【华创地产•袁豪团队】房地产周报:楼市成交放缓、但主流房企稳增,政策保持高频微调

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

投资要点

上周(19/05/25-19/06/01)主流45城一手房周成交675万平米,环比+5%;其中,一二线环比+8%、三四线环比-4%;5月月成交同比+7%,较4月下降26pct,高基数效应来临,其中一二线同比+17%、三四线同比-13%,分别较4月-35pct和-9pct,其中一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交177万平米,环比-1%;5月截至上周累计成交724万平米,同比+0.2%,较4月下降24pct,高基数效应来临。库存方面,上周15城推盘环比-31%,成交环比+9%,周成交/推盘比1.22倍,高于上周的0.77倍,高于4月的0.90倍;15城可售面积7,694万平米,环比-0.5%;3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比下降0.1个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面,苏州政府称全年房价涨幅必须控制在5%以内;海南表示将坚定不移一手抓房地产调控,一手抓长效机制的建立;天津滨海新区放宽落户、并给予补贴;上海成立上海市国资国企改革工作推进领导小组,深振业A表示积极争取混合所有制改革,今年国改有推进迹象;国常会提出对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税,或将利好物业板块。公司方面,克而瑞数据显示5月50家主流房企销售额同比+17%,高基数下保持稳增、并仍高于行业平均。我们认为,在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下,政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合,2019H1类似于2012年的Beta逻辑,2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑,目前主流房企19PE估值仅4-9倍,NAV折价20-60%,维持房地产开发板块推荐评级,维持推荐:1)一二线龙头:保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线高成长蓝筹:新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展;3)国企改革概念:首开股份等。此外,我们维持物业管理板块推荐评级,建议关注:新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。

支撑评级要点

 1 房地产行业数据:上周45个重点城市新房合计成交674.8万平米,环比上升4.7%;5月一手房合计成交2,823.1万平米,较4月同期环比下降0.1%,较去年5月同期同比上升7.2%;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+12.0%、+7.3%、-5.4%、-1.9%,当月月成交同比分别为:+11.1%、+18.4%、-5.7%、-25.5%。15城可售面积为7694.1万平米,环比下降0.5%;3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比下降0.1个月。

 2  主要政策新闻:央行称投机做空人民币必然遭受巨大损失;继续实施好稳健的货币政策。易纲表示,解决好民营企业和小微企业信贷支持和直接融资问题,是现在最重要的任务。国常会提出对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税。上海市成立上海市国资国企改革工作推进领导小组。苏州市政府与住建局称,若楼市几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,全年房价涨幅必须控制在5%以内。天津滨海新区放宽落户,给予储备人才住房和生活补贴。

 3 公司动态跟踪:保利物业境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。招商蛇口截至5月31日累计回购公司股份1.66亿股,占总股本的2.10%,已支付回购金额36.17亿元。中南建设发布股权激励计划,拟向激励对象授予股票期权1.38亿份,占总股份约3.73%,其中首次授予共计486人,1.12亿份,行权价格为8.49元。阳光城与佳兆业拟签署战略合作框架协议,推进湾区项目开发合作,总投入金额不超过45亿元。荣盛发展拟发行境外公司债券。

 4  一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数上涨0.76%,沪深300指数上涨1%,相对收益为-0.23%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第22位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:空港股份、洲际油气、苏州高新、中茵股份、运盛实业。

 5 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。

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图  表  目  录 

一、行业数据

(一)新房成交量:上周45城周成交环比+5%,月成交同比+7%,一二线同比+17%、三四线同比-13%

1、成交周环比:上周45城周成交环比上升5%,一二线环比上升8%、三四线环比下降4%

上周(5.25-5.31)45个重点城市新房合计成交674.8万平米,环比上升4.7%,较18年周均成交585.8万平米上升16.5%,较本年周均成交312.1万平米上升116.2%。

其中一二线城市合计成交500.6万平米,环比上升8.2%,较18年周均成交413.1万平米上升21.2%,较本年周均成交227.6万平米上升119.9%。三四线城市合计成交174.2万平米,环比下降4.3%,较18年周均成交166.3万平米上升4.8%,较本年周均成交84.4万平米上升106.3%。

按照更细分城市能级来看,

上周(5.25-5.31)4个一线城市新房合计成交100.2万平米,环比上升12%,较18年周均成交83.7万平米上升19.7%,较本年周均成交43.1万平米上升132.4%。

上周(5.25-5.31)17个二线城市新房合计成交400.4万平米,环比上升7.3%,较18年周均成交329.3万平米上升21.6%,较本年周均成交184.5万平米上升117%。

上周(5.25-5.31)16个三线城市新房合计成交119.6万平米,环比下降5.4%,较18年周均成交103.9万平米上升15.1%,较本年周均成交53.4万平米上升124.2%。

上周(5.25-5.31)8个四线城市新房合计成交54.5万平米,环比下降1.9%,较18年周均成交62.4万平米下降12.5%,较本年周均成交31.1万平米上升75.5%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比:5月45城月成交同比上升7%,一二线同比上升17%、三四线同比下降13%

5月(5.1-5.31)45个重点城市截止上周一手房合计成交2,823.1万平米,较5月同期环比下降0.1%,较去年5月同期同比上升7.2%。其中当月成交同比较5月下降25.6pct;年初累计至今成交1.2亿平米,同比上升15.2%。

其中一二线城市合计成交2078.8万平米,较4月同期环比下降2.2%,较去年5月同期同比上升16.9%,其中当月成交同比较5月下降35pct;年初累计至今成交9,088.4万平米,同比上升29.3%。三四线城市合计成交744.3万平米,较4月同期环比上升6.4%,较去年5月同期同比下降13.1%,其中当月成交同比较4月下降8.9pct;年初累计至今成交3200.4万平米,同比下降12.2%。

按照更细分城市能级来看,

5月(5.1-5.31)4个一线城市截止上周一手房合计成交402.2万平米,环比4月下降3.5%,较去年5月同比上升11.1%,其中当月成交同比较4月下降38.3pct;年初累计至今成交1802万平米,同比上升28.9%。

5月(5.1-5.31)17个二线城市截止上周一手房合计成交1,676.6万平米,环比4月下降1.9%,较去年5月同比上升18.4%,其中当月成交同比较4月下降34.2pct;年初累计至今成交7,286.3万平米,同比上升29.4%。

5月(5.1-5.31)16个三线城市截止上周一手房合计成交507.5万平米,环比4月上升8.8%,较去年5月同比下降5.7%,其中当月成交同比较4月下降7.2pct;年初累计至今成交2,062.2万平米,同比下降7.7%。

5月(5.1-5.31)8个四线城市截止上周一手房合计成交236.8万平米,环比4月上升1.5%,较去年5月同比下降25.5%,其中当月成交同比较4月下降11.9pct;年初累计至今成交1,138.2万平米,同比下降19.3%。

(二)二手房成交量:上周14城周成交环比-1%,5月月成交同比+0%、较上月下降24pct

上周(5.25-5.31)14个重点城市二手房房合计成交176.9万平米,环比下降0.6%;5月截至上周累计成交723.7万平米,较4月同期环比下降4%,较去年5月同期同比上升0.2%,其中当月成交同比较4月下降23.7pct;年初累计至今成交791.1万平米,同比下降71.5%。

按照更细分城市能级来看,

上周(5.25-5.31)2个一线城市二手房房合计成交50.6万平米,环比上升7.7%;5月截至上周累计成交201.2万平米,较4月同期环比下降0.6%,较去年5月同期同比下降8.8%,其中当月成交同比较4月下降20.8pct;年初累计至今成交224.2万平米,同比下降72.8%。

上周(5.25-5.31)8个二线城市二手房房合计成交115.5万平米,环比下降3.1%;5月截至上周累计成交475.4万平米,较4月同期环比下降5.3%,较去年5月同期同比上升11.3%,其中当月成交同比较4月下降27.3pct;年初累计至今成交517.4万平米,同比下降69.1%。

上周(5.25-5.31)4个三四线城市二手房房合计成交10.8万平米,环比下降8.8%;5月截至上周累计成交47万平米,较4月同期环比下降4.4%,较去年5月同期同比下降36.8%,其中当月成交同比较4月下降12pct;年初累计至今成交49.5万平米,同比下降82.2%。

(三)新房库存:15城上周推盘环比-31%,可售面积环比+1%、去化月数下降0.1个月

上周(2019/5/25-2019/5/31)15个重点城市合计推盘165万平米,环比下降31.2%,对应上述城市合计成交201万平米,环比增长8.7%,对应周成交/推盘比(去化率指标)为1.22倍,高于上周的0.77倍,高于4月的0.90倍。

上周末(2019/6/31)15个重点城市合计住宅可售面积为7,694.1万平米,环比下降0.5%。其中,一线城市合计可售面积为2774.4万平米,环比下降1.5%。北上广深可售面积环比变化分别为-1.2%、+0%、+0.1%、-9.6%。二线城市合计可售面积为3326.5万平米,环比下降0%。三线城市合计可售面积为1,593.1万平米,环比上升0.5%。

上周末(2019/6/31)15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比下降0.1个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比下降0.3个月。北上广深去化月数分别为12.6个月、5.8个月、9.8个月、9个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为6.9个月,环比下降0.1个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为18.1个月,环比下降0个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观:央行将稳步推进金融供给侧结构性改革,加大力度支持实体经济;投机做空人民币必然遭受巨大损失;股权融资支持工具将择机推出;继续实施好稳健的货币政策;中国将建立不可靠实体清单制度。央行成立100亿元的存款保险基金;财政部发布保险企业手续费及佣金支出税前扣除政策;国常会对提供社区养老、托育、家政相关服务的收入免征增值税。4月规模以上工业企业实现利润总额5153.9亿元,同比增速下降3.70%;1—4月规模以上工业企业实现利润总额18129.4亿元,同比下降3.4%。

长效机制:经参头版称要底打破楼市路径依赖;海南将坚定不移一手抓房地产调控,一手抓长效机制的建立;深圳产业用房租金高出指导价15%将被约谈;福建出台海峡两岸实施意见,提升经贸、基础设施合作等;雄安新区启动区规划范围38平方公里,规划建设用地26平方公里,地上总建设规模控制在2860万平方米。

国改:上海成立上海市国资国企改革工作推进领导小组。深振业A积极争取混合所有制改革。

调控:苏州市政府与住建局称,若楼市几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,全年房价涨幅必须控制在5%以内。

信贷:今年比较突出的重点是加快发展直接融资、资本市场;解决好民营企业和小微企业信贷支持和直接融资问题。

土地:深汕合作区掀土地拍卖高潮。

市场:MSCI第一阶段扩大纳入A股的决定将正式生效;5月67个重点监测城市中,新房价格环比上浮0.44%,二手房环比微增0.11%;外资大幅加仓中国商业地产,投资占比升至50%。

人才政策:天津滨海新区放宽落户,给予储备人才住房和生活补贴。

其他:旭辉集团与花样年集团举行了战略合作签约仪式。

三、重点公司公告

保利地产全资子公司保利物业境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。新城控股由于实施2018年度利润分配方案,公司本次非公开发行股票发行底价由8.23元/股调整为6.74元/股;公司本次非公开发行股票数量由不超过461,725,394股(含本数)调整为不超过563,798,219股(含本数)。招商蛇口截至5月31日,通过股份回购专用证券账户,以集中竞价方式累计回购公司股份1.66亿股,占公司总股本的2.10%;本次回购股份最高成交价为22.84元/股,最低为20.18元/股,已支付的总金额为36.17亿元。中南建设全资子公司中南新世界拟与独立第三方杭州陆晟、陆浦集团合作投资有限合伙企业嘉兴启泽,投资公司房地产项目;中南新世界作为有限合伙人出资6.12亿元,占公司2018年度经审计归属上市公司股东的股东权益的3.52%,有关投资不构成关联交易;股权激励计划拟向激励对象授予股票期权1.38亿份,占本激励计划草案公告时公司总股份37.1亿股的约3.73%;其中首次授予1.12亿份,行权价格为8.49元;激励对象包括公司地产业务和建筑业务总部和区域有关负责人员及业务骨干人员,不包括公司董事、高级管理人员;首次授予共计486人。

阳光城与佳兆业拟签署战略合作框架协议,双方共同成立项目公司拟积极推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作,公司及佳兆业拟按照同等比例对项目进行投入,公司的总投入金额不超过45亿元。首开股份为满足项目建设资金需求,公司拟向交银国际信托有限公司申请不超过10亿元人民币信托融资,期限为2+1年(满2年可提前还款),无需抵押和担保;向兴业银行丰台支行申请贷款融资,申请贷款12.5亿元人民币,期限5年,全资子公司为此笔贷款提供全额全程连带责任保证担保。华夏幸福:中诚信证券评估有限公司对公司已发行债券的信用状况进行了跟踪分析,维持主体信用等级AAA,债券信用等级AAA。金科股份将于2019年6月6日召开2019年第四次临时股东大会,审议《关于公司及其摘要的议案》与《关于公司及其摘要的议案》。荣盛发展拟发行境外公司债券,发行主体为本公司或其境外下属公司;发行规模不超过10亿美元(含10亿美元),或等额离岸人民币或其他外币,可分期发行;发行期限不超过5年(包含5年),可以为单一期限品种,也可以是多种期限的混合品种。

四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数上涨0.76%,沪深300指数上涨1%,相对收益为-0.23%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第22位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:空港股份、洲际油气、苏州高新、中茵股份、运盛实业,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深大通、盈方微、实达集团、华业资本、天房发展。

五、风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期

关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略: 周期淡化,资产为王》(16/12/07)

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》(17/01/06)

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》(17/02/09)

《对三四线城市成交持续性的分析: 当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》(17/02/28)

《对三四线城市成交持续性的分析2: 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》(17/03/29)

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》(17/03/30)

《国家设立雄安新区点评: 雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》(17/04/05)

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》(17/05/02)

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》(17/05/25)

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》(17/05/31)

《对房地产行业集中度的分析: 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》(17/06/05)

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》(17/06/22)

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》(17/07/03)

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》(17/07/13)

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长(强烈推荐)》(17/08/18)

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升(推荐)》(17/09/03)

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的(强烈推荐)》(17/09/12)

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定(继续看多龙头)》(17/11/13)

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》(17/12/11)

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范(强烈推荐)》(18/03/23)

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅(强烈推荐)》(18/04/04)

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》(18/05/10)

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》(18/05/23)

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》(18/06/13)

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天(强烈推荐)》(2018/07/05)

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移(强烈推荐)》(18/07/23)

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展(强烈推荐)》(18/08/09)

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》(18/11/22)

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》(18/12/25)

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道(强烈推荐)》(19/01/25)

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来(强烈推荐)》(19/01/30)

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放(强烈推荐)》(19/02/22)

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的(强烈推荐)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》(19/03/22)

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化(强烈推荐)》(19/03/27)

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆(强烈推荐)》(19/04/01)

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》(19/05/03)

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》(19/05/16)

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

    复旦大学理学硕士

    曾任职于戴德梁行、中银国际

    2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

    慕尼黑工业大学工学硕士

    2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士,CPA,FRM

    曾任职于上海地产集团

    2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

    哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

        袁    豪  首席分析师

        13918096573

        鲁星泽   研究员

        18390086688

        曹    曼   研究员

        13816593032

        邓   力    研究员

        19928735949

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全部评论

潜伏的乐百氏06-03 17:59

没有中国金贸

一个韭菜的醒悟06-03 16:32

$新城控股(SH601155)$ 五月一二线仍然是亮点,三四线略有好转。。。