20190823【碧桂园服务】2019年中期业绩发布会会议纪要

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本文根据公司2019年半年度业绩会议交流记录整理,若有遗漏或错误,请以上市公司公告为准,本文不构成任何投资建议,请谨慎参考。如需转载请表明出处,不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。


第一部分 管理层点评

1、公司策略

1.1 投资策略

ü 计划继续大力推动低成本的品牌拓展,包括从中小物业开发商、政府、产业园、学校等客户获得新业务,并自向非业主提供的预交付服务中获得商机,来实现业务扩张。

ü 通过多渠道进行品牌拓展。通过品牌拓展和收购获得合同管理面积1.14亿平方米,同比增长92%,收费面积4441万平方米,分别同比增长199%。收并购能够将品牌优势进行嫁接,扩大品牌影响力。

1.2 运营策略

ü 稳步实践城市服务一体化运营模式,探索践行智慧产城物业管理,将作为新型城市治理公共服务的探行者,逐步形成基于数字化城市运维平台之上,利用市政公共服务覆盖城市基础设施、公园景区、文体场馆、交通枢纽、医院学校、商业写字楼、住宅社区等多业态整合下的一体化运营的城市大物业模式。

ü 全方位践行企业社会责任。尊重业主提升品质、尊重资本市场,稳健经营充分沟通、回馈社会,遵纪守法开展扶贫工作。

ü 愿景:期望通过努力成为国际领先的科技型综合服务集团,锐意进取保持定力,争取成为中国最好的社区服务商。

ü 开拓城市服务新蓝海,培育业绩长期增长点。服务内容:城市公共服务,数字城市总管服务,产业协同服务。今年积极参与救灾抢险,再开原市城市服务进行救灾抢险服务。

ü 引领行业科技运用,撬动技术杠杆,在服务效率和质量上双重提升。科技运用包括人工智能、大数据、物联网,都有具体落地的技术和项目。包括与腾讯联合的首个人工智能平台,提高运营人均产出,拓展服务边界。同时,成立相应的智能物联事业部,向中小开发商赋能推广相关产品。

ü 服务品质提升获得业主进一步认可,满意度达到96%以上,是中国社区服务商第一。

ü 构建卓越组织力,强化人才队伍建设,开展总经理特别培训班等。推进区域整合,降低区域数量,简政放权提升效率,进一步降低管理费用,把经营权下放到一线。完善激励机制,深化人均效能管理体系。

2、市场见解

ü 物业管理行业仍处于成长期,行业集中度未来仍将快速提升,行业品质龙头企业可更好把握市场先机。

第二部分 业绩回顾

1、 业绩亮点:

物业管理服务

ü 物业管理组合规模庞大,截至2019年6月30日,我们的项目遍布中国境内31个省、市及自治区的超过300个城市以及海外,合同管理总面积约为584.2百万平方米,收费管理总面绩约为216.8百万平方米。我们管理共1,055个物业项目及向约230万户业主提供物业管理服务。

ü 物业管理服务规模效应显著,盈利能力稳中有升。平均物业管理费同比上升1%。收费面积分布超过十万平规模的项目占绝大多数,毛利和毛利率进一步提升,是由于规模效应、单价提升、运营效率提高。

ü 不断扩展项目数量和合同管理面积,业绩增长确定性强。重点都市圈占比73%,大湾区31%,长三角占比21%。四大一线城市均有覆盖。覆盖31个城市,综合物管项目在管超过3000个。收费管理面积达到2.16亿平米,合同管理面积5.84亿平米。合同管理面积是收费管理面积2.7倍,扩张空间巨大。

ü

社区增值服务

ü 期内,社区增值服务收入约为人民币307.2百万元,较去年同期实现同比增长79.4%,占本公司总体收入的8.7%,较去年同期上升0.2个百分点,收入占比进一步提升。

ü 社区增值服务收入增加主要源于:

n 家居生活服务收入由截止2018年6月30日止六个月的人民币约96.7百万元增至约人民币196.4百万元,增幅约103.1%。

n 房地产经纪服务收入由截止2018年6月30日止六个月的人民币约49.9百万元增至约人民币68.8百万元,增幅约37.9%。

n 园区空间服务收入由截止2018年6月30日止六个月的人民币约24.6百万元增至约人民币42.0百万元,增幅约70.7%。

ü 社区增值服务内容不断丰富,形成有规模的专项服务,有收购并表的因素。毛利率稳定在60%以上,神话增值服务渗透,采用轻资产平台模式,利用我们的场景合合渠道商合作。我们的凤凰汇APP注册用户303万人,月活跃用户94.5万人。社区传媒广告、商业服务、家政服务等有快速增长。

ü

非业主增值服务

ü 收入约为人民币595.7百万元,在本公司总体收入中的占比约为16.9%,较2018年同期上升约3.2个百分点。

ü 收入增长主要受惠于售前业务管理的咨询服务涉及项目数量大幅增加;于2018年下半年开始接受碧桂园集团委托,对其提供房屋及停车位尾盘代理销售及租赁服务收取代理费,产生81百万元的新增收入;母公司碧桂园集团本期交付楼大幅上升,导致交付前开荒清洁和其他服务有所增长。

ü 非业主增值服务:发挥专业服务能力,业绩稳步增长。驱动因素是房产销售和交付,还有尾盘车位处理。第三方非业主增值服务占比超过15%。

ü

其他服务

ü 期内,其他服务收入较上年同期大幅增加,主要是由于本集团试水「三供一业」领域,本期已逐步提供供热服务并产生收入人民币21.1百万元。

ü 运营效率进一步提升,管理费用率下降,人均效能上升,物业管理费收缴率保持较高水平。

第三部分 财务情况:

1、 重点指标

盈利

ü 净利润约为人民币826.2百万元,较截至2018年6月30日止六个月约人民币479.6百万元增加约72.3%。剔除2018年因2017年所得税回拨因素后,本集团净利润由2018年同期约人民币421.3百万元增加至人民币826.2百万元,增幅约96.1%。

ü 股东应占利润约为人民币816.9百万元,较截至2018年6月30日止六个月约人民币471.1百万元增加约73.4%。剔除2018年因2017年所得税回拨因素后,本公司股东应占利润由2018年同期约人民币412.8百万元增加至约人民币816.9百万元,增幅约97.9%。

ü 非控股权益应占利润约为人民币9.3百万元,较截至2018年6月30日止六个月约人民币8.6百万元增加约8.1%。

财务风险

ü 良好的业务使得财务进一步稳健:经营经现金流量比去年同比增加102.3%;零有息负债,现金流量充沛。

ü 财务状况仍然稳健。于2019年6月30日,本集团的流动资产净值约人民币3,557.5百万 元(2018年12月31日:约人民币1,543.7百万元)。本集团的流动比率(流动资产╱流动负债)1.9倍(2018年12月31日:1.5倍 )

第四部分 问答环节

Q1:业务板块:非业主增值服务上半年案场收入增长非常亮丽,我们的关联公司按年销售是下降的,我们为什么可以做这么好?

基础物业服务毛利率上涨,全年毛利率怎么看?是不是收并购、科技会对毛利率有一些综合影响?

社区增值服务增长情况靓丽,目前渗透率如何,全年什么期待?

A1:非业主增值服务绝对值是有上升。毛利率其实有下降。问题在于2007去年运作项目绝大多数都还存在,我们不能根据今年单独销售来看。去年存留的盘和今年新增的盘都要计入。毛利率下降是因为一些增值服务,如开荒清洁的毛利率要小一些,所以整体绝对值增加、毛利率下降、收入里占比下降。我其实可以说,这种变化是健康良性的,因为这个业务未必是永远存在可持续的。增值服务毛利率在上涨,业态收入贡献也在上涨,服务的类别也在增多。从公司发展来讲,增值服务涉及到业主家庭,更加健康、可持续。现在我们还在继续往前走。

基础服务毛利率影响:收并购方面影响,上次投资者见面会上讲,我们不是见到一个人就爱。我们是讲求质量的。我们不是拍脑袋并购的。我们既会和管理层了解,也会去现场看,并且内部有一个标准,我们有两层上会批示:公司级和决策级。每一个项目我们都是做得很认真的。并购回来的物业公司我们保持了质量,但是团队融合(管理方式),企业文化融合是不容易的,但是我们的项目判断除了这个内部法则,还要做自己的预演和预算:比如10倍PE拿下,能否在五六年内收回投资。并购的单个公司会有结构性变化,但是综合起来的话相信会给大家带来满意的结果。希望投资者相信我们的眼光。我们物业企业的风险就在于投资把控。

Q2:上半年收购项目自身面积、利润和成长情况?整体赋能过程中有哪些措施、可以量化?年初海外收购有无进展?

公司愿景看来,非住宅业务会否有更多布局?现在在管面积和合约面积中有无住宅与非住宅的拆分?

A2:剔除并购后内生增长:剔除去年和今年的收并购,内生的收入增长57.28%;毛利增长是26.74% ; 净利润增长65.04% ;可收费面积增长42%。

收购要进行摊销和作为商誉。现在收购项目比较顺利,一些项目收入翻倍,少部分也会出现下滑,但是我们会通过增值服务弥补。包裹不动产证和(刚年),将我们的信息系统进行赋能。按照效率进行整合。

当我们完成收并购签约后,公司所有专业口都要分别对应所收购公司的团队去讲我们公司目前的文化、业绩,沟通品质服务和增值服务的实施方法。我们一个专业口要去和所有收并购公司去讲解做法。我本人和团队除了讲公司要求,也在和被收并购的公司高层持续沟通。我们不是“散养”。

住宅和非住宅布局:上市之前碧桂园物业住宅就是来源于2007。他有商业我们就有商业。我们现在上市之后,商业住宅比例不是太好看,相信大家不会怪我们。现在商业布局不光是商业物业管理服务,我们还要在商业运营和自身能力建设有所布局。我最近走了几个城市,见了一些老板,这中间就有商业综合体、写字楼、真正商业运行的商场、公寓等商业综合体。他们作为标的物,都有要求:能否在写字楼出租、商家引进方面能否帮助我们做什么。我们要在商业上发力,团队要建设这边方面的能力。当我们自己能力不足的时候,我们和刚年并购,就是要补齐商业运营短板。我们要和社会上商业运营公司合作。同时也要有自己的子弟兵,我们专业团队建设方面也在推进。商业部分我们相信会逐步有更多的商业综合体出现在业态中。社区面向业主增值服务,过去强调组织人才,现在除此之外,更要着重开发新的产品,新产品是要服务社区业主,实现今年有、明年还有,这样可持续、可评估。如果某项业务全国评估可以赚两千万利润三千万收入,我们可能会有一个小团队专门做这个业务。如果有一百个这样的项目就是二十个亿。现在全公司必须增加产品流水线的培养。

Q3:

增值服务探索新的模式,包括广告和家政,分享一下细节?自营和合作模式之争,目前有什么新的想法?

上半年降本增效有所成果,基础服务毛利率提升,管理费用下降。全年和未来来看发展趋势如何?在顺德李总提到人才方面比较担心,目前有无新的人才跟进规模扩张的办法?

A3:

新业务、新模式、新激励的问题,刚才已经说过。比如社区传媒业务,是我们今年年初、2018年年底布局,今年3、4月份正式开始有收入。社区传媒方面,我们做到合规经营。比如电梯广告,我们在做这一块是先激励。除了碧桂园社区以外,要拓展到碧桂园周边其他物业公司服务的楼盘。我们一线管理层全都同心共享。这样的话,我们的量会更大,效果会更好。我们新业务不是无原则随便拿来分,是要真金白银放在里面。物业管理和经营结果要保持一致,保持整个团队业务方面做到高效。年底再把这部分业务告诉所有投资者。我们这部分业务很有信心。

降本增效:从2018年年初开始对组织有深度思考。的确当我们想好了,就产生了效果,去年九月底开始对组织模式做调整。本来近百个二级单位,根据单位管理和所在地理位置,47 33 做了经营成本。关于人才,一个企业人才就是内部培养或外部招聘。从去年开始做四个多月,做内部人才加速,盘点全国中层干部,有计划培养1100多人,今年仍然沿用四级培养计划,从火箭军、精英、卓越、领域计划。这仍然是我们内部培养的核心渠道,总经理入班50人,项目经理奖金500人,对我们区域、项目增长能够承接得上。专门培养行业缺乏的市场市拓人员。还有社区增值人员,做了两级内部培养。外部人才招聘注重应届大学生招聘,比如火箭军计划,希望三年培养成一个项目或者业务板块经理。火箭军计划,面对应届研究生;去年内部提供针对大专生的新锐计划,对我们的人才升级也是很重要的。我们希望大专实习生到2000到3000人。对我们科技只能活落地和人才调整都是很重要的。社会招聘中高管有“将来”计划,希望更多人才加入我们。人才是我们担心的问题,我们机制体制领先,人才跟不上公司会发展遇到困难。我们对人才的选拔,就是给年轻人赋能,让年轻同事们尽快成长,不u务虚。公司对于人才的认定:不分年龄、工龄、性别,而是以是否为能人(业绩)为标准。凭历史业绩说话。我们还是渴求人才,内外发觉。两个方向的人才是我们看重的,比如市场拓展和增值服务。行业由于时间短,这方面的人才发现不太多。

Q4:三供一业项目情况:交付率定价安排,规模,收入,利润?利润率目前看来比较低,期待能达到什么水平?

收购转化可观,超过公司所给指引,今年和明后年在管面积指引会不会有更新?

激励机制:看到公司除了IPO股权激励,主要激励机制就是KPI业绩考核。对管理层业绩考核有哪些?会不会推出进一步股权激励模式?

A4:

三供一业:目前碧桂园服务试水三供一业,碧桂园同中石油合作推进情况比较正常,按照业务监管来说,达到了整体的80%,业主住户对我们来讲有较高的期望值,今年主基调就是稳定,因为接管项目体量非常大,达9000万建筑面积,100万户,接近400万人。接管接收整体可控,无论员工队伍、客户群体、业务运行,今年还是要稳定下来,今年要实现首年保证盈亏平衡,力争略有盈余。同时,结合我们任务来看,建立三年目标,一年稳,两年顺,三年实。要把这么大的客户体量放进来,要处理好长期利益和短期利益关系。第二年我们希望在今年站稳脚跟的基础上规范业务运行,在此基础上试点增值服务,利用首年摸索实际客户群体。同时希望在第二年保证应收基础上,实现盈利。第三年要做得扎实,基础运营做好,扩大增值服务,希望在第三年不仅是营收平台,更要有优秀表现。

物业费定价:客户群体是中央企业的职工为主,为了保证能够()平稳有序进行,我们的原则是确保服务品质不下降。移交不要影响职工物业服务的品质。我们的定价规则是同矿区移交单位有沟通协调,要在确保原有服务品质不下降,依照市场规则进行测算,要质价相符。分级服务,逐渐向市场化运行靠拢。未来三供一业中,增值服务是一个方向,也要发挥优势,纳入到我们接受范围内的业务基本分布在东北、华北、西北三个地区,相对来讲协同优势不强。但是我们可以就近拓展城市服务,比如在青海油田尝试同当地市政环卫接触,发挥基地优势,推进城市级别服务。

由于接管处于进展期,上半年签约达到总体进度80%,创收还要再后面的阶段进行。上半年4400万物业收入,2100万供热收入。三供一业项目总体来处于盈亏平衡之上。市场预期不太会有较大亏损,但是也不会有较大盈利,我们还是维持这个预期。我记得今年三月说绝对不亏,甚至还要小有盈余。明年有赚钱就要比2019年多很多。真正的盈利是在2021年。我们20年时间,物业费2.2元一平米。我们哪怕花了两年时间理顺,我们就培养了一个金矿,为未来发展打下真实良好基础。我们增值服务和合作单位谈,现在供热方面就有2千多万的收入。里面有很多社会化服务的需要,我们的市场是很大的。三供一业不仅是传统的增值服务,还有更高层次更多内容的服务。

激励机制:源于我们内部职业经理人的原动力。包括我自己在内,要每天去激情工作必须要有激励。内部考核:收缴率、历史欠费追缴率,以及综合的收缴率;增值服务考核;管理方面品质服务检查内容不符合要求会发黄牌红牌,品质服务方面决不妥协;业主满意度不是一锤子买卖,天天监控满意度,每天都有已经入住小区业主的满意度。顺德碧桂园几万户中有一百户通过直接电话问:我们不是传统拿表打分,还有业主识别率考核。我们的考核服务要求是落地的。我们是有自信程度的。

股权激励目前没有想法,可以告诉各位,即使没有股权激励,我们的团队有三线目标,现有激励机制足够保证公司业务开展积极性。我们考核和约谈都是为了使公司服务接地气、说到做到。


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股权-投资08-24 18:02

过品牌拓展和收购获得合同管理面积1.14亿平方米,收费面积4441万平方米。
物业管理组合规模庞大,截至2019年6月30日,合同管理总面积约为584.2百万平方米,收费管理总面绩约为216.8百万平方米
请教香兄这两个的区别。

SW-秋水08-23 21:57