免责声明
本文根据公司2019年年中业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分 管理层点评
1、公司策略
1.1 销售策略
ü
1.2 投资策略
ü 拿地行销，科学灵活：加快大运营体系落地；分析客观数据，科学制定目标，量化执行方案；灵活拿地策略，提前布局，尉求多元化拿地管道
1.3 运营策略
ü 加速项目开发周期，积极布局全国一二线核心城市及其周边轨道交通便捷的卫星城
ü 重点发展服务式公寓和中高端商务酒店，完善现有酒店组合，增强品牌竞争力
ü 运营管理，全面改革：以业绩为导向，建立有效的激励机制；建立明晰的制度化的管理机制，法制替代人治；建立体系化管理思路，优化跨部门分工合作
ü 人才培育，加码激励：提高团队协作及人均效能，优化组织管理效力；完善系统化人才培养制度，科学化人才考虑制度，鼓励创新；实施奖励、期权和跟投三重激励机制
ü 融资增效，优化拓展：提高资金使用效率，强化现金流管理；盘活存量，多元化融资管道，优化债务结构；稳健经营，把关合约销售回款，严控净负债比率
2、市场见解
ü 未来三年，商业板块预期收益有望迎来具活力的增长;地区性标杆商务办公楼、小区型商业综合体、地标级5A写字楼、欧式英伦步行街、公园式氧吧绿色办公区、养老及文化综合商业体等多类商业项目将遍地开花，成为城市亮丽风景
ü
第二部分 业务回顾
1、业绩亮点
ü 合同销售成绩理想：上半年累积合约销售金额人民币284亿元，同比上升32.47%，完成全年目标的42.50%；合同销售面积为185.3万平方米，同比增长17.4%,
ü 盈利能力稳步增长：2019年确认收入为116.4亿元，同比增长25.91%；毛利为人民币31.4亿元，同比增长7.77%；毛利率为27.00%，同比下降4.35个百分点。净利润为人民币19.07亿元，同比增长37.10%；股东应占核心净利润为人民币14.0亿元，同比增长20.63%；
2、销售业绩：
2.1 物业销售
ü 年内房地产录得合约销售额284亿元人民币，对应销售面积185.3万平方米，分别同比增长32.47%和17.4%；合约销售均价约为每平方米人民币15,366元。
ü 其中长三角区域、海西经济区、环渤海区域、华中区域、西南区域以及粤港澳大湾区分别占比约为69.0%、15.2%、2.1%、8.4%、4.8%及0.5%。
ü 物业销售收入约为人民币113亿万元，较去年同期上升25.97%，占总收入的97.12%；
2.2 其他业务
投资物业租金收入
ü 约30个处于不同阶段的商业地产项目，涵盖购物中心、商业街、办公楼、小区商业等业态,投资物业租金收入约为人民币1.47亿元，同比上升44.35%；
ü 目前，禹洲商业在上海、厦门、合肥、泉州、南京、武汉、杭州等地，筹备运营共有27个项目，打造商业面积超过200万平方米，拥有专业的商管团队582人，商业产品覆盖了购物中心、写字楼、街区商业等多种业态。运营期项目全国合作品牌超1,000个，战略联盟品牌约1,600个。
物业管理收入
ü 物业管理费收入约为人民币1.77亿元，按年上升11.89%
ü 截至2019年6月30日，本集团的物业管理服务公司于中国内地管理的总建筑面积超1,300万平方米，合共服务全国超10万户业主。覆盖22城市，管理项目达58个
酒店运营收入
ü 酒店运营收入约为人民币855万元。较去年同期下降1.04%。
3、投资回顾：
3.1 现有土地储备
ü 截至2019年6月30日，本集团的总可售建筑面积约1,918万平方米，共138个项目，分布于六大都市圈共30个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币5580元。
ü 货值人民币3,400亿元+,按货值计算80.1%位于一、二线城市，年底在建面积突破1千万平方米
3.2 新增土地储备
ü 在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取14幅优质地块，其中9幅地块以底价或低溢价率摘牌。
ü 期内，通过公开招拍挂以及收并购的方式，斩获14幅优质地块，权益土地储备地价合共约人民币141亿元，货值人民币503亿元，总建面212万平方米，按总建面积算，新增土储81.9%来自一二线城市，权益归属总建筑面积逾153.4万平方米，平均楼面价为人民币11,106元╱平方米。新进入2座城市，其余12块地都在现有的一、二线城市深耕
第三部分 财务状况
1、债权融资
1.1 财务风险
ü 长期债务A亿人民币，同比上升A%；
ü 净负债率72.7%，同比上升5.7个百分点；
ü 年末，集团共有银行贷款及其他借款人民币213.45亿元；
ü 持有现金389.26亿元，较期初增长32.95%；
ü 现金短债比为A，同比上升A
ü 流动比率为A，同比上升A
1.2 借贷成本
ü 债务币种组成人民币51%，美元46%，港币3%。
ü 平均融资成本7.47%，较于2018年全年上升0.24个百分点。
1.3 债务结构
ü 1年内到期的债务114.57亿人民币，占比20.6%；
ü 1-2年内到期的债务101.78亿人民币，占比18.3%；
ü 2-5年内到期的债务324.8亿人民币，占比58.5%；
ü 5年后到期的债务14.1亿人民币，占比2.5%。
1.4 （借贷币种）
2、股权融资
2.1 股息派发
ü 每股收益33.02分人民币，同比上升8.09%；
ü 截至2019年6月30日止六个月期间，中期股息每股12港仙，上市十周年特别中期股息每股3港仙，约为期内核心利润的46.81%。合计派息同比+62.1% ，派息率为46.81%
2.2 股份回购
第四部分 业务展望
ü 2019年全年累计可售货值约1100亿元，下半年预计供货约人民币800亿元，其中一二线占比约90%。
ü 商业板块未来三年预期收益大幅上涨，到2022年，预期CAGR=35%，未来三年在营面积高速增长，预期CAGR=30%
ü 未来3到5年展望：冲刺千亿销售目标 ，跻身行业利润排行前20 ；集团将继续多元化积极拿地，以于2020年合约销售额达到千亿为目标；同时紧抓利润水平的提升，实现稳定增长趋势，致力于跻身行业排名前20；加大城市更新发展力度，促进项目快速落地；加快粤港澳大湾区布局，把握核心城市的增长潜力；持续深耕六大都市圈核心城市，全国布局日趋完善。
第五部分 问答环节
Q&A
Q1：
1）上半年买地毛利30%，下半年如果低价回稳的话，管理层会不会认为是另外一个买地的好时机?
2）我们现在跟华侨城的合作情况如何，往后会不会有其他更多的合作机会？
A1：
1）买地这方面刚才提及过，我们今年内的销售还是达标的。所以我们会更多的在严控负债比例的情况下，能够均衡自己的销售收入，来利用一个机会继续的来买。当然我们的判断今年内，还是春节时应该是买地的好机会。不盲目去买地，更多的像我刚才跟大家报告的，我们会在一个？？的项目在长三角落地，一个旧改的项目在大湾区落地。尽量来拿一些利润和去化均有保证的地。根据销售的增长情况来确保拿地，确保集团明年的签订的一个货量跟以后发展的一个货量的保障。
2）第二个是华侨城的问题，反正其实我们正在跟华侨城不仅仅是股东层面，大家也知道去年华侨城入股禹州第二大股东以后，也确实让禹州跟华侨城不仅仅在资本市场上合作，更多的在项目层面上有所推动。所以我们第一个项目即中山这个项目已经跟华侨城一起合作在项目层面落地了。将来我们会关注与华侨城其他的产业结合的方面。现在产业结合拿地如果不是在二线的核心城市，而是在三四线这些城市，我们与华侨城都会谨慎一点，所以我们在努力在推，争取在一二线城市及周边落地的好的机会。
Q2：
1）我们除了千亿目标以外第一次正式提出了行业前20的目标，想问一下公司的战略方向，请管理层详细的展望一下。现阶段公司还是相对更加侧重规模的发展，请问待达到千亿规模以后，利润就会重新回到聚焦点，请问有什么展望？
2）旧改是我们新的业务方面，请管理层详细介绍一下今年我们预期落地的项目的所在城市，项目类型以及可售面积情况
A2：
1）战略方向集团是一个稳健为主, 量入为出的企业。对财务指标严格的控制是财政出来的人首先要考虑的主要手段。所以我们规模战略方向有异于别人。我们还是强化我们的稳健，所拿的项目不仅仅追求销售增长, 利润也要有保障，这是一个战略。
2）深圳上海的办公大楼，厦门武汉合肥等核心城市的商业, 禹州追求质量百年发展跟股东利益最大化，五大区域支撑集团战略落地，现有土地储备中80%在一二线，风控能力强，我们追求扎实稳定盈利磨合资产的硬化。
核心商业我们是不卖的，我们在深圳、上海、武汉、厦门、合肥及其他的相关一二线城市都有集中的商业布局。核心城市的商业中心都是持有的。为什么不销售？因为如果你卖了，你再重新拿到土地就很难了。我们不过分追求量的增加，追求内在价值。百年企业发展的根基将来更多的是追求股东的利润的最大化，实现共赢。这方面禹州一直在落实，把自己和股东利益绑在一起。
3) 我们战略方向还以一二线城市布局为主。六大核心区域 -- 长三角、大湾区、京津冀一体化、华中区域、西南区域五大区域支撑着集团的全国性战略落地。集团围绕一二线为主，现有的土地80%以上落地在一二线城市，抗风险力度比较强。达成规模以后，我们不会追求的追求量，而是追求更加扎实稳健的一个盈利空间,实现资产的优化。
千亿规模以后，我们会更加扎实地推动资产的优化，稳定的经营利润的实现。大湾区会是首当其冲的业绩来源地，今年下半年至少有一个两百亿货值的旧改在大湾区落地。大湾区目前至少有相当于500亿货值的几个项目在跟进。
我们对城市更新事业部的指标是今年500货值可以落地。“落地”是土地要拆到90%以上才能算土地，刚拿的项目至少要两年三年。我们在把握程序上是比较严谨的。今年我们力争200亿的实际回款、300亿左右的跟进项目落地来维持我们在大湾区的优势
Q3：
1）毛利率同比降低的原因？全年的毛利率的大概是怎么样？
2）今年分红比较多, 想问一下对未来分红的预期。
3) 全口径销售比较多，请问权益销售大概是怎么样？
A3：
1) 毛利率方面，整个行业的好的区域房价还是受到限价的影响，然后地价成本也涨的比较多。所以长远来看的话，我们觉得可持续的毛利率大概是在20%-30%。从上半年拿地来看，实现毛利率25-30%完成难度不大。关于中期毛利率，中期交房项目就平均来看，毛利其实还是在30%左右。我们的财务成本跟去年同期相比的话降低，当时我们觉得毛利能达30亿，可是因为审计要求把财务费用先资本化摊到成本里面，所以我们做了调整。如果把财务费用又放回去财务成本里面的话，整体来看毛利处于30%上下的水平。所以因为财务处理的一个问题，导致稍微有点低。整年展望下来的话，19年的业绩不一定能达到30%，但也在25%-30%左右。
2）分红方面，刚才提到上市十周年，我们会在核心基础上额外提供10%的分红。常规的分红不低于35%，全年的核心盈利的至少40%会拿出来分红。有可能在45-47%左右。在冲千亿的目标，因为刚才林总也提到了，我们达到千亿会聚焦到盈利层面的。从过往来看，我们权益比重大约是70%多的水平，最近的销售已经降到了60%左右。到冲千亿的时点，我们估计整体销售的权益比大约是在60%左右。权益比低会导致股东归属的盈利降低。当我们突破千亿以后，我们会把权益的比重再提升上去回归60%，有可能是70%或80%，整体就是这么一个计划。因为如果现在没有达到千亿水平的话，对企业来讲未来我们跟银行谈融资买地或者产业层面的地产收购的话，确实有一定难度。所以为什么我们要先达到千亿，不是为了冲规模而从实质上需要。到冲完千亿以后，我们还是回归到增加盈利的质量方面。
Q4：
1）在公司上半年对于债务分布进行了优化，但是主要增加公开市场债券，而非银行贷款，请公司分享一下目前跟银行的关系有什么变化？
2）在公司的今年上半年的销售增长情况下，有息负债略有下降，想请公司分享一下原因。
A4：
1）关于公开市场债券的融资，我们跟银行的关系现在也没有任何的变化，整个行业就对地产方面特别融资有所收紧，国家的政策大家也看到，特别是今年下半年是有所收紧，这也是行业的共识。过往可能是从售价跟限购方面去调控产业。所以现在更多是从融资方面去调调控。无论是一些前融、信托，甚至银行方面的贷款可能也卡得比较紧。所以融资方面其实大家面对的问题都差不多，我们优势在于我们现在手上有一定的美元债的额度，所以通过发行美元债适当的去补充一下未来的资金。因为相比容易做，而且成本也不太高，所以我们就多花一点公募市场的债券，跟银行的关系没有任何的变化。现在为止，我们境内未使用的银行授信额度超过300多亿，虽然听起来是有点多。实打实真的能有项目落地能提款的融资额度至少是超过一百个亿，在170亿到180亿左右。所以银行融资方面没有什么问题，只是境外更灵活更快，而且规模可以更大一点，所以我们在公募市场做一些融资，所以这是关于融资方面。
2）在负债方面，对于合约负债的余额下降，是为了冲千亿规模，我们的权益比重已经从70%多降到60%多，所以大量的合约销售会在联营跟合营公司的报表里面体现。在联合营里面权益比重的已售未交房大约是在170多亿。170多亿与我们并表的120多亿加总起来是超过300亿的合约负债水平。所以从报表上确实是体现不了，因为联合营里面的一些合约负债也没有办法披露出来，所以也希望大家可以理解。
3) 那么从什么地方可以看到这个合约负债金额合不合理呢，因为有些联合营的销售收到款后会打出来拿到集团，所以应付联合营的公司的其他业务会提上来，从中期的报表上大家可以看到这里是提升。提升的原因主要他们卖房了，我们按同比例把一些卖方的款收回来，再加上现有的合约销售的负债两方面加总起来，就可以算出其实我们上半年回款还是不错的。所以整个上半年的现金回款权益口径大概是在240多亿。因为去年11月跟12月卖的比较多，在上半年就很多去年卖下来的回款，所以今年的上半年的回款率是非常不错的。
Q5：
1）我们现在未付的土地款多少？
2）我们在这个信托非标方面到 630有多少？其中短期有多少？以及想了解一下境内现在这方面的融资情况，我们现在能不能做新的，做新的话成本是多少？
3）请问我们现在借贷和现金整体的水平情况。
A5：
1）今年整年的地价款到630大约有28亿还是没有支付。其中15亿会在下半年，然后剩下13亿在明后年支付。因为这是关于一个收并购的项目剩余未付的地价款，要根据项目的进度，决定明年或者后年的具体时间。整体上半年土地支付的总地价款贷是128亿。其中针对今年上半年买地，我们付了126亿，还有2亿是去年的待支付，总体未付的地价款28亿。
2）信托方面，公司信托跟前融总的占比不多，大约就十个点上下。到6月中，大概就50、60亿，主要是一些比较短期的。我们账上现金是蛮多的，下半年我们会还掉一些前融和信托的贷款，相应的我们会做财务和负债的一些计划。现在整个国内的市场，前融和信托管的是比较严格的。不是不能做，但是在能做的前提下需要的通道费成本也有所提升。金融机构需要做很多的事情，才能把信托弄出来。过往我们财务成本单针对信托的话，利息层面大约是8到9个点左右，通道费大概是1到2个，所以总体有9到10个点上下。现在大约会提升到超过十个点。所以信托不是不能做，而是成本比较大，所以我们综合考虑，觉得如果是这样的话，倒不如直接还掉了不再做，等到市场松动了以后再去考虑。
3) 关于联合营层面的负债跟现金，按照权益比重，联合营层面的负债大概是70亿到80亿左右，大约有二三十亿的现金，所以不多了。因为主要的现金都已经通过应付款、其他应付款回到上市公司层面，所以在中期的整个现金的余额是提升的。联合营层面，我们不会留有太多的现金在账上。
Q6：
1）看到公司给出的3到5年展望中，未来的利润增长跻身于TOP20。结合我们现在的排名情况，如何实现利润增长是否可以给个量化？
2）我们会不会考虑将物管分拆上市，现在市场给物管的估值也是20-30倍PE，我们现在就只有三四倍PE差异太大了，想了解一下管理层的看法。
A6：
1） 今年整个行业的毛利率都在20%，好一点的就是30%。这主要是得益于几个方面，一个是产品价格的持续上升，个别的一二线核心城市限价非常厉害。所以基本上利润的空间实现不上去。未来中国已经定性房住不炒的准则性，把所有的涨价幅度跟地方的通过指标挂钩。所以我的判断，我们会比行业稍微高一点点，毛利在25-30%是比较务实的。按现有的价格拿地，实现25~30%的毛利。所以我们还是充满第一个玩股指的，有时候大家也知道股市你像现在我们拍戏这么高，其实派息率的相当于股价的很十几倍了，还是低了。你不大气，所以当然我们是理论上是稳健经营，跟利润同实现，才有办法派息股东，但它的估值也一直上不来。实话实说，估值还是相当于前面的1/10的估值，我们是三倍三四倍左右，应该是40多倍的，但是对这来讲，我们还是顶层的。我相信禹洲团队稳定的跟股东的共赢的能力，能够在未来逐步体现价值出来。包括华侨城去年为什么入股禹洲，也是对股东共赢的盈利能力的认可。我相信我们过了今年，估值应该会上来了。当然也要需要我们团加倍的努力来促使着获得更多我境内和境外的投资者的关注。当然作为大股东来讲，从上市到现在，我从来没有卖过一股公司的股票，每年都在增持。 大股东所有的派息我从来不拿股息的，全部拿股票。作为大股东，我对我们公司充满了万分细心，有百年企业根基。对于这个我一手带大的企业，情感比较深，用所有的精力来经营企业。我希望我们的投资者随着业绩的不断增加，股东回报的不断增加，它的PE自然就上来了。
2） 这方面我们也在努力，是有所期待的.
Q7：
1）刚才提到冲千亿规模之后，未来我们会有一个均衡的布局，能不能跟我们说一下各个区域销售平均价格是多少，特别是大湾区，我们预计未来2到3年能提升到多少？
2）还有一个财务的问题，看报表里面有一块商誉，想问是什么原因
A7：
1) 对于未来提出的战略布局，首先长三角区域是我们核心，应该会随着整个集团的千亿规模以后用一种什么走向更加扎实，更加盈利，对股东的成本更加高。在千亿、两三亿、三千一的规模拐点，寻找盈利空间和去化方面实现共同点，更多的是盈利空间的实现。
五大区域的布局方面，随着整个量的上升，可能长三角区域占比会不断下滑，从现在的55%会降到45%，大湾区肯定会加大弥补，未来希望大湾区占到25%，京津冀一体化方面，以及西南板块跟华中板块我们都是积极在覆盖。福建区域一块，我们希望他不能再承担10%的份额。按照弟弟，其实如果我们六大企业还有一个工业企业附件区，现在已经从原来的逐步一直传到现在，所占的比例已经降到15%，所以随着我们其它区域的成熟扩大，从3.7的程度扩大完了以后，福建区域我们已经降了1%，未来不定期还会再将如实讲可能降到9%。为什么？而且随着我们其它区域的一个更加量的增加，其他区域相对来讲，一个是计划要慢，比较可以讲慢比较慢的动了，跌落完了以后你卖的好，第三个完了卖第一个，这是我们的这三三个和三三个情节，所以这六个区域里面我们会有一个金融的发展金融发展，但主要集中在长三角跟大王区，这两个会更加一些明确。当然你还是贬值，我刚刚讲的这两个区域，包括京津冀一体化区域，核心的商业中心办公大楼，我们还是准备储存手术，在核心的这块，我们三个集团在做强做大。商业的，这是一个里头的商业集团，我再给大家报告是是静悄悄地默默地，其实我们非常没有是过多的去宣扬过多的这些，但我们商业集团其实做的应该来讲，今年每年30%以上的一个的空间的增长。盈利我讲一点，第二个完了以后基建管理每年都不到三十几个项目的一个实现，也体现了商业集团的和先军资产的启动的高度集中。另外最主要的它的我们水的商业集团的最大的是他的租金能达表示盈利能实现。这是一个，所以我们在什么冰脚的边角的一个商业融资，不保留的三线四线品，里面落进了什么办公楼各方面，属于像群洲这个项目乘坐这个项目完成个你没有办法，为什么？整个这个项目是185万平方米，我们低价我们你们哪个便宜？现在卖很高，我们原来拿了才200多块容易低价，现在已经卖到7000块7千多块了，这个项目，当然里面有个三个东西，180几万，你不可能不配套。然后有一个办公，有一个做一个小酒店，有一个商务总监是以前是挂牌的时候房间带过来的。你不可能那么大，当然我们更多的是150万以上的住宅，它赚钱这个项目应该是200块的定价，是忽略不计的，产品低价，反正历史遗留的完全市场一股力以后可能性不多了，因为这个是历史遗留，但我们现在还有几十万，还有三个开发，每年销售不是我一年就是销售几个15亿存款，营销的收益是为主，所以这个项目是非常好，除了三线城市，其他的通通的业绩是。好，谢谢财务给我们小组旧商誉减值这个事情，因为两年前其实我们收了一家公司，当时安永那边他顾虑作为一个企业的一个并购，所以里面就产生了一块商誉。可是这家公司的话，其实现在里面比较多的那些项目物业已经卖出去了。她卖完以后的话，其实剩余的面积很多，所以做一个剪纸，所以这一块对现金流失也有任何的影响。