【华创地产•袁豪团队】房地产周报:成交平稳、库存下降,政策弱幅高频反复

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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力

投资要点

上周(19/05/31-19/06/06)主流45城一手房周成交672万平米,环比-1%;其中,一二线环比+1%、三四线环比-8%;6月月成交同比+9%,较5月上升1pct,高基数效应来临,其中一二线同比+19%、三四线同比-12%,分别较5月+1pct和-1pct,其中一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交161万平米,环比-10%;6月截至上周累计成交126万平米,同比+4%,较4月上升4pct,高基数效应来临。库存方面,上周15城推盘环比-8%,成交环比+2%,周成交/推盘比1.15倍,高于上周的1.03倍,与5月的1.15倍持平;15城可售面积7,665万平米,环比-0.3%;3个月移动平均去化月数为8.6个月,环比下降0.2个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面,中指百城住宅价格为14,836元/平方米,环比上涨0.24%,同比上涨3.98%;财政部提出将积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住房保障体系;南京高淳地区限购放松;青岛出台“一城一策”调控方案,防范化解楼市风险;国管公积金中心提出,公积金缴存单位可在5%-12%范围内自主确定缴存比例;西安、哈尔滨等地重拳治理房地产市场乱象,维护房地产市场秩序。公司方面,5月主流房企销售保持稳增、并仍高于行业平均。我们认为,在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下,政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合,2019H1类似于2012年的Beta逻辑,2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑,目前主流房企19PE估值仅4-9倍,NAV折价20-60%,维持房地产开发板块推荐评级,维持推荐:1)一二线龙头:保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线高成长蓝筹:新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展;3)国企改革概念:首开股份等。此外,我们维持物业管理板块推荐评级,建议关注:新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。

支撑评级要点

1 房地产行业数据

上周45个重点城市新房合计成交672.4万平米,环比下降1.3%;6月截止上周一手房合计成交551.5万平米,较5月同期环比上升67.6%,较去年6月同期同比上升9.1%;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-10.3%、+4.2%、-12.4%、+1.4%,当月月成交同比分别为:+8.1%、+21.5%、-7.3%、-20.1%。15城可售面积为7,665.3万平米,环比下降0.3%;3个月移动平均去化月数为8.6个月,环比下降0.2个月。

2 主要政策新闻

根据中指院数据,全国100个城市新建住宅平均价格为14,836元/平方米,环比上涨0.24%,同比上涨3.98%。财政部提出将积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住房保障体系。南京高淳地区限购放松。青岛出台“一城一策”调控方案,防范化解楼市风险。国管公积金中心提出,公积金缴存单位可在5%-12%范围内自主确定缴存比例。西安、哈尔滨等地重拳治理房地产市场乱象,维护房地产市场秩序。

3 公司动态跟踪

5月销售情况:万科A签约金额579.9亿元(+35%),签约面积366万方(+31%);新城控股签约金额247.6亿元(+49%),签约面积203.3万方(+50%);金地集团签约金额145.4亿元(+22%),签约面积75.6万方(+5%);中南建设签约金额157.9亿元(+21%),签约面积123.3万方(+17%);保利地产签约金额418.8亿元(+17%),签约面积271.6万方(+22%);融创中国签约金额443.8亿元(+16%),签约面积304.7万方(+20%);旭辉集团5月实现签约金额159.7亿元(+26%),签约面积101.1万方(+37%)。

4 一周板块回顾

板块表现方面,SW房地产指数下跌1.91%,沪深300指数下跌1.79%,相对收益为-0.12%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第5位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:冠城大通、中润资源、中房地产、天业股份、荣丰控股。

5 风险提示

房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧

一、行业数据

(一)新房成交量:上周45城周成交环比-1%,月成交同比+9%,一二线同比+19%、三四线同比-12%

1、成交周环比:上周45城周成交环比下降1%,一二线环比上升1%、三四线环比下降8%

上周(5.31-6.6)45个重点城市新房合计成交672.4万平米,环比下降1.3%,较18年周均成交585.9万平米上升16%,较本年周均成交325.9万平米上升106.3%。

其中一二线城市合计成交504万平米,环比上升1.3%,较18年周均成交413.2万平米上升22%,较本年周均成交237.8万平米上升112%。三四线城市合计成交168.4万平米,环比下降8.4%,较18年周均成交166.3万平米上升1.3%,较本年周均成交88.2万平米上升91%。

按照更细分城市能级来看,

上周(5.31-6.6)4个一线城市新房合计成交88.7万平米,环比下降10.3%,较18年周均成交83.9万平米上升5.7%,较本年周均成交44.8万平米上升98.1%。

上周(5.31-6.6)17个二线城市新房合计成交415.4万平米,环比上升4.2%,较18年周均成交329.3万平米上升26.1%,较本年周均成交193万平米上升115.2%。

上周(5.31-6.6)16个三线城市新房合计成交114.5万平米,环比下降12.4%,较18年周均成交103.9万平米上升10.2%,较本年周均成交56.1万平米上升104.1%。

上周(5.31-6.6)8个四线城市新房合计成交53.9万平米,环比上升1.4%,较18年周均成交62.4万平米下降13.6%,较本年周均成交32.1万平米上升68.1%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除

2、成交月同比:6月45城月成交同比上升9%,一二线同比上升19%、三四线同比下降12%

6月(6.1-6.6)45个重点城市截止上周一手房合计成交551.5万平米,较5月同期环比上升67.6%,较去年6月同期同比上升9.1%。其中当月成交同比较5月上升0.9pct;年初累计至今成交1.3亿平米,同比上升15.1%。

其中一二线城市合计成交411.1万平米,较5月同期环比上升80.9%,较去年6月同期同比上升18.9%,其中当月成交同比较5月上升1.4pct;年初累计至今成交9,508.9万平米,同比上升29%。三四线城市合计成交140.4万平米,较5月同期环比上升37.8%,较去年6月同期同比下降12.2%,其中当月成交同比较5月下降0.8pct;年初累计至今成交3,355.8万平米,同比下降11.8%。

按照更细分城市能级来看,

6月(6.1-6.6)4个一线城市截止上周一手房合计成交73.2万平米,环比5月上升61.1%,较去年6月同比上升8.1%,其中当月成交同比较5月下降3pct;年初累计至今成交1,875.3万平米,同比上升27.9%。

6月(6.1-6.6)17个二线城市截止上周一手房合计成交337.9万平米,环比5月上升85.8%,较去年6月同比上升21.5%,其中当月成交同比较5月上升2.4pct;年初累计至今成交7,633.6万平米,同比上升29.2%。

6月(6.1-6.6)16个三线城市截止上周一手房合计成交92.1万平米,环比5月上升39.1%,较去年6月同比下降7.3%,其中当月成交同比较5月下降4.3pct;年初累计至今成交2,169.3万平米,同比下降7%。

6月(6.1-6.6)8个四线城市截止上周一手房合计成交48.3万平米,环比5月上升35.4%,较去年6月同比下降20.1%,其中当月成交同比较5月上升5.4pct;年初累计至今成交1,186.5万平米,同比下降19.3%。

(二)二手房成交量:上周14城周成交环比-10%,6月月成交同比+4%、较上月上升4pct

上周(5.31-6.6)14个重点城市二手房房合计成交160.9万平米,环比下降10.2%;6月截至上周累计成交125.5万平米,较5月同期环比上升121%,较去年6月同期同比上升4%,其中当月成交同比较5月上升3.6pct;年初累计至今成交2970.5万平米,同比上升2.5%。

按照更细分城市能级来看,

上周(5.31-6.6)2个一线城市二手房房合计成交44.5万平米,环比下降5.7%;6月截至上周累计成交31.1万平米,较5月同期环比上升120.7%,较去年6月同期同比下降11.4%,其中当月成交同比较5月下降2.6pct;年初累计至今成交839.6万平米,同比下降2.2%。

上周(5.31-6.6)8个二线城市二手房房合计成交103.7万平米,环比下降13.3%;6月截至上周累计成交84万平米,较5月同期环比上升123.8%,较去年6月同期同比上升13.1%,其中当月成交同比较5月下降1.8pct;年初累计至今成交1932万平米,同比上升10.5%。

上周(5.31-6.6)4个三四线城市二手房房合计成交12.6万平米,环比上升3.3%;6月截至上周累计成交10.4万平米,较5月同期环比上升101.2%,较去年6月同期同比下降8%,其中当月成交同比较5月上升26.2pct;年初累计至今成交198.9万平米,同比下降31.3%。

(三)新房库存:15城上周推盘环比-8%,可售面积环比-0.3%、去化月数下降0.2个月

上周(2019/5/31-2019/6/6)15个重点城市合计推盘174万平米,环比下降8.1%,对应上述城市合计成交201万平米,环比增长2.2%,对应周成交/推盘比(去化率指标)为1.15倍,高于上周的1.03倍,与5月的1.15倍持平。

上周末(2019/6/6)15个重点城市合计住宅可售面积为7665.3万平米,环比下降0.3%。其中,一线城市合计可售面积为2747.2万平米,环比下降1.2%。北上广深可售面积环比变化分别为-1.9%、-0.7%、+0.3%、-4%。二线城市合计可售面积为3328.9万平米,环比上升0.2%。三线城市合计可售面积为1589.2万平米,环比下降0.1%。

上周末(2019/6/6)15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.6个月,环比下降0.2个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比下降0.1个月。北上广深去化月数分别为11.8个月、6个月、9.7个月、9个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为6.8个月,环比下降0.2个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为17.8个月,环比下降0.4个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。本周由于数据只更新至6月6日,故本周数据为5月31日至6月6日。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观:5 月财新制造业 PMI50.2,预期 50,前值 50.2。中国央行 4-5 月首次连续两月未发放抵押补充贷款。

长效机制:财政部称,将积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住房保障体系,北京调整购房资格审核中的个税执行标准,青岛、吉林分别出台棚改建设与租赁住房相关优惠政策。

信贷:有房企人士透露,房地产行业的融资业务正在收紧,交易所审批的公司债和 ABS,包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等均在收紧的范围内。5 月房地产类集合信托成立规模为 470.95 亿元,环比下降 17.73%。

土地:修改完善后的《土地管理法实施条例》有望于 2019 年出台,届时,有关集体建设土地入市的一些细则将得到明确。

市场:5 月全国 100 个城市新建住宅平均价格为 14836 元/平方米,环比上涨 0.24%,同比上涨 3.98%。南京 5月商品住宅单月新房成交量环比下跌 14%,二手住宅环比下跌 18.6%,累计成交量同比增长 20%。深圳甲级写字楼市场空置率环比上升 0.2 个百分点至 18.2%,前海片区的甲级写字楼空置率更超过 50%,甲级写字楼市场平均租金环比下跌 1.7%,同比下跌 4.1%至每平方米 225.8 元。

行业政策:南京高淳地区放松限购,高淳外地人只需要有南京居住证,用工劳务合同或营业执照复印件即可开具购房证明。高淳限购放松后有消息称六合区也将松绑。西安房管局表示,严查购房资格,维护房地产市场秩序。哈尔滨重拳治理商品房市场乱象。

公积金:国管公积金中心提出,公积金缴存单位可在 5%-12%范围内自主确定缴存比例。

其他:北京市正式敲定了七项《北京市居家养老服务系列规范》,将于今年下半年正式实施;安徽省长李国英强调,皖江城市带要抓住并用好国家战略叠加机遇。着力保持有效投资稳定增长,滚动推进重点项目建设和谋划,大力促进民间投资;黑龙江自贸区即将批复,将成为我国最北自贸区。

三、重点公司公告

万科 A 5 月实现签约金额 579.9 亿元,同比增长 35.2%,签约面积 366 万方,同比增长 30.9%;股东钜盛华 4165万股解除质押,占公司总股本 0.37%。新城控股 5 月实现签约金额 247.59 亿元,签约面积 203.27 万方;股东富域发展已将其持有的本公司流通股 4850 万股质押给上海国际信托有限公司。金地集团 5 月实现签约金额 145.4 亿元,同比增长 22.31%,签约面积 75.6 万方,同比增长 4.68%;中南建设 5 月实现签约金额 157.9 亿元,同比增长 21%,签约面积 123.3 万方,同比增长 17%;保利地产 5 月实现签约金额 418.79 亿元,同比增长 17.24%,签约面积 271.64万方,同比增长 21.92%;5 月拿地 11 宗,规划总建面 256.4 万方,其中 5 宗地为合作开发项目。融创中国 5 月实现签约金额 443.8 亿元,同比增长 16%,签约面积 304.7 万方;旭辉集团 5 月实现签约金额 159.7 亿元,签约面积 101.14万方;集团发行以股代息公告,根据以股代息计划,合资格股东就二零一八年末期股息可选择每股股份获支付 23 港分现金或配发代息股份,或部分以现金及部分以代息股份方式。

蓝光发展新增三宗地块,土地面积总计330.78 亩,权益面积 299.79 亩,支付对价23.6亿元;子公司发行 2.2 亿美元债券,并于 2019 年 6 月 10 日在新加坡证券交易所上市交易,期限 5 年;公司股东蓝光集团将其持有的本公司无限售条件流通股合计 1.47 亿股进行股票质押式回购交易,其中质押给长江证券股份有限公司 7200 万股,质押给中信证券股份有限公司 7500 万股。招商蛇口子公司招商物业 100%股权认购中航善达非公开发行股份发行价格由 7.90元/股调整为 7.60 元/股。公司购买中航善达 22.35%股份的协议转让价格由 8.95 元/股调整为 8.65 元/股;子公司上海招商置业有限公司拟收购廊坊京御房地产开发有限公司全资持有的嘉善灿房地产开发有限公司 20%股权。荣盛发展主体与相关债项信用等级维持原 AA+评级;境外间接全资子公司完成境外增发 1.75 亿美元的高级无抵押定息债券,将于2022年4月24日到期,票面利率为 8%。本次发行的债券由公司提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保;公司发布 2015 年公开发行公司债券受托管理事务报告,受托管理人为第一创业证券承销保荐有限责任公司。金科股份第一大股东黄红云质押 9994 万股用于公司融资,占所持股份比例17.04%;公布2019-2023 年员工持股计划,持有人范围包含公司董事(不含独立董事)、监事、高级管理人员及公司员工。自筹资金不超过16亿元;公司发布股利分派方案,以公司现有总股本53.4亿股为基数,向全体股东每 10 股派 3.60 元人民币现金。华夏幸福发布关于回购注销限制性股票通知债权人的公告,公司拟回购注销其已获授但未解除限售的限制性股票共计 67 万股,回购价格为 13.28 元/股。

四、板块行情回顾

板块表现方面,SW 房地产指数下跌 1.91%,沪深 300 指数下跌 1.79%,相对收益为-0.12%,板块表现弱于大市,在 28 个板块排名中排第 5 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为:冠城大通、中润资源、中房地产、天业股份、荣丰控股,上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为空港股份、上实发展、实达集团、洲际油气、深大通。

五、风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略: 周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析: 当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2: 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评: 雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析: 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐)》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

华创地产研究团队

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袁 豪 房地产行业 首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽 房地产行业 研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹 曼 房地产行业 研究员

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓 力 房地产行业 研究员

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

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