【华创地产•袁豪团队】房地产周报:政策弱幅高频反复,资金结构性略有收紧

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

投资要点

上周(19/06/15-19/06/21)主流45城一手房周成交713万平米,环比+5%;其中,一二线环比+7%、三四线环比+2%;6月月成交同比+18%,较5月上升10pct,其中一二线同比+28%、三四线同比-3%,分别较5月+10pct和+8pct,一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交160万平米,环比+0.1%;6月截至上周累计成交449万平米,同比-2%,较5月下降2pct。库存方面,上周15城推盘环比+25%,成交环比+9%,周成交/推盘比0.73倍,低于上周的0.84倍,低于5月的1.15倍;15城可售面积7,798万平米,环比+1.1%;3个月移动平均去化月数为8.6个月,环比上升0.1个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面,西安从外迁入的居民落户社保满一年及非本市户籍社保满5年可购房,一城一策框架下,政策弱幅高频反复;资金端有所收紧,天津、杭州上调首套房贷利率,苏州、厦门多家银行停止发放按揭贷款。境内发债环境持续收紧,多家房企拟发行海外债。区域政策方面,长三角一体化发展规划纲要已编制完成,示范区将设在沪苏浙交界处6个建制镇。养老服务“最后一公里”的社区居家养老,正受到决策层密切关注,或将利好物业板块。我们认为,短期来看,近期行业数据走弱,调控政策压力有望减轻,同时主流房企销售保持稳定,并19PE估值仅4-9倍,NAV折价20-60%,板块低估值吸引力大幅提升;中期来看,在目前较为复杂的宏观环境下,政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合,19H1类似于12年Beta逻辑,19H2或更类似于17年Alpha逻辑,或再现集中度逻辑;维持房地产开发板块推荐评级,维持推荐:1)一二线龙头:保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线高成长蓝筹:新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展;3)国企改革概念:首开股份等。此外,维持物业管理板块推荐评级,建议关注:新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。

支撑评级要点

 1 房地产行业数据:上周45个重点城市新房合计成交712.5万平米,环比上升5.2%;6月截止上周一手房合计成交2,005万平米,较5月同期环比上升9.2%,较去年6月同期同比上升18.2%;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+24.9%、+2.6%、+1.2%、+2.4%,当月月成交同比分别为:+30.7%、+27.2%、-2.1%、-4.4%。15城可售面积为7,798万平米,环比上升1.1%;3个月移动平均去化月数为8.6个月,环比上升0.1个月。

 2  主要政策新闻:证监会拟取消重组上市认定标准中的“净利润”指标,“累计首次原则”的计算期间进一步缩短至36个月等。国家发改委:我国正处于城镇化快速发展的中后期,还有很大发展潜力。经参头版:下半年逆周期调节将再发力,充分发挥投资在稳增长中的关键作用。西安从外迁入的居民落户社保满一年及非本市户籍社保满5年可购房。天津、杭州上调首套房贷利率,苏州、厦门多家银行停止发放按揭贷款。境内发债环境持续收紧,多家房企拟发行海外债。长三角一体化发展规划纲要已编制完成,示范区将设在沪苏浙交界处6个建制镇。养老服务“最后一公里”的社区居家养老,正受到决策层密切关注。1-5月碧万恒等7家房企销售规模破千亿,大型房企资金优势凸显,土地资源将进一步集中于头部企业。

 3 公司动态跟踪:招商蛇口以2.95亿元出售其太子湾商务大厦物业给粤荣租赁;公开发行公司债5亿元;拟回购股份总额不超过40亿元且不低于23.26亿元,回购价格不超过23.12元/股。保利地产针对公司2018年度利润分配及资本公积金转增股本的影响,将公司股票期权激励计划的行权价格由8.01元/股调整为7.51元/股。荣盛发展发行供应链ABS4.44亿元,其中优先级联荣 1A规模4.2亿/7.8%。

 4  一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数上涨2.25%,沪深300指数上涨4.9%,相对收益为-2.65%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第25位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:世纪星源、亚太实业、海德股份、匹凸匹、洲际油气。

 5 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。

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图  表  目  录 

一、行业数据

(一)新房成交量:上周45城周成交环比+5%,月成交同比18%,一二线同比+28%、三四线同比-3%

1、成交周环比:上周45城周成交环比上升5%,一二线环比上升7%、三四线环比上升2%

上周(6.15-6.21)45个重点城市新房合计成交712.5万平米,环比上升5.2%,较18年周均成交585.9万平米上升22.9%,较本年周均成交586.5万平米上升21.5%。

其中一二线城市合计成交530.8万平米,环比上升6.5%,较18年周均成交413.3万平米上升28.4%,较本年周均成交433.4万平米上升22.5%。三四线城市合计成交181.6万平米,环比上升1.6%,较18年周均成交166.5万平米上升9.1%,较本年周均成交153.1万平米上升18.6%。

按照更细分城市能级来看,

上周(6.15-6.21)4个一线城市新房合计成交108.9万平米,环比上升24.9%,较18年周均成交83.9万平米上升29.8%,较本年周均成交85.3万平米上升27.7%。

上周(6.15-6.21)17个二线城市新房合计成交421.9万平米,环比上升2.6%,较18年周均成交329.4万平米上升28.1%,较本年周均成交348.1万平米上升21.2%。

上周(6.15-6.21)16个三线城市新房合计成交118.9万平米,环比上升1.2%,较18年周均成交103.9万平米上升14.4%,较本年周均成交99.1万平米上升20%。

上周(6.15-6.21)8个四线城市新房合计成交62.7万平米,环比上升2.4%,较18年周均成交62.5万平米上升0.3%,较本年周均成交54万平米上升16.1%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比:6月45城月成交同比上升18%,一二线同比上升28%、三四线同比下降3%

6月(6.1-6.21)45个重点城市截止上周一手房合计成交2,005万平米,较5月同期环比上升9.2%,较去年6月同期同比上升18.2%。其中当月成交同比较5月上升10.1pct;年初累计至今成交1.4亿平米,同比上升15.8%。

其中一二线城市合计成交1486万平米,较5月同期环比上升10.3%,较去年6月同期同比上升27.9%,其中当月成交同比较5月上升10.4pct;年初累计至今成交10,586.3万平米,同比上升29.2%。三四线城市合计成交519万平米,较5月同期环比上升6.4%,较去年6月同期同比下降2.9%,其中当月成交同比较5月上升8.4pct;年初累计至今成交3740.2万平米,同比下降10.5%。

按照更细分城市能级来看,

6月(6.1-6.21)4个一线城市截止上周一手房合计成交280.8万平米,环比5月上升8.1%,较去年6月同比上升30.7%,其中当月成交同比较5月上升19.6pct;年初累计至今成交2,082.8万平米,同比上升29.1%。

6月(6.1-6.21)17个二线城市截止上周一手房合计成交1,205.2万平米,环比5月上升10.8%,较去年6月同比上升27.2%,其中当月成交同比较5月上升8.1pct;年初累计至今成交8,503.4万平米,同比上升29.3%。

6月(6.1-6.21)16个三线城市截止上周一手房合计成交342.8万平米,环比5月上升4.4%,较去年6月同比下降2.1%,其中当月成交同比较5月上升0.8pct;年初累计至今成交2,420.6万平米,同比下降6.4%。

6月(6.1-6.21)8个四线城市截止上周一手房合计成交176.2万平米,环比5月上升10.6%,较去年6月同比下降4.4%,其中当月成交同比较5月上升21.1pct;年初累计至今成交1,319.6万平米,同比下降17.2%。

(二)二手房成交量:上周14城周成交环比+0%,6月月成交同比-2%、较上月下降2pct

上周(6.15-6.21)14个重点城市二手房房合计成交160.3万平米,环比上升0.1%;6月截至上周累计成交448.5万平米,较5月同期环比上升1%,较去年6月同期同比下降1.7%,其中当月成交同比较5月下降2.2pct;年初累计至今成交3293.5万平米,同比上升1.9%。

按照更细分城市能级来看,

上周(6.15-6.21)2个一线城市二手房房合计成交44.4万平米,环比上升5.8%;6月截至上周累计成交117.8万平米,较5月同期环比下降3.6%,较去年6月同期同比下降15.5%,其中当月成交同比较5月下降6.8pct;年初累计至今成交926.3万平米,同比下降3.8%。

上周(6.15-6.21)8个二线城市二手房房合计成交105.6万平米,环比下降2.6%;6月截至上周累计成交298.7万平米,较5月同期环比上升2.2%,较去年6月同期同比上升9.2%,其中当月成交同比较5月下降2.1pct;年初累计至今成交2146.6万平米,同比上升10.2%。

上周(6.15-6.21)4个三四线城市二手房房合计成交10.3万平米,环比上升5.9%;6月截至上周累计成交32.1万平米,较5月同期环比上升7.4%,较去年6月同期同比下降26.4%,其中当月成交同比较5月上升7.8pct;年初累计至今成交220.6万平米,同比下降31.4%。

(三)新房库存:15城上周推盘环比+25%,可售面积环比+1%、去化月数上升0.1个月

上周(2019/6/15-2019/6/21)15个重点城市合计推盘314万平米,环比上升25.2%,对应上述城市合计成交230万平米,环比增长8.7%,对应周成交/推盘比(去化率指标)为0.73倍,低于上周的0.84倍,低于5月的1.15倍。

上周末(2019/6/21)15个重点城市合计住宅可售面积为7798万平米,环比上升1.1%。其中,一线城市合计可售面积为2742.6万平米,环比下降0.4%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.2%、+0.5%、-0.6%、-3.1%。二线城市合计可售面积为3431万平米,环比上升1.9%。三线城市合计可售面积为1624.4万平米,环比上升2%。

上周末(2019/6/21)15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.6个月,环比上升0.1个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比上升0.1个月。北上广深去化月数分别为12.1个月、6.3个月、9.4个月、8.7个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为6.9个月,环比上升0.1个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为17.3个月,环比下降0.2个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观:5月银行间货币市场成交同比增长21.54%,债券市场成交同比增长67.45%,沪市日均交易量环比下降39.95%,深市环比下降37.95%。国家发改委:我国正处于城镇化快速发展的中后期,还有很大发展潜力。

市场:5月份,一、二、三线城市新建住宅和二手住宅销售同比皆增长,上涨0.3%-11.3%不等。1-5月,碧桂园、万科A、中国恒大、融创中国、保利地产等7家房企销售规模破千亿。监管趋严背景下,大型房企资金优势凸显,土地资源将进一步集中于头部企业。

信贷:5月,全国发行地方政府债券3043亿元,平均发行期限12年,平均发行利率3.73%;天津首套房贷利率最低上浮5%;杭州部分银行开始上调首套房贷利率,额度收紧;据媒体报道并经多家银行证实,苏州、厦门多家银行停止发放按揭贷款;境内发债环境持续收紧,多家房企拟发行海外债。

长效机制:进一步深化户籍制度改革,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户;警惕部分城市房地产金融化,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;推进城镇老旧小区改造,今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金;《住房租赁条例》有望年内推出,加快培育和发展租赁市场。

购房政策:西安购房新政:从外迁入的居民落户社保满一年及非本市户籍社保满5年,可购买商品房或二手房。

长三角一体化:长三角一体化发展规划纲要已编制完成,目前长三角两省一市正根据此制定细化的实施方案;长三角一体化示范区启动区域将设在沪苏浙交界处6个建制镇。南京发改委对蚌埠的加入表示欢迎和支持,希望与蚌埠密切合作,加强沟通。

其他:养老服务“最后一公里”的社区居家养老,正在受到决策层的密切关注;证监会拟取消重组上市认定标准中的“净利润”指标,“累计首次原则”的计算期间进一步缩短至36个月等。

三、重点公司公告

招商蛇口子公司海滨置业出售其太子湾商务大厦物业给粤荣租赁,物业总建筑面积约2,355.24平方米,交易金额为人民币2.95亿元;公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)基础发行规模5亿元,其中品种一基础发行规模为2.5亿元,品种二基础发行规模为2.5亿元,可超额配售不超过51亿元;拟回购股份的资金总额不超过人民币40亿元且不低于人民币23.26亿元,回购价格不超过23.12元/股。保利地产针对公司2018年度利润分配及资本公积金转增股本的影响,将公司股票期权激励计划的行权价格由8.01元/股调整为7.51元/股。中南建设控股股东中南城投将累计质押给兴业证券股份有限公司的5980万股公司股份解除了质押。本次解除质押后,中南城投持有的本公司股份累计质押12.91亿股,占中南城投所持公司股份的63.93%,占公司总股份的34.80%;境外全资子公司 Haimen Zhongnan Investment Development (International) Co., Ltd.截至目前,在 5 亿美元批准额度内,已完成 4 亿美元境外债券的发行;东方金诚对公司追踪评级,维持本公司主体信用等级 AA+,评级展望稳定。

华夏幸福公司控股股东华夏控股拟向公司提供18亿元永续债权资金,过去12个月,公司及下属公司与王文学先生控制的公司发生的关联交易总额为1.85亿元。荣盛发展于2019年6月17日成立专项计划,由中山证券向合格投资者推广“中山-联荣供应链金融1-10号资产支持专项计划”产品,实际收到4.44亿元,达到募集规模;其中联荣 1A规模4.2亿/7.8%。阳光城控股股东阳光集团全部买入阳光财富1号持有的股票,交易股份1653.39万股,价格6.55元,总金额1.08亿元;公司控股股东东方信隆对公司的股份做了质押,质押股数1660万股,本次质押占其所持股份的2.68%。

四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数上涨2.25%,沪深300指数上涨4.9%,相对收益为-2.65%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第25位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:世纪星源、亚太实业、海德股份、匹凸匹、洲际油气,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大港股份、三湘股份、银亿股份、华业资本、丰华股份。

五、风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略: 周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析: 当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2: 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评: 雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析: 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐) 》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》(19/06/20)

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

    复旦大学理学硕士

    曾任职于戴德梁行、中银国际

    2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

    慕尼黑工业大学工学硕士

    2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士,CPA,FRM

    曾任职于上海地产集团

    2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

    哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

    袁    豪  首席分析师

        13918096573

        鲁星泽   研究员

        18390086688

        曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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