免责声明
本文根据公司2019年年中上半年业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分业绩回顾
1、 财务情况：
ü 2019年上半年综合毛利润率为38.2%，比2018年同期的48.1%有所提升。其中，开发物业毛利率由2018年同期的48.6%下降为36%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。
ü 综合毛利率38.2% ，其中开发物业毛利率36%，相比去年同期有所降低， 回归到正常水平。投资物业整体毛利率达67.6%，其中购物中心集中开业，受益于管理效率，毛利率达 73.2%。
ü 上半年扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民币81.1亿元，同比增长11.3%；计入投资物业评估增值后的股东应占溢利人民币127.3亿元，同比增长43.8%。
ü 2019年上半年每股股东应占溢利为人民币1.84元，2018年同期为人民币1.28元，同比增长43.8%；公司每股核心股东应占溢利人民币1.17元，同比增长11.3%。
ü 董事会建议宣派中期股息每股人民币0.129元（折合港币0.144元），较2018年上半年中期股息每股人民币0.11元（折合港币0.13元）增长17.3%。
ü 上半年，实现综合营业额人民币458.5亿元，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民币81.1亿元，计入投资物业评估增值后的股东应占溢利人民币127.3亿元。实现每股股东应占溢利人民币1.84元，其中，每股核心股东应占溢利人民币1.17元。截至2019年6月30日，每股净资产达人民币20.81元，较2018年上半年的每股净资产增长4.2%。
2、 销售情况：
ü 中期业绩体现了稳健低风险的特点，营业额增长平稳。2019年上半年综合营业额为人民币458.5亿元，按年增长4.7%。其中，开发物业营业额为人民币366.1亿元，按年增长0.3%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币57.0亿元，按年增长30.4%。上半年开发业务结算比例并不算高，但对全年业绩增长非常有信心，锁定行业前十。
ü 2019年上半年结算面积248万平方米，2018年同期为194万平方米，按年增加27.9%。
ü 开发：由于2018年上半年基数较高以及上下半年分布原因，2019年上半年有所放缓， 其中一线下降至28% ，回归正常水平。
ü 公司长期聚焦高能级， 上半年结算贡献前10城市主要是一二线和核心三线； 开发成本管控，单方成本金额基本持平；
ü 签约销售总口径和权益额按年增长 26% 、11.9% 至1188亿元，885亿元和851亿元 ；
ü 公司有信心达到年初制定的2420亿元目标；
ü 签约前5贡献城市覆盖全部4个一线城市，带动签约单价14783元；总体看 一二线仍然维持在80%以上 ，处于行业较高水平。
ü 开发物业：
n 截至2019年6月30日，本集团已销售尚未结算的签约额为人民币2,733.3亿元，有待陆续结算。其中，已锁定于2019年内结算的开发物业营业额已达人民币1,169亿人民币。
n 2019年上半年，开发物业实现营业额人民币366.1亿元，同比增长0.3%；结算毛利率36%，同比增长12.6个百分点。
ü 投资物业
n 投资物业增长强劲，上半年底运营购物中心 53 间，其中35 间自持 ，18 间管理输出；购物中心按年 +39% 增长，自持实现零售293亿元 +37% 增长。
n 截至2019年6月30日，总建筑面积达950万平米。购物中心方面，已开业万象城╱万象天地22个，万象汇╱五彩城13个，储备项目48个。另有管理输出购物中心项目27个，其中在营项目18个，储备项目9个。
n 未来三年自持购物中心开业计划：2019下半年至 2021年分别开业7 间、2间和9间， 至2021年底在营购物中心的总数将达53间。2021年以后还有30个购物中心会陆续开业 ，随着以购物中心为代表的投资物业规模的快速提升，本集团双轮驱动有优势愈发凸显。
n 2019年上半年新开业2个购物中心。
n 2019年上半年投资物业实现营业额人民币57亿元，同比增长30.4%。其中，购物中心业务营业额人民币42.9亿元，同比增长39.5%；写字楼业务营业额人民币6.9亿元，同比增长11.9%；酒店业务营业额人民币7.2亿元，同比增长5.6%。
3、 投资情况：
ü 2019年上半年，本集团新增土储计容面积1,021万平方米，截至2019年6月30日，本集团之总土地储备达6,737万平方米。期末投资物业总投资面积970万， 权益面积达690万， 权益占比71%，相比2018年末投资物业增幅较小；其中一二线城市占比82% 购物中心占比55%。
4、 土地储备：
ü 2019年上半年，新进入中国大陆5个城市。以总地价人民币820.6亿元（其中权益地价人民币527亿元）获取了39个项目，新增土地储备计容建筑面积达1,021万平米，同比增长24.8%；其中开发物业936万平米，持有物业85万平米。
ü 截至2019年6月30日，本集团土地储备已覆盖全球75个城市，总土地储备面积达6,737万平米，可满足本集团未来三年的发展需求，其中开发物业土地储备面积5,767万平米，投资物业土地储备面积970万平米，一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达84.6%。
5、 融资情况：
ü 信用保持行内最高水平，有息负债余额+10.4%；
ü 现金管理方面，提升资金使用效率；现金余额-11%，期末杠杆水平较2018年底有所上升，仍属较低水平，总有息负债和净有息负债分别回落2.7%、3.6%。
ü 上半年债权融资成本平稳， 期末债务到期分布均匀，受新发行的5.5% 的十年期美元债影响，平均债务期延长至4.7年 ；人民币汇率风险加大，控制外汇风险敞口，期末非人民币净有息负债敞口下降至19%。
第二部分集团战略
ü 聚焦城市升级、消费升级和产业升级，坚持深化”2+X“商业模式，推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务的创新发展、协同发展，向城市综合投资开发运营商转型。
ü 积极参与城市更新业务，成功打造极具示范效应的”深圳华润城”城市更新项目，取得全国领先地位。在充分保障政策可行性的基础上，结合国家”粤港澳大湾区”发展战略，本集团重点布局核心城市深圳、广州、东莞、广西等地，为本集团长期可持续发展提供优质土地资源。目前，本集团积极跟进城市更新项目46个，其中重点跟进18个项目，预计总建筑面积约2,360万平米。预计2022年开始有签约产生贡献。
ü 物业服务践行”客户至上”的经营理念，重点布局一二线城市并积极拓展高质量项目，持续探索推广智慧社区及智慧园区项目，稳步推进物业智慧化转型。
ü 康养业务明确”轻重并举”、”医养结合”的业务模式，致力于为消费理念领先的刚需及高端客户提供高品质服务，业务发展聚焦五大都市圈。目标成为100万老人康养供应商。预计2019年末锁定床位8000张。
ü 长租业务布局聚焦核心城市核心地段的优质资产，轻重并举，通过提坪效、降空置和控成本提升运营水平。利用国企背景和长租用地，提升项目盈利可实现性，从公司已获得项目看，开业3月以上出租率90%以上，预计内涵收益率实现双位数，2019年末预计在售和储备公寓将达4万间。
ü 产业基金：通过撬动权益资本，实现管理能力价值输出，通过成熟投融管退渠道，把握二级市场投资机会，2018年10月与与中国人寿世博控股城里第一支产业基金，承诺投资额 150亿元，聚焦上海酒店、写字楼、商业物业机会，也将重点服务于本公司成为资本运作抓手，实现资产价值充分释放。
ü 影院：带动稳定客流，2018年开创万象影城，2019年累计票房8800万元，影院数量增值19间 对应屏幕数量155块，承诺5年内成为高端影院运营商。
第三部分下半年展望
ü 在开发业务方面，推动全价值链标准化，提质增效，管控成本，高快周转。持续打造好产品好服务，实现有质量的增长。
ü 在投资物业方面，将通过多元化渠道挖掘增量及存量机会，顺应新零售发展趋势，主动拥抱互联网、新技术，探索数字化转型和 线下体验提升，进 一 步 提 高 运 营 效率和资产回报水平。
ü 在X战略方面，将聚焦城市升级、消费升级和产业升级，积极发展创新业务，探索新的利润增长点，持续向城市综合投资开发运营商转型。
第四部分问答环节
Q&A
Q1：前两年头字段非常好 销售结构来说有没有机会2020年加速？能一直保持在开发物业行业前十？ 下半年土地市场怎么看？
租金今年很有可能超过100亿，未来有什么明确租金增长目标？
A1：2020年仍然可以取得两位数增长。从我们现在的土储和销售资源准备一定可以做到；冲击前十名非常有信心。土地市场波动越来越快，由冷到热热又转淡。土地供应受市场销售、受金融政策、行业周期、公司周期的影响，整体来讲我们对市场前景有信心，下半年有些城市出现新的投资机会，下半年希望把握投资机会，保持稳健资产负债表，坚守投资纪律。
租金：今年上半年比去年增长30%，全年也能达到这个增长率。未来1-2年租金能保持10-20%的两位数增长，我们是有信心的。每半年或一年，投资者都问我们分拆、证券化的处理。未来可能考虑分拆、证券化，我们也离这个分拆的时点越来越近，公司也在做跟进和研究。 现在可能不是特别好的时刻。
Q2：开发业务：华润置地过去三年左右都积极扩充，今年上半年买1000多万平米的地，过去土地价格有涨有跌，周期变化很快，华润现在主要开发业务的买地是顺周期吗？是对毛利率没这么看重了，守住底线就好吗？
主要是注重总量增长扩充？ 下半年可售资源安排如何？
投资性物业分拆：之前两年讲分拆主要看有多少新商场要开，我们2019年到达高峰，2020年新开商场都没有很多，2020年也是一个很好的时间点，2021年可能不是特别好的时机，如果利率上涨的话对卖商场可能不是好时机。想法是怎样?
结转交付2020、2021年同比增长比较高，有一部分受少数股东权益影响，10-20% 盈利增长是保守状态，从交付来说，2019、2020总交付收入能够到多少水平？
A2：可售资源：土地扩充都是积极，但是有投资纪律。上半年净有息负债还是在行业比较低的水平。公司还是稳健积极但是不能冒进。至于逆周期顺周期这都是事后诸葛亮，谁都想逆周期，这就像买股票一样。有纪律、把握机会是我们的原则，逆周期是我们的愿望，我们希望不要反着来就好。2018年之后行业整个增速放缓但是集中度增加，大公司业绩增长压力之下，竞争激烈，毛利率受压，但是我们认为毛利率是有底线的，华润不需要盲目追求规模而忘记毛利风险。拿地方法的话，大部分土地都是通过市场公开出让，我们的优势就是城市更新方面。投资物业分拆这部分，你提醒我们21年不会太好，我们会进行研究。从公司来说我们追求持续增长，我们销售、结算、投资物业，能维持公司两位数盈利增长。全年可售资源4395亿元（全口径），下半年3207亿。
Q3：
1） 商场上半年销售额和租金表现非常优秀，同比18%增长，而且是在经济环境有压力、消费疲弱情况下实现的，商场是如何实现优秀业绩的？下半年和明年新商场开业、位置、宏观环境来看挑战是否更多？是否能持续增长？
2） 商场基于5.5-7.5%的资本化率进行估值，已经有一千四百多亿人民币了，这些商场如果拿出去在二级市场上做交易的话，资本化率可能到3.5%左右，所以我们商场市场价值恐怕比我们今天股东给我们的市值还要高。公司如何让这些价值显性化？
3) 融资：最近融资收紧比较明显，对企业有负面影响，华润公司上半年平均融资成本下降，久期延长，改善突出，那融资环境变化之后公司铺排如何？
4) 过去几年派息率稳定上升，今年有无机会能进一步提升？
A3：
商业：华润自营35间管理输出18间，体量比较大。增长主要有两点：新开购物中心的营运，以及运营能力推动的效率提升。总结来看：商业层面业内和自己都有评价，就是华润商业的核心竞争力有四点：1、设计定位营造能力，购物中心都是高建筑设计、组合、定位水准，不同产品线和不同城市定位使核心竞争力突出；2、 有影响力的招商能力，有15年历史，和绝大多数住户建立良好的共赢关系；3、优秀购物中心运营管理能力，包括顾客、会员、服务型管理，也包括招商调整管理，在行业内比较突出；4、 人才梯队培养能力：从去年开始置地开展万象将才培养运营人才和招商管理人才，从人才角度给不断开新店提供扎实人才补给。
商业分为两大类：港资/外资的商场比较高端；国内凯德属于中段商场，多数是数量规模取胜。置地两边都有，我们内部讨论该往哪方面走的这个过程使得我们能力提升。向高端学习高端营运能力，向中低端学习运营成本，增厚EBITDA margin。两大类各有不同，把优点结合，变成置地的竞争特点。这也是我们在市场端的体现。长期做好人才培养和数字化战略，如何把数据、会员关系做好支持公司长期发展。
资本化率：我们和彤东讨论过几次，一下释放的多一点对负债比例有好处，但是还希望逐步释放，不希望利润波动很大，否则会在公司端影响投资者信心和预期。释放来讲不带来现金流，把资产负债表做大可以可以借融资多一点，这3亿健康有序释放，是我们的策略，也证明我们未来是有空间的。在深圳和其他大型购物中心，资本化率4%不到，我们是有释放空间的。我们为什么不释放也是出于我们管理层的考虑。
融资情况：资金成本、利率都是风险定价，融资市场对华润的资产健康、业务可持续性、增长都是认可的，我们在融资端也在调整自己的负债结构，把久期做得更加健康。国内融资境外融资比例安排，都让公司资产负债表更加稳健。派息今年维持这个比例，未来可能会有改变。华润置地融资：保持稳健，发了2个美元债，总体融资成本比较低。下半年地产融资成本偏紧，我们会关注市场变化，及时做好融资工作。
Q4：盈利已售未结转规模多大？毛利率有多少？在售的毛利率有多少？
公司物业管理越来越好，物业管理会不会考虑上市（比投资物业更早）？越早上市越早能拿到二十多三十多倍的PE，是一个利好。拿地方面旧改长项之一，都是什么种类的地？大湾区以外的地都是什么形式？
A4：盈利两位数增长一定能保持，大家觉得我们说的太保守，没有给出明显预计，我们当然还是要保持这个风格。已售未结转2773亿元，今年1169亿已售，37%毛利率，总体毛利率36.2%。物业管理：今年可能启动分拆，开始会做这方面准备。
旧改：2400万其中55%在广州和深圳，其中深圳900万（住宅商业工业），未来开发都会逐步投放市场。现有土储超过1000万。我们只签了协议都不肯拿来和大家讲，落实的项目才拿出来和大家讲，大概落实的是900万面积，住宅商业写字楼都会有。
Q5：数据上损益表里面17.4亿的其他收入是不是+X业务有关？7月租金同比增速降低，同比增加17%，是口径问题还是基数比较高？
A5：其他收入当中，利息收入10亿，会计处理上收购上海两间子公司带来其他收入3.2亿。7月租金收入增速放缓是属于个别因素，有年内周期的作用，我们还是要看全年整体的平均水平
Q6：毛利率上半年结转按照城市 一二三线划分 二线变成最低 毛利率三线反而更高，和2018年数据有变化 2线城市毛利率下降很多，123出现城市毛利率水平是否会持续这个水平？未来我们买地是否会更多考虑三四线？物业管理PPT 上半年物管24亿营业收入，毛利率净利率水平如何？
A6：物业管理毛利率水平：住宅和去年相比有所下降，原来10%多，15%左右。只有半年看不出这个情况，还要看整年。基本判断是持平。随着规模扩大，下一步毛利率新获取项目会有所下降，年底物业毛利率水平会有所下降。
一二三线城市毛利率变化是结算结构组合造成的，二线城市毛利率结算较低可能是行业正常水平，不代表未来也会低。不是趋势性问题。
上海上半年之买了一两块地；二线城市回报也未必高，一二线城市产业支撑和人口流入的三线城市都是我们的投资方向。主要还是看回报来确定结构，会动态做平衡管理。
Q7：国资委对央企混改等有放权，华润计划如何？国资委对央企资产负债率在年底希望降低到70%，对置地有下达什么指标吗？
A7：央企混改我们试图把握一些并购和发展机会，一些地方国企提出混改愿望，增加活力和动力。我们在上海和天津、其他城市都在参与混改机会，有助于我们扩大市场获取好的资源。天津万象城也是通过混改方式进去的，也在参与其他非地产主业央企的混改，我们作为央企在这个过程中有先发优势。置地先抓住机会求发展。资产负债比率切实是有要求但是对地产行业由于特殊性，我们也在和监管部门沟通：销售预收款在财务报表里也是一种负债。我们净有息负债40%左右，总负债70%多，主要是由相当大的销售预收款造成影响，国资委也慢慢会理解这个事情，对我们的发展也会有帮助。要求降低负债比率并不是一边倒负面影响 反而能够帮助我们关注提升管理效率，降低库存加快周转，促进华润改善管理，这是我们的正向影响。但是负向影响就是对我们约束多，最后投资冷静。不见得降低负债都是坏事，能够倒逼我们改善效率提升能力。