这几年，万科的“活下去”成了网友的话柄，一边是大张旗鼓的宣扬危机，一边是业绩一路高涨，慢慢缓过来神之后，越来越多的人，有一种“被万科骗了”的感觉。
8月27日晚，万科出了2020年半年报，在开始正式分析之前，我想说一句：
看万科的半年报和年报，是一件很舒服的事情，因为逻辑清晰、语言精简，非常符合我的阅读习惯。
要知道，在这么长的文件里，不出现错字都是不容易的，能做到如此行文，公司的人才素质看得出来很高。
这份半年报，依然保持了万科信息披露的高水准，给人的感觉非常好。
01 不改“成长” 本色
我之前的文章说过，分析万科，要抓好主逻辑，可以粗略理解为万科自己说的“基本盘”。
首当其冲的，就是房地产开发业务，看看公司是怎么说的：
“单月销售金额自5 月份开始恢复同比增长。”
万科的整体销售情况，在上半年实现了非常不错的势头，在一季度受到疫情影响、有大幅下滑以后，5月开始恢复增长，并且：
“上半年累计实现销售金额3,205亿元，同比下降4%，降幅较一季度收窄3.7 个百分点。”
换句话说，万科的房地产开发业务已经重回增长趋势了。
万科的其他业务，一直都是有亮点的，这一点和海康威视有点相似，两者都是主营业务强大，同时也开始探索其他业务，而且这种“探索”，动辄就几十亿的营收。
那么，上半年万科的其他业务怎么样呢？看看半年报怎么说：
“本集团以平稳度过疫情、增强企业免疫力为重点……各项业务逐步走出疫情影响，呈现出良好的恢复态势。”
这里面，万科物业是多说几句的。
2020上半年，万科物业实现营业收入67 亿元，同比增长27%，其中，55%来自于万科以外的项目。
这里面有两个地方，值得我们注意。
一个是万科物业的营收，跟主业比起来当然渺小，但是各位也要注意到，这可是67亿的营收，是中国很多上市公司都做不到的。
另一个是，有55%的物业营收来自于万科外项目，换句话说，万科物业本身是有造血能力的，很多人在惦记的“物业单独上市”，是有根基的。
02 快醒醒！
“房地产市场不行了！”
这个话不知道听了多少年，这句话，真的是充分展示了，人类在混淆概念方面，有多么强大的能力，也充分展示了，主流观点是多么的强大、强大到不管被纠正多少遍，也依然具备被放肆传播的能量。
我在各种场合，表达过很多次一个观点：中国的大城市化，才刚刚开始，所谓的城市化结束，根本就是个伪命题。
抛开目前的城市化人口数占比不谈，从自然规律来讲，人类的城市只会越来越大，这个是逻辑清晰的物理学规律，我也已经讲过很多次了。
其实，不需要太多理论，如果各位能摒弃成见，擦擦眼睛，看看你周围的城市变化就会明白：大城市化，只会愈演愈烈，根本就没有逆转的机会。
从国家数据层面看，二季度全国的住宅成交面积是下降的，但降幅已经开始缩小，而一些核心城市，也就是大城市化的主要受益城市，以万科监测的14个城市为例，二季度成交面积同比已经转正。
各位不妨想想，在如此巨大的突发事件冲击背景下，核心城市的房产成交，能够这么快恢复，如果我们还视而不见、以为房地产已经没有发展空间、中国城市化已经接近尾声，是不是太过自我蒙蔽？
很多人说，国家在打压房地产市场，但是，国家真的是在“打压”吗？我们看看国家各类政策文件里的基调，以下一段话是最常见的：
“坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进市场平稳健康发展。”
如果我们真的认真去看国家政策，从来没有哪份文件说，我们要“打压”房地产，所有政策的最终落脚，一定是在“平稳、健康发展”，这个关键，一直都是在“发展”。
03 谨慎、优秀的万科
万科的管理层，在市场上是褒贬不一的。
有人说他们中饱私囊、动辄搞小动作，有人说他们充满激情、是一帮有梦想的实干家。
我觉得，每个人的视角不同，这个可以理解，但是我们来投资，是为了赚钱，结果最说明问题。
我们来半年报里，看看万科上半年的一些经营细节，先从开工角度看。
“上半年，本集团实现新开工面积1,835.6万平方米，同比下降6.0%，占全年开工计划的62.8%（2019年上半年：54.1%）”
这一段很有意思，第一，新开工面积同比下滑，这个有可能是保持谨慎的业务态度，但是，也有可能是由于人员无法返工，造成的被动下滑。
另一方面，上半年开工面积占到全年计划的63%，而去年同期只有54%。
翻译一下就是，“我们原以为会今年会很差，所以没敢把计划做太高，后来发现问题不大，所以就开始大量恢复开工。”
这一段，某种程度上反映了公司对未来市场的看法和信心。
我们再从利息费用化角度看看，在这种行业不好的时候，公司的费用政策有什么变化：
“上半年本集团实际利息支出合计77.6 亿元，其中资本化的利息合计37.3 亿元。”
我们很容易就能算出来，2020上半年，万科的利息资本化率是48%，而去年都有57%，在行业不好背景下，公司不仅没有玩一些小动作、做高利润，反而还在降低利息资本化比率。
再从负债角度看看，截止到6月底，公司的净负债率27%，减少了7%，公司依然稳健，稳健到在房地产企业中没有哪家可以比。
再从储备的角度看，已售未结是很多人不会关注到的内容，截止到6月底，公司有接近5000平米的“已售未结”，金额接近7000亿，这7000亿，将来可都是会成为毛利率30%甚至更高的营业收入的。
再从管理的角度看，由于工作原因，我前几年给万科做过项目，对他们管理者的印象也很清晰：有能量、年轻化、绝顶聪明、勤勉靠谱。
万科提出的年度工作主题是“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”，这个提法我是很喜欢的，直击公司的核心——产品服务，并且一直强调“基本盘”，和我的价值观以及投资理念高度契合。
截止目前，公司的表现让我满意，未来有机会的话，会继续考虑加大对万科的投入。
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