【华创地产•袁豪团队】房地产中报业绩预告点评:中报业绩普遍靓丽,板块EPS敏感性增强

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

事      件

近期主流房企陆续公布中报业绩预告。其中,绿地控股公告预计 2019H1 公司营收 2,015.9 亿元,同比增长 27.5%;预计归母净利润 88.2 亿元,同比增长 45.7%。阳光城2019H1 营业总收入 225.92 亿元,同比增长 48.56%;实现归母净利润 14.48 亿元,同比增长 40.38%。蓝光发展公告预计 2019H1 归母净利润约 12.5 亿元,同比增长 约 101%。首开股份预计 2019H1 实现营收约 219.3 亿元,同比增长 25.0%;实现归 母净利润约 17.3 亿元,同比增长 25.4%。金科股份公告预计 2019H1 公司归母净利 润将提升至 20-26 亿元,同比增长 200%-290%。 

点      评

 1 中报业绩:主流公司进入业绩释放期,19 年中期业绩普遍实现高增长 

近期主流房企陆续公布中报业绩预告。其中,绿地控股公告预计 2019H1 公司 营业收入 2,015.9 亿元,同比+27.5%;预计归母净利润 88.2 亿元,同比+45.7%。阳光城 2019H1 营业收入 225.9 亿元,同比+48.6%;实现归母净利润 14.5 亿元, 同比+40.4%。蓝光发展公告预计2019H1归母净利润约 12.5亿元,同比+ 101%。首开股份预计 2019H1 实现营收约 219.3 亿元,同比+25.0%;实现归母净利润 约 17.3 亿元,同比+25.4%。金科股份公告预计 2019H1 公司归母净利润将提 升至 20-26 亿元,同比+200%-290%。从已公布中报业绩快报来看,主流房企 进入业绩集中释放期,2019 年中期业绩普遍实现高增长。 

 2 计划竣工:主流公司 19 年计划竣工强劲+预收高覆盖保障后续业绩高增 

计划竣工来看,招商蛇口、荣盛发展、首开股份、金地集团、保利地产、蓝光 发展、万科 A19 年计划竣工面积分别为 1,000 万方、861 万方、465 万方、854 万方、2750 万方、400 万方、3077 万方,分别同比+100.5%、+39.8%、+35.9%、+27.1%、+24.0%、+18.7%、+11.6%。主流房企 19 年计划竣工强劲,并且考虑 到目前主流房企预收账款覆盖 18 年地产营收区间在 1.3-2.3 倍,预收账款覆盖 率均处较高水平,将有力保障后续业绩继续高增。 

 3 股价表现:主流房企业绩预后表现良好,政策面弹性弱化,EPS 更显重要 

股价表现来看,主流房企公布中报业绩预告后股价普遍表现良好。截至 7 月 16 日,首开股份收盘价 8.30 元/股,较预告日前(7 月 3 日)累计跌幅 7.88%, 值得注意的是,7 月 3 日当日首开上涨 4.43%;金科股份收盘价 6.56 元/股, 较预告日前(7 月 5 日)累计涨幅 3.80%;蓝光发展收盘价 6.42 元/股,较预 告日前(7 月 10 日)累计涨幅 9.37%;绿地控股收盘价 7.23 元/股,较预告日 前(7 月 11 日)累计涨幅 10.55%;阳光城收盘价 6.92 元/股,较预告日前(7 月 15 日)累计涨幅 6.13%。过去由于政策的空间弹性较大,因此 PE 敏感性较 EPS 更大,而预计政策面已再 18H2 见底,目前政策高频微调、即使收紧幅度也有限,政策弹性弱化,由此 EPS 敏感性较 PE 更大、对股价影响也更大。 

 4 投资建议:中报业绩普遍靓丽,板块 EPS 敏感性增强,维持行业 “推荐”

我们认为,短期来看,近期行业数据走弱,但主流房企销售保持稳定,并 19PE 估值仅 4-9 倍,NAV 折价 20-60%,并且房企中报普遍业绩高增,板块低估值 吸引力大幅提升;中期来看,在目前较为复杂的宏观环境下,政府将倾向于“一 城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合,19H1 类似于 12 年 Beta 逻辑,19H2 或更类似于 17 年 Alpha 逻辑,或再现集中度逻辑;维持房地产开发板块推荐 评级,维持推荐:1)一二线龙头:保利地产、万科、融创中国、金地集团、 招商蛇口、绿地控股;2)二线高成长蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、 荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展;3)国企改革概念:首开股份等。此外,维持物业管理板块推荐评级,建议关注:中航善达、碧桂园服务、永升 生活服务、新城悦等;并建议关注商业运营板块,新增推荐:大悦城。

 5 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。 

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》(19/07/14)

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》(19/07/16)

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

  2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

鲁星泽   研究员

        18390086688

曹    曼   研究员

        13816593032

邓    力   研究员

        19928735949

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