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1 再推新激励、占比3.7%、两次共10%，承诺业绩延至21年、届时达90亿
5月30日，公司公告2019年股票期权激励计划，拟向激励对象授予股票期权13,837万份，占总股本约3.73%，叠加18年7月激励方案的6.27%，两次合计占比达10%，进一步扩大激励力度。其中首次授予11,209万份、占总股本约3.02%；行权价格为8.49元，与现价基本持平。本次激励对象包括公司地产业务和建筑业务总部和区域有关负责人员及业务骨干人员，不包括公司董事、高级管理人员；首次授予共计486人，分三年行权，在18年7月股权激励业绩承诺19-20年业绩增速同比不低于78%和76%的基础上，进一步延伸21年业绩较17年业绩增速不低于1408%、即同比增速不低于30%，彰显强烈发展信心。
2 1-4月累计销售额同比+29%，拿地金额占比销售金额32%、态度略谨慎
公司4月累计合同销售金额约462.8亿元，同比+29%；累计销售面积约378.0万平方米，同比+35%；销售均价1.22万元/平。公司4月累计拿地147.1亿元，权益比例90%；拿地面积229.2万方，拿地均价6,417元/平；拿地金额占比销售金额32%，态度仍略谨慎；拿地均价占比销售军均价52%，较18年全年的34%有所提升，主要由于在杭州和厦门两块地楼板价较高、均在2.6万元/平左右。19年公司计划新开工面积1,061万平，竣工面积998万平、远高于18年结算面积，预示着19年丰富的可结算资源。截至18年年末，公司在建开发项目面积合计2,807万平方米，未开工面积合计1,518万平方米；合计未竣工面积4,325万平方米，覆盖18年销售面积3.8倍；其中一二线面积占比39%。
3 负债率持续下行，预收款锁定率高达4倍、后续业绩高增、确定性强
18年末公司资产负债率91.7%，同比+1.2pct；净负债率191.5%，同比-41.7pct；现金短债比1.9倍，同比-3.7%；有息负债余额579亿元，同比+9.4%，18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为2.5倍。融资构成中银行借款占比52.1%；应付债券占比为18.5%；其他借款占比为29.4%，同比+3.5pct。18年末公司预收账款1,101亿元，同比+60.9%，覆盖18年地产结算收入4.0倍，远高于行业平均水平，并较17年末继续提升。激励方面，2018年公司共有新81个项目引入跟投机制，员工跟投本金总额2.36亿元，占跟投项目资金峰值的。
4投资建议：再推新激励、扩大覆盖范围，延长承诺业绩期、后年高达90亿，重申“强推”评级
中南建设在2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2019-20年每股收益预测为1.10和1.89元，并将2021年根据公司股权激励行权条件略调整为2.45元，现价对应19-21年PE仅为7.7/4.5/3.5倍、较每股NAV16.81元折价50%，考虑到公司利润率将持续回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲、并且确定性强，按照19年目标PE10倍，维持目标价10.98元，重申“强推”评级。
5 风险提示：三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略： 周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析： 当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2： 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评： 雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析： 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
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《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
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《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
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《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐看云起时》（18/05/23）
《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
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《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
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《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐）》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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