会议内容
第一部分经营亮点
2016年是彩生活战略转型升级的一年，从扩张路径来看，彩生活通过小股操盘，向合作伙伴输出底层技术以及生态圈服务，实现更轻、更快、更高质量的增长。截至2016年12月31日，彩生活的平台服务面积达到7.69亿平方米。
从财务数据来看，全年调整后利润同比增长13.2%至3.55亿元，实现经营活动现金净流入3.22亿元，同比增长34.8%，说明了彩生活的运营情况良好。
与此同时，彩生活的线上业务也取得显着成绩。截至2016年12月31日，彩之云的注册用户达到302.6万，活跃用户达到173.7万，活跃度为57.4%。全年增值业务对分布溢利的贡献达到30.2%，同比增长9.2个百分点，充分展现了转型升级的成果。
2016年彩生活的战略产品“彩富人生”与“彩生活住宅”均取得重大突破，“彩富人生”累计新增投资金额18.19亿元，“彩生活住宅”在全国范围内铺开，全年销售4,513套。
通过不断强化社区场景下的“解构”和“重构”，E维修、E能源、E租房、E停车等产品开始贡献收入和利润，彩生活生态圈的运营成果显着。
第二部分业务回顾
截至2016年底，彩生活已经为2,339个社区提供服务，管理面积达到3.95亿平方米，继续保持全球领先的规模优势。
同时，彩生活不断优化战略布局，在华东、华南、华中等经济较为发达的地区，管理面积占比71%，结构性优势凸显。
经过十五年的经营与发展，彩生活积累了丰富的行业经验，形成了扎实的底层技术以及多样化的增值服务供应能力，平台运营已经日趋成熟。
然而，我们发现行业内很多企业因为没有平台和技术支撑，增值业务开展十分困难。基于内部和外部因素的充分考虑，2016年下半年开始彩生活迈出了小股操盘、平台输出的第一步。
小股操盘模式在不切分对方物业利润的前提下，实现了彩之云平台的延伸，是彩生活从一家物业公司向平台公司转型的关键。截止2016年底，彩生活的平台服务面积达到7.69亿平方米。
彩生活优秀的运营能力，最终反映在三大主营业务上面。
• 物业管理服务实现了市场声誉带动管理面积扩张的良性循环，且彩生活住宅将带动全委面积增加，进一步提升基础物业服务的收入和利润。
• 伴随生态圈战略的大力推进，2016年增值服务收入和利润快速增长，全年业务结构转型明显。
• 此外，通过专业化运营思路，目前工程服务也呈现稳定发展趋势。
彩生活创新性地搭建了“线上”和“线下”两端，并通过“云端”进行管理。
• 我们在线下拥有彩生活空间和客户经理，通过上门预约拜访等服务体系的建立，积累丰富的线下服务经验；在线上通过彩之云APP，使业主在享受便捷的基础物业管理服务的同时，也实现了更加便利的维修、理财、租房等增值服务。
• 同时，用户数据的不断积累，为未来彩生活的云管理奠定基础。通过“云”的建设，彩生活实现“云”对线上、线下的直接连接。该战略的核心意义在于实现服务能力的无线延伸，并最终达到组织扁平化、服务智能化的目标。
• 基于线上和线下资源优势，彩生活构建了一个与业主有多维度触点的社区场景，为创新产品设计和推广奠定基础。
• 举例来看，我们将希望进入社区的金融产品与物业管理费的催缴场景结合，推出“彩富人生”。一方面简化物业管理费的收缴工作；另一方面也创新发展了增值服务收益。
• 作为彩生活的核心推广产品，2016年“彩富人生”累计新增投资金额共计18.19亿元。
此外，彩生活住宅将一次性的卖房行为转变为“房地产+服务”的模式，实现参与各方的合作共赢，并通过饭票返还激活商业生态圈，进一步提升彩之云平台的活跃度。
截至2016年12月31日，彩生活住宅进入全国39个城市，与27个开发商签署合作协议，在全国范围内顺利推进，全年销售达到4,513套。
与此同时，未来是到家服务快速发展的十年，因此彩生活将到家服务与基础物业服务相结合，打造了基于社区进入家庭的B2F生态圈模型。一方面提高物业管理服务效率；另一方面降低合作企业到家服务的落地成本。
举例来看，E维修通过社会化、平台化的方式组织维修服务，不仅解决了彩生活物业管理中的维修问题，并通过与业主建立信任进入家庭服务。截至2016年底，E维修日均单量突破10,000单，其中95%来源于业主家庭。
除E维修以外，2016年彩生活生态圈孵化的其余E化服务也开始贡献收入和利润。
2016年E能源、E租房、E停车分别贡献了2,240万元、1,970万元、690万元的收入。
我们正在以“解构”和“重构”的思维，与更多的合作伙伴连接，将电梯、保洁、绿化、安全等更多基础物业服务进行E化处理，进一步发掘社区价值一同丰富社区场景。
第三部分财务情况
2016年彩生活取得了良好的运营成果，无论从收入还是利润来看，均实现了稳定的成长。
特别是伴随社区项目改造、运营升级的顺利推进，2016年彩生活经营活动现金流同比增长34.8%至3.2亿元人民币。
2016年我们的收入结构发生了明显的变化：
• 首先，由于包干制项目的增加，物业管理服务在总收入中占比78.9%,年复合增长率为97.8%。
• 其次，增值服务收入超过工程服务，在总收入中占比11.7%，成为第二大收入来源，年复合增长率为52%。
• 最后，由于业务重心的转移，2016年工程服务收入同比下降6.9%，在总收入中占比9.4%，年复合增长率为34.7%。
• 此外，截止2016年底，彩生活订约管理建筑面积达3.95亿平方米，其中2.9亿平方米已经开始产生收益。
我们过去三年间的毛利和分布溢利的变化情况。
先看物业管理服务，毛利率同比下降11.2个百分点，主要是由于包干制项目增多所致，假如还原为酬金制后毛利率则相对稳定。
全年增值服务毛利率维持在91.9%的高位，对分布溢利的贡献度达到30.2%，同比增长9.2个百分点，处于近三年同期最高水平，充分反映业务结构的成功转型。
2016年工程服务毛利率下降4.9个百分点，主要是因为毛利率较低的设备安装占比上升所致。
销售、分销及行政开支的情况
在费用中，行政费用占比最高，且在2016年同比增长37.2%，主要原因是包干制物业项目费用增加所致。但与收入总额相比，整体费用率同比下降5个百分点至23.2%，说明公司费用控制能力提升。
同时，受到包干制物业面积增加的影响，2016年调整后利润率同比下滑11.4个百分点至26.4%，但这只是会计制度不同所引起的波动，并不代表任何实际运营情况的变化。
第四部分未来展望
彩生活坚定的通过平台输出与行业内的优秀企业达成合作，以轻资产模式来获取社区用户资源；同时大力拓展“彩生活住宅”，获取开发商新楼盘的管理权，推动全委面积的稳定增长。
同时，我们要完善“线上+线下”平台的建设，在平台引入更多垂直应用和战略合作伙伴，加大与服务供应商的合作，实现社区生态圈的共生共荣与完整布局。
通过“解构+重构”价值链的方式，我们将解决保安、清洁、维修等基础物业服务长期存在的焦点和难点问题，并加速各类增值服务在社区的落地。
我们的商业模式是：
获取社区资源，通过升级改造改善原有社区的管理效率，提升客户满意度和管理费收缴率，进而改善项目盈利能力。
基于客户对基础物业服务的信任，为业主提供更多的增值服务，以彩之云APP为平台，引进与生活服务、商品服务、房屋服务、金融理财等四大类相关的垂直应用。
将成熟的技术与平台垂直服务应用输出到行业其他优秀企业，以更轻、更快的获取更多的客户。
不断引入优秀的合作伙伴，实现平台功能的不断丰富，形成合作伙伴之间的连接，最终实现构建社区B2F生态圈的目标。
我们的战略实施将主要分四个步骤进行。目前，彩生活已经进入第三个阶段：即基于社区场景孵化各类垂直应用，形成社区B2F生态圈，并通过平台输出，加速扩大用户规模。未来我们还将要攻克更多的挑战，实现平台上各类垂直应用的相互连接，成为更强大的社区服务运营商。
第五部分问答环节
Q1. 提问机构：建银国际
1) 增值服务部份的几个领域的分布? 最大的收益是否仍是平台服务收益?
2) 2016年业绩里面小盘操盘比例占多大?
3) 彩之云未来成长空间多大?
4) 彩富人生18.19亿新增投入资金来源来自哪里?
A1. 来源主要是三个版块,平台服务的收益,互联网服务,以及帮助小区发展公共空间的收益。各自三分之一。原来互联网服务比较少的,2016年增长非常快。住房贡献两千二百多万,互联网金融两千五百多万,停车收入六百多万。
2)并购转向小股操盘。2016年占比不大,2017年在增值服务会带来一部份收益。未来2017年收入来看,增值服务从投资角度来说会比较可观。
3)截止2016年年底,彩之云在线注册用户303万。整个在网家庭超过100万,服务的人口超过1000万。从家庭来看覆盖了不到70%,从人口来看覆盖了不到30%。今年注册用户仍会有较大的增长,主要原因是来自我们管理人数的增加,以及小股操盘以后家庭数目的增长。
4)这是业主购买理财产品的金额度。彩富人生就是一个花样年金融集团和彩生活合作的理财产品。
Q2. 提问机构：光大证券
1) 2016年的在管面积没达标。2017年目标的在管面积是多少?
2) 应收帐款增长得比较快, 原因是什么?
3) 毛利率的增长在20%以上, 随着增值服务的提高, 毛利率应该提高。然而纯利今年是下降的, 是什么原因?
4) 停车和能源版块的盈利模式是什么?
A2.
2016年底在管面积3.95亿,平台的服务面积将近8亿平米,和年初目标有一定差异。主要原因是2016年6月30日以后扩展模式有了一定的变化,在管面积没有达到预期。但是我们认为,物管的增长是加法,平台的增长是做乘法。我们获取的不是物管的本身,更多是获取家庭数目。2017年全年预计一亿平米。小股操盘希望比传统的要大一些,整体预计在2亿平米以上。
2016 年本集团实际产生收入的包干制计算的物业建筑面积增加近3,000万平方米，导致应收款项增加；事实上期货回款1120万, 另外2300万是以房抵债。所以不存在这方面的风险。
毛利率下降主要是因为包干制项目并购所引起的。从我们行政的开支来看,扣除期权以后,并没有因为我们规模增大而增加,主要是来自于发债费用和平台的投入。融资来的钱用来投了IT的平台,非流动资产的投资里有美易家,万象美,当时都引起了资本市场的轰动。
互联网能源是把所有用户的能源用互联网的方式管理起来,主要通过把镭塞,滴漏跑冒,另外是提高能源使用效率来提高效益。2年的时间为集团贡献了2100万,覆盖率不到20%,仍有很大的空间。互联网停车是透过智能化的停车系统,提高停车位的效率。互联网停车在增加了的停车位收费中分享其中一部份,20-50%不等。另外有停车场的广告,车位的共享,汽车保养。这部份主要带来的不是利润,去年只带来了690万,提高了用户的日活跃率。目前的日活跃用户增加的一半。来自于互联网停车。
Q3.
1) 能否说一下3.57亿管理面积中, 以酬金制和以包干制计算的面积。新增的物业费里, 是否都是包干制来计算的。
2) 贸易应收款的构成是怎样的。
3) 新增的物业费里, 是否都是包干制来计算的。
A1.
酬金制大概是2.92亿平方,包干制5000万的收租面积。收入的结构,物业10亿,工程1.2亿,增值服务1.56亿,增长了48%。包干制里的项目有开元国际、重庆泓山成都宏鹏物业管理有限公司。开元国际确认的收入今年多了3亿,所以毛利率往下走。
贸易应收款也是因为包干制项目的比重增加所致。其他应收款增加了0.84亿,也是主要因为包干制项目供货商预付款项所导致。
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