计成交589.6万平米,环比下降3.1%,较18年周均成交585.9万平米上升1.7%,较本年周均成交523.1万平米上升12.7%。

其中一二线城市合计成交439.2万平米,环比下降6.0%,较18年周均成交413.4万平米上升6.2%,较本年周均成交386.8万平米上升13.5%。三四线城市合计成交150.4万平米,环比上升6.8%,较18年周均成交166.5万平米下降9.7%,较本年周均成交136.3万平米上升10.4%。

按照更细分城市能级来看,

上周(7.20-7.26)4个一线城市新房合计成交82.0万平米,环比上升8.0%,较18年周均成交83.9万平米下降2.2%,较本年周均成交76.8万平米上升6.8%。

上周(7.20-7.26)17个二线城市新房合计成交357.2万平米,环比下降8.7%,较18年周均成交329.5万平米上升8.4%,较本年周均成交310.0万平米上升15.2%。

上周(7.20-7.26)16个三线城市新房合计成交91.3万平米,环比下降2.4%,较18年周均成交104.0万平米下降12.3%,较本年周均成交88.2万平米上升3.5%。

上周(7.20-7.26)8个四线城市新房合计成交59.2万平米,环比上升24.8%,较18年周均成交62.5万平米下降5.4%,较本年周均成交48.1万平米上升23.0%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比:7月45城月成交同比上升4%,一二线同比上升14%、三四线同比下降17%

7月(7.1-7.26)45个重点城市截止上周一手房合计成交2,400.5万平米,较6月同期环比下降5.7%,较去年7月同期同比上升4.2%。其中当月成交同比较6月下降12.2pct;年初累计至今成交1.8亿平米,同比上升14.0%。

其中一二线城市合计成交1,812.5万平米,较6月同期环比下降3.2%,较去年7月同期同比上升13.7%,其中当月成交同比较6月下降10.2pct;年初累计至今成交13,195.1万平米,同比上升26.1%。三四线城市合计成交588.0万平米,较6月同期环比下降12.5%,较去年7月同期同比下降17.2%,其中当月成交同比较6月下降16.3pct;年初累计至今成交4,598.4万平米,同比下降10.7%。

按照更细分城市能级来看,

7月(7.1-7.26)4个一线城市截止上周一手房合计成交310.8万平米,环比6月下降16.7%,较去年7月同比上升5.0%,其中当月成交同比较6月下降8.3pct;年初累计至今成交2,570.8万平米,同比上升22.5%。

7月(7.1-7.26)17个二线城市截止上周一手房合计成交1,501.6万平米,环比6月上升0.2%,较去年7月同比上升15.7%,其中当月成交同比较6月下降11.2pct;年初累计至今成交10,624.4万平米,同比上升27.1%。

7月(7.1-7.26)16个三线城市截止上周一手房合计成交368.6万平米,环比6月下降16.1%,较去年7月同比下降17.0%,其中当月成交同比较6月下降18.1pct;年初累计至今成交2,963.5万平米,同比下降7.1%。

7月(7.1-7.26)8个四线城市截止上周一手房合计成交219.4万平米,环比6月下降5.6%,较去年7月同比下降17.6%,其中当月成交同比较6月下降13.1pct;年初累计至今成交1,634.8万平米,同比下降16.6%。

(二)二手房成交量:上周14城周成交环比-5%,7月月成交同比+3%、较上月上升10pct

上周(7.20-7.26)14个重点城市二手房房合计成交147.0万平米,环比下降5.2%;7月截至上周累计成交595.8万平米,较6月同期环比上升9.2%,较去年7月同期同比上升2.6%,其中当月成交同比较6月上升9.7pct;年初累计至今成交4,061.1万平米,同比上升0.9%。

按照更细分城市能级来看,

上周(7.20-7.26)2个一线城市二手房房合计成交44.3万平米,环比上升7.3%;7月截至上周累计成交163.2万平米,较6月同期环比上升14.8%,较去年7月同期同比下降13.6%,其中当月成交同比较6月上升6.0pct;年初累计至今成交1,137.5万平米,同比下降6.7%。

上周(7.20-7.26)8个二线城市二手房房合计成交93.2万平米,环比下降10.0%;7月截至上周累计成交392.5万平米,较6月同期环比上升7.8%,较去年7月同期同比上升14.8%,其中当月成交同比较6月下降11.7pct;年初累计至今成交2,652.2万平米,同比上升9.8%。

上周(7.20-7.26)4个三四线城市二手房房合计成交9.5万平米,环比下降7.2%;7月截至上周累计成交40.1万平米,较6月同期环比上升2.3%,较去年7月同期同比下降19.9%,其中当月成交同比较6月上升11.5pct;年初累计至今成交271.4万平米,同比下降30.5%。

(三)新房库存:15城上周推盘环比-21%,可售面积环比-0.1%、去化月数上升0.2个月

上周(2019/7/13-2019/7/19)15个重点城市合计推盘174万平米,环比下降21.3%,对应上述城市合计成交178万平米,环比下降13.1%,对应周成交/推盘比(去化率指标)为1.03倍,高于上周的0.93倍,低于6月的1.03倍。

上周末(2019/7/26)15个重点城市合计住宅可售面积为7,686.7万平米,环比下降0.1%。其中,一线城市合计可售面积为2,709.4万平米,环比下降0.3%。北上广深可售面积环比变化分别为+0.4%、-1.0%、+0.0%、-1.7%。二线城市合计可售面积为3,377.7万平米,环比上升0.3%。三线城市合计可售面积为1,599.6万平米,环比下降0.4%。

上周末(2019/7/26)15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.3个月,环比上升0.2个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8.9个月,环比上升0.2个月。北上广深去化月数分别为14.2个月、6.3个月、9.6个月、6.6个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为6.5个月,环比上升0.1个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为14.7个月,环比下降0.2个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观:易纲表示,存贷款利率要分开走;央行开展TMLF及MLF合计操作4977亿元;中美经贸高级别磋商,将在于7月30日-31日在上海举行;据Fed Watch数据,美联储7月底降息预期100%;土耳其央行下调一周回购利率;俄罗斯降息25个基点;税务局推出了第一批10条便民办税缴费新举措。

调控:洛阳政府颁布限价令,单价超4月签约价不得网签;苏州市扩大限售范围,市区内新房满3年方可转让,二手房满5年方可转染。长沙住房公积金发布新政,公积金最低缴存比例由8%降低至5%。

土拍:珠海市挂牌4宗地块,地块计容建筑面积约为18万平,总起始价为31亿;广州共有6块地集中出让,2宗流拍,4宗成交,揽金82.22亿;国务院提出完善土地二级市场的主要任务。

市场:截至7月23日,2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算,多为小房企。

城市:上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三地2019年一体化发展工作方案正式签约;李总理:上海自贸区要抓住新机遇,推动高质量发展;杭州市与嘉兴市签订5项协议,共建杭州都市区。

其他:MSCI团队将择时就是否进一步纳入A股展开全面咨询;深圳国际子公司拟向股东提供60亿循环贷款,万科获得18亿。

三、重点公司公告

融创中国今年6个月中股东应占溢利预期同比增长超过45%,剔除业务合并收益及其摊销等事项影响后的股东应占溢利同比增长超过100%。新城控股拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权,交易总额不超过150亿元;子公司就15个项目公司与交易对方签订了转让协议,交易对价合计约为68.6亿元。招商蛇口&中航善达收到国务院国资委出具的批复,同意中航国际控股将其持有的中航善达22.35%股权转让给招商蛇口。金科股份拟以10.17亿元平价收购新城控股控制的2家房地产项目公司股权。阳光城拟以12.9亿收购上置集团及上海亚罗合计持有的辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司100%的股权以及对标的公司的应收债权。蓝光发展获准面向合格投资者公开发行总额不超过人民币25亿元公司债券,其中本期债券发行规模为不超过人民币14亿元。华夏幸福确认成为为湖南省衡阳汽车产业新城PPP项目的成交供应商。

荣盛发展董事会同意中鸿凯盛对荣盛物业进行增资,增资金额为9896万元;公司2015年发行的公司债券(第二期)品种一将于2019年7月29日支付利息及本金。中南建设2016年发行的公司债券(第二期)将于7月29日支付利息。光大嘉宝公司官方网站的域名由网页链接变更为网页链接阳光城股东东方信隆质押给泉州银行的公司股份4350.85万股已办理解除质押手续;公司为子公司南京文澜接受招商银行南京分行2亿元的贷款提供担保。中南建设控股股东中南城投将1.26亿股公司股份质押给华宝证券;同时将累计质押给兴业证券的8970万股公司股份解除质押。招商蛇口拟发行公司债券,实际发行规模为21亿元,本期债券评级为AAA。旭辉控股2022年到期为16亿元的6.70%优先票据将在香港联合交易所发行及上市。

四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数下跌1.68%,沪深300指数上涨1.33%,相对收益为-3.01%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第27位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:*ST新梅、中茵股份、阳光股份、亚太实业、嘉凯城,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为东华实业、哈高科、市北高新、新城控股、苏州高新。

五、风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧

华创地产研究团队

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《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》(19/07/28)

—-—-华创地产研究期待您的关注与支持!—---

袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

   邓    力   研究员

        19928735949

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