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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
6月10日，首开股份公布5月销售数据，5月实现签约金额92.2亿元，同比+52.8%；实现签约面积32.5万平方米，同比+30.4%；1-5月累计实现签约金额321.4亿元，同比+36.9%，累计实现签约面积115.6万方，同比+28.7%。
1 5月销售额92亿元、同比+53%，1-5月累计销售321亿元、同比+37%
5月公司实现签约金额92.2亿元，环比-27.2%，同比+52.8%，涨幅较上月下降17.5pct，大幅高于克尔瑞主流50房企5月单月平均同比+17.0%；实现签约面积32.5万平米，环比-21.6%，同比+30.4%，涨幅较上月下降22.7pct，表现优于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%；销售均价28,363元/平米，环比-7.1%，同比+17.1%。1-5月公司累计实现签约金额321.4亿元，同比+36.9%，完成年初销售计划31.8%；累计实现签约面积115.6万平方米，同比+28.7%。累计销售均价27,806元/平米，较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市，并且京内土储占比总土储31%，在当前一二线市场韧性较强背景下，预计19年全年去化或超预期。
2 5月拿地36亿、同比+9%，拿地/销售额比39%，拿地稳健、略转积极
5月公司在温州、福州、珠海3城共获取3个项目，对应新增建面61.6万平米，同比+500.2%；对应总地价35.6亿元，同比+9.1%，拿地额占比销售额38.6%；平均楼面价5,776元/平米，较18年拿地均价-69.4%，主要源于公司5月拿地城市能级有所下降。1-5月公司共获5个项目，新增规划面积104.6万方，同比+109.3%；对应地价98.1亿元，同比+2.5%；平均楼面地价9,378元/平米，同比-51.0%；拿地额占比销售额30.5%，拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健，但5月开始略转积极，并注重成本可控。
3 北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出
18年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创股权激励计划获批，电子城股权激励草案出台，北京国改推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。
4 投资建议：销售持续靓丽，拿地略转积极，维持“强推”评级
首开股份作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，将是京国改重要标的；公司自2007年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持公司2019-20年每股收益1.41、1.63元，对应19年PE为6.3倍，NAV折价达55%，按19年目标PE9.0倍，维持目标价12.67元，维持“强推”评级。
5 风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略： 周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析： 当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2： 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评： 雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析： 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
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《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
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《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
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《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
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《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
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