7月16日上午9：30，中梁控股集团(02772.HK)在香港联交所主板成功挂牌上市，新股发行最终定价为5.55港元/股。开盘半小时，股价达5.63港元，较发行价上涨1.44%，市值接近199亿港元。
▲图片来源：中梁控股微信公众号
中梁控股董事长杨剑现场致辞称，中梁成功上市“得益于我们对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式”。不可否认的是，今天成功上市的中梁在现如今风起云涌的市场环境中突出重围，以一匹黑马的姿态正纵横驰骋。结合中梁控股招股说明书里的数据情况，同策研究院今天就来深挖一下这匹地产黑马——中梁控股(以下简称中梁)。
同策研究院在今年也将继续对各大品牌房企保持追踪分析，欢迎关注~
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中梁用千亿成绩单突出重围
2018年在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。中梁控股在2018年也交出了一份靓丽的业绩单。同策研究院监测数据显示，2018年中梁控股规模快速增长，销售金额达到1288.7亿元，突破千亿大关，较2017年增长70%。2019年上半年，中梁控股全口径销售金额为681亿元，稳居行业第20位。虽然相比龙头房企并不十分显著，但对于现如今复杂市场环境下的中梁，可以说这是一份比较漂亮的成绩单了。
近几年的中梁其实都是高周转一路奔跑着前进的。特别是2016和2017年，销售额同比增长率破百，其中2017年增长率达125%。虽然2018年销售金额增速放缓，但依旧保持的较高的增长速率。而在销售金额排名方面，中梁也是迎头奋进，3年内上涨17名，位居第23，成长速度在2018年位居第一。
高歌猛进的市场为房地产企业规模发展提供了良好氛围，房企销售增速提升快，企业增长活力旺盛。以2018年的数据为例，销售金额TOP20企业销售规模复合增长率都呈现出了较高的增长速度。同策研究院监测显示，中梁控股销售金额3年复合增长率达到283%，而销售面积3年复合增长率则达到522%，位居第一位。中梁现在的成绩大家有目共睹，毕竟接下来中梁给自己定的目标是2021年销售金额达到2000亿元。
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“全周期全结构全模板”，二线郊区重点布局
过去的2018年对中梁来说是非常重要的一年。
中梁在这一年里完成了百城战略格局，基本实现了“根植长三角、布局全国、辐射五大核心经济区域”。
根据中梁官方微博显示，“2018年，在根植长三角，进一步渗透至中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区的布局战略指引下，中梁开拓、深耕齐头并进……在全国化布局上，中梁战略新进河北、辽宁、山西、甘肃等7大省份，并加速拓展重点二线，首次挺进合肥、武汉、成都、沈阳、郑州等多个重点二线及省会城市。截至目前，中梁布局的二线城市比三线城市、四线城市的占比都要高，提速布局重点二线的策略逐步显成效。”中梁踏准节奏、深耕开拓，加码二三线，逐步实现全国化战略纵深布局，有效实现对各级各类市场的全覆盖。目前，“中梁已在全国20多个省市自治区的140余座城市，实现了对长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等全国重要城市群的基本覆盖。”
截止2018年8月，长三角经济区布局数量最多，为179宗，土储面积达1821万平方米，占总土地储备的52%。其中浙江省以布局121宗项目位列榜首，其次是37宗的江苏省。
有趣的是，中梁在近四年里基本踩准了每一波市场节奏，伴随着市场行情不断的变化，中梁时刻关注市场动态随时调整，运用类似“敌进我退，敌驻我忧，敌疲我打，敌退我追”的战略模式有效把握每个时间节点，提前拓展布局潜力城市，紧紧抓住每一次的市场红利，从而助推自己步入高增长的快车道里。
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小步快跑出“456”模式保障现金流
2018年上半年，中梁拿地主要以招拍挂为主，占比超80%。下半年，中梁将提高周转率，加大收并购和合作开发的比例，通过产城融合方式，降低成本，提高收益。由于中梁产城业务处于起步阶段，所以主要聚焦轻精快的项目，实现高周转，培育产业投资和运营能力。目前，业务选择产业拿地与产业地产，并优先聚焦中弱二线和强三线城市。
加快速度“小步快跑”起来的中梁对于现金流的要求也随之提高。
中梁以现金流为中心，实行“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营策略。为了提高销售和资金回笼速度以进行再投资，中梁积极缩短开发周期，提高周转速度，依靠资金的高效流动带来流量的几何式增长。针对首次开盘项目，中梁采取“456”的运营模式。而针对续期项目，则推进“321”模式，实现快速周转。若项目出现特殊情况，从而导致开发周期放缓，中梁最低要求是要在9个月内开工，保证现金流在12个月内回正。
除此之外，中梁已建立标准化房地产开发流程，涵盖从土地收购、日常营运到产品研发以及销售与营销的整个物业发展价值链。这有助中梁能以具有成本效益的方式将物业开发成功案例复制到新的地区，同时降低开发成本及优化投资回报，促成中梁的快速资产周转模式。
中梁建立了 “33NX”产品标准体系，确立了百达翡丽、浪琴和劳力士3种产品模式，每种产品模式规划有3条产品线，每条产品线分别由N个标准化模块构成，并结合中梁项目布局形成X个城市的户型宝库，最终实现中梁标准化产品线在各级市场的全覆盖、微创新和快落地。中梁目前项目布局比重最大的、适用于封闭市场的劳力士产品模式下有御系、国系、香系三大产品线，各产品线在土地属性、客户特征、产品价值和成本配置等方面各自交圈，并以不同的立面风格特征强化客户对各产品线的印象和认知。目前这三条产品线在各地项目中均有较好落地，初步树立起中梁在封闭市场的产品品牌形象。
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“四比四低”能赚会省
开源更需“节流”，能赚钱也要会省。在严格执行标准化流程的基础上，为降低成本，中梁很注重在拿地成本方面的管控。
从初期的拿地成本测算开始就有相应的管控措施，要求在拿地前进行地块调研，合理测算拿地成本，进行对标分析避免超成本风险，以减小成本投资风险。2018年中梁新增土储面积2516万平方米，新增价值达729亿元。相较于2017年，2018年虽然土储有大量增加，但平均的拿地价格要更低，为2896元每平方米。在同等规模的房企中，中梁拿地成本不算高，基本处于平均水平。目前，中梁成本水平较标杆企业已具有优势。
房地产作为资金密集型行业，资金是房企规模化发展必不可少的要素。2016年，为加快规模化发展，中梁大幅举债引进资金，融资190亿元。与其他同等规模的房企相较而言，中梁融资规模并不高。从偿债能力来看，中梁净资产负债率呈下降趋势，利息保障比率和现金比率呈上升趋势，中梁整体偿债能力较好。
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中梁阿米巴模式
阿米巴模式是由日本经营之圣稻盛和夫提出的，在2015年8月中梁结合自身情况，创造了中国第一个地产阿米巴管理模式，即划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营、独立核算、自负盈亏。各个区域被激活，在良好的规则前提下，整个企业如同高铁运行，各个环节都是驱动主体，创造了中梁在土地市场“扫货”、加速奔跑的奇迹。
2018年，中梁在原有基础上进行优化升级，将阿米巴生态经营模式升华总结为“1335密码”，持续激发组织动力、员工活力……
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