【中国奥园】2019年中期业绩发布会会议纪要

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本文根据公司2019年度上半年业绩会议交流记录整理,若有遗漏或错误,请以上市公司公告为准,本文不构成任何投资建议,请谨慎参考。如需转载请表明出处,不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。


第一部分 财务摘要

1、重点指标:

ü 收入236.7亿人民币,同比上升73%;

ü 毛利润70.5亿人民币,同比上升81%,毛利率29.8%;

ü 净利润率11.8%,同比增加1个百分点;股东应占核心净利润20.25亿元,同比增长75%;

ü 净利润28.0亿元,同比上升90%,由于汇兑损失影响净利润率有所下滑为11.8% ;股东应占核心净利润20.25亿,同比增长75%;股东应占核心净利润率8.6%,同比增加0.1个百分点;

ü 期内核心净利润为人民币24.9亿元,同比增长 79%,核心利润率为10.5%;

ü 每股基本盈利为人民币84.81分,每股摊薄盈利为人民币 84.66 分;

2、收入结构:

ü 销售物业224.21亿人民币,占营业收入94.7%;

ü 租金收入0.88亿人民币,占营业收入0.4%;

ü 酒店、物业管理服务收入及销售货物11.6亿人民币,占营业收入4.9%。

3、资产负债情况:

ü 2019年6月30日,集团银行结余及现金(包括受限制银行存款及结构性存款)达548.4亿人民币;

ü 期末,集团的净负债比率为 64.2%;

ü 流动比率为 1.4,与去年年底持平。

4、融资情况:

ü 至期末,集团银行及其他借款约为人民币536.70亿元,优先票据及公司债券约为人民币238.86亿元;按偿还期限划分如下,其中按需要时偿还及1年期以内335.54亿元,1年以上但未超过2年239.27亿元,2年以上但未超过5年的有200.75亿元;

ü 于2019年6月30日,本集团之短期及长期贷款拥有授信额度约为人民币1,486.12亿元(二零一八年十二月三十一日:约人民币949.24亿元),其中约人民币630.40亿元(二零一八年十二月三十一日:约人民币317.83亿元)之额度尚未动用。

ü 奥园在2019年上半年债务期限进一步延长,债务结构不断优化,借款、优先票据和公司债券的实际利率为7.4%,公司会在加个机会良好的情况下替换及新订银行信贷。

ü 继2016、2017、2018年先后获惠誉、标普及穆迪等三大国际评级机构一致调升企业信 贷评级及展望,2019年2、3月分别再获穆迪及标普调升评级展望至“正面”。

ü 2019年5月获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”;

ü 2019年上半年现金回款率约75%;总现金约人民币548.4亿元,足够覆盖短期借贷;

ü 总借贷775.6亿元,境内占65%,境外占35%;上半年短期借贷335.5亿元,境内76%,境外24%,其中33%在2019年上半年到期。

ü 于2019年7月及8月,已偿还及续期约人民币25.4亿元的短期借贷, 进一步减轻短期债务压力,短期借贷占比降至40%以下;

ü

第二部分 业务回顾

1、销售业绩:

ü 二零一九年上半年,本集团物业发展销售收入约为人民币224.21亿元,较二零一八年同期之约人民币129.50亿元增加约人民币94.71亿元,上升73.1%。

ü 所交付物业的总楼面面积较二零一八年同期之165万平方米上升至208万平方米,上升26.1%;

ü 不含税平均售价由二零一八年同期之每平方米人民币7,868元上升为每平方米人民币10,785元,上升37.1%,主要是因为于二零一九年上半年交付的物业中占比最高的住宅性公寓销售均价比二零一八年同期增加约63.2%;

ü 截至二零一九年六月三十日,本集团完成合同销售总额达人民币536.30亿元,同比增长33%;

ü 合同销售面积约532万平方米,同比增长35%,平均售价约每平方米人民币10,080元。来自华南区域城市贡献合同销售约人民币228.20亿元,约占总合同销售的42%,表现出色;二零一九年上半年我们的销售贡献主要来自深圳奥园翡翠东湾,成都成华奥园广场,珠海横琴湾区一号及东莞奥园观澜誉峰等项目。

ü 上半年合同销售分布:华南占42%,中西27%,华东29%,环渤海境外12%。上半年产品分类来看,住宅性物业占比79%,商业性物业21%, 比例根据市场进行动态调整,未来两年年以住宅销售为主,商业上也不会超过20%;

ü 首个境外明星楼盘在上半年顺利竣工交付,境外占比有所上升达到7% ;

ü 截至2019年7月,完成全年目标53%,跻身全国销售30强;

ü 2016至2018年合同销售金额年复合增长率达89%。截至2019年6月30日,已签约但未确 认的合同销售约人民币1,390亿元,未来2年内将逐步确认。

ü 期内,合同销售之现金回款率约为75%;

ü 经过4年发展,奥园境外项目取得丰富成果、打响品牌,在悉尼、多伦多、香港都有项目进入施工竣工阶段,都获得当地银行支持解决融资需求,年利率在3-5.5%左右,是少数拓展境外市场并打通当地渠道的内房企业;

ü 下半年新增货值787亿元,全年总可售资源1900亿元,下半年可售货值1300亿元,去化率60%即可完成全年目标。6月底已售未结转1390亿元,在未来两年会逐步确认 具有很强的营利性和可持续性。

2、土地储备:

ü 2019年上半年新增项目34个,新增可开发建筑面积约726万平方米(收并购项目占72%), 新增货值逾人民币800亿元,确保合理的土地成本及稳定的利;

ü 截至2019年6月30日,奥园拥有230个项目,分布75个境内外城市,土地储备总建筑面积达4,012万平方米,权益比达81%,足够未来三年左右的发展;

ü 于2019年6月30日,土地储备总建筑面积约4,012万平方米(权益比81%),总货值约人 民币4,255亿元;

ü 土地储备中376 万平方米为已竣工物业,1,916万平方米处于在建阶段,1,720万平方米为持续未来发展土地;

ü 实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖,拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,预计 额外贡献可售资源约人民币2,197亿元;

ü 土地储备总货值约4,255亿元,其中华南地区44%,中西部核心区26%,华东区域15%,环渤海10%,境外5%;

ü 奥园植根广东,聚焦粤港澳大湾区,同时布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海,土地储备充足;

ü 平均土地成本2321元,与销售均价比1:5 ,定价策略存在灵活空间, 有助于面对市场变化。

3、多元化战略:

ü 旗下七大二级集团涵盖“地产、金控、文旅、健康生活、跨境电商”五大业务板块,形成“一业为主、纵向发展”的业务格局;

ü 主营物业管理、商业运营两大核心业务,并积极发展大健康领域,构建轻医学美容服务及社区康养服务平台,与商业运营业务深度结合,为社区及商区客群提供全方位、优质的健康生活管理服务;

ü 金控集团:主要负责私募股权投资基金及与金融机构的“总对总”战略合作等业务;7月收购百年人寿13.86%股份,进入银保监会审批阶段;

3、创新模式:

ü 产品:建立多维度客户研究体系,在广州深圳建立区域设计中心,促进产品全面升级,也获得多项行业大奖。不断引入高素质人才,壮大管理团队。引进了前龙湖副总裁全面负责研发标准化工作。

第三部分 2019年展望

ü 下半年新增货值87亿元,全年总可售资源1900亿元,去化率60%即可完成全年目标。6月底已售未结转1390亿元,未来两年会逐步确认,公司目前结转节奏具有很强的盈利性和可持续性;

ü 进一步合理安排区域间货量,对于具有发展潜力的区域、城市进行深耕,同时积极拓展一些具有视窗期的城市;

ü 同时利用自身完整的运营体系,通过标准化运营模式、成熟丰富的产品线、较强的综合服务能力,提高管理效率,提升品牌力,及时应对市场环境变化。

第五部分 问答环节

Q&A

Q1:

关于公司多元化发展,今年公司投资了一个保险公司,请问公司有没有一个的长远计划,比如三年五年之后非地产业务盈利占比大概多少?非地产业务投资未来打算达到多少?

第二个问题是目前公司土储三成、四成在三四线城市,请问公司对三四线对下半年的判断大概是怎么样?

A1:对于收购百年人寿和非房业务发展,是奥园对以主业为主、纵向发展的战略进行的布局。目前奥园已经形成地产板块、健康板块、文旅板块、金融板块、跨境电商板块、科技集团这多个板块的联合发展。目前整个发展策略始终是围绕着房地产主业来发展,综合发展主要是以与房地产关联的业务来纵向联合发展。318日奥园健康分拆上市,其战略布局在康养、大健康、医美等方面有一定的追求,我们认为参与百年人寿收购对我们在健康产业、康养产业以及奥买家客户群联动发展具有互补性。目前我们的非地产业务占比不算多,占总营业额4-5%左右,未来对非房地产业务经营会逐渐增加。目前这几个板块比较扎实,虽然资金投入相比同业不是很多,但是投入都是与现有产业有关联性并且帮助现有产业更好发展的布局。

在土地储备方面,总储备面积4000多万平方米,布局以华南区域为主,还有中西部、华东部等比较有发展潜力的区域。今年进入的三四线城市,我们都是挑选市场潜力销售情况好的进入。我们立足大湾区,目前已经布局城市更新项目10多个。今年珠海就有5个项目可以转为二级开发。旧村改造这个月底就能批下来作为实施主体。现在正在审批过程中。城市更新项目与一二级开发使得们在大湾区的储备有大比例增加,货值都比较大。三四线城市上半年供应量和成交量与去年同比都有所下滑,在上半年表现不是很明显,为个位数下滑,下半年压力会更大。目前统计数据来看,三四线价格整体有所上涨,但分化明显,下半年一些之前购买力不是很足,或者有混改影响的城市,价格压力会很大。土地成交来看,一二线土地成交基本上量价都在涨,三四线土地成交量已经缩下来了,溢价率也都是下降,房企整体对三四线不是特别看好。今年上半年拿地一二线及周边城市和三四线占比比较高,上半年三四线成交占比40%,下半年通过调整,全年数据三四线占比应少于1/3。对非房业务每年投入,我们是按照销售的3%或者以下作为参考值。

Q2:首先恭喜上半年企业取得好的业绩,股价也反映了市场的认可。我的第一个问题是毛利率入账均价超过合约销售均价,请问已售未结转毛利率的趋势如何?对2019年全年以及2020年毛利率有什么展望?第二点请问关于土地市场看法,刚才马总提到三四线市场,那么对一二线市场下半年竞争程度,以及公开市场参与度和策略是怎样的?第三个问题为8月份销售进度如何?7月销售增速按年有所下降,我们何时会看到增速加快到与上半年差不多的水平?

A2:上半年毛利率上涨比较多,是因为均价高的楼盘结转了。一线城市项目结转对毛利率影响提高大。目前已售未结转1390亿,毛利率在28-29%左右,但是最后建筑成本会有波动。19年全年和2020年的毛利率会在相对保守的26%-30%区间。

土地方面,整体销售、政策、市场没有明显利好,基本上是稳字当头。当前融资形式比较紧张,下半年出现土地急速升温可能性不大。我们核心竞争力会在收并购方面继续发力。招拍挂会寻找捡漏机会,硬拼可能性不大。旧改我们已经提前进行了一定的铺排,针对大湾区的一些区域我们会做一些进入,投资金额控制在30%-40%的比例。

8月销售金额大概在70亿左右,比7月份略高,全年货值1900亿,去化率接近60%就可以完成全年任务。下半年铺排1300亿,根据现有缺口来看,去化率不算很高的标准即可达标。所以我们对完成全年任务充满信心。

Q3:第一个问题是城市布局中的长期规划,一方面公司上半年在华东和中西部有更多侧重,在未来2000亿规模的话,各区域占比如何?现有75个城市是否可以支持这个规模? 在达到2000亿公司下一步发展有什么侧重方向?第二条请问旧改2019年会转化出的项目进展情况?哪些项目有潜在确认和开发利润的空间?近期哪些项目能够成功转化?

A3:全年1900亿货值,销售占比分布为华南地区40%、华东2地区1%、中西部24%、 环渤海10%以及境外4%,长远来看,我们希望华南地区占比40%-45%左右, 华东地区25%、中西部20%、环渤海10%左右,具体发展过程中会有动态调整。

对于城市能否支持发展问题,公司目前并不完全按照城市界定发展,更多是以小区域性团队。我们目前有30个团队,每个团队实现40亿销售额来布局。目前调控情况来看,很难界定一线城市好,三四线一定不好。上半年调控有收有放,市场疲软则政府出台松政策,热度较高则加码。总体市场平稳更重要,我们认为抗风险能力更强。

对于旧改来说,三旧改造是未来拿取土地的重要途径,拿取土地可通过招拍挂、并购、产业拿地,更有潜力还是三旧改造。对于三旧改造,我们前几年就开始布局了。2015年我们在珠海做了旧村厂房的旧改项目,总销售额达到10多个亿,还持有8万多平米的购物中心,是非常成功的项目。在珠海,好多旧村和厂房的老板主动找我们合作,目前在珠海共有十多个三旧改造的项目,其中一个旧城改造已经批下来了,已经在开发过程中,另外还有包括翠微村等几个项目,货值有两百多亿,估计月底能批下来作为主体开发。另还在拱北拿下联安村、关闸村和高沙村,成为合作主体,联安村目前签约已达86%,还有几幅签下来,能达到90%,今年内估计第四季度就能成为实施主体。珠海有两个旧厂改造,一个在市区鞍莲路,一个在高栏港区,是平沙奥园广场,今年内也会进入二级开发。目前在大湾区于广州、深圳、佛山、东莞都有旧改项目,在外省一些一二线城市如南宁、西安、环北京附近都有旧改项目。估计今年除了珠海项目,在西安、南宁、环北京、东莞项目都能进入二级开发,预计二级开发货值700多亿。另还有一批项目明年能够进入二级开发。还有一些项目还没有恰谈下来,但项目已经成熟。我们参考一些比较好的做法,前期长期跟踪的旧区已经进入很成熟,可以进入村民表决,收购对方权益。一般收购两三年甚至一年就可以转为二级开发,这些三旧改造就比较快能够出业绩。

Q4:请问上半年去化率处于什么水平?上半年拿地除了广东省外,在河北、四川面积占比很大,将来会不会在中西部、环渤海地区继续做发展?管理层有没有比较看好的重点城市?最后请问管理层对发新股有什么看法?

A4:我们上半年去化率在55%左右。中西部占比大概20%左右,环渤海10%。从上半年包括土地的整个成交来看,中西部占比不错,土地成交接近40%,整个市场表现比较坚挺,我们在同业里表现也比较好。目前布局城市比较看好成都、重庆、武汉、长沙,而环渤海方面则对于青岛、天津、北京等比较看好。我们认为进入河北石家庄及其他城市,这个省的后发优势还是有的。我们不会刻意控制每个省项目发展是否均衡,我们主要看30个团队在划定范围内加大拓展优质项目的力度。对于第三个问题,奥园股债交投活跃,股价跑赢大市,我们在这里首先向各位投资者表示感谢。7月份高层做了一些增持,增持股价为10.72元。现在公司还在发力,处于快速成长中,暂时没有配股计划。从上市以来,公司回购增持累计金额超过9亿港币,还是说明了很多的。

Q5:公司进入业绩集中兑现阶段,现在1390亿已售未结转结算进度如何?恒基比较认可,后续合作与奥园进展安排?旧改:湾区方面,房企或多或少都会有业务,我们2019-2021年落地项目和时代差不多,还有像龙光等等,我们和四小龙这些公司比的优势和策略有何不同?

A5:结算进度:1390亿已售未结转下半年会有250-300亿的结算,和工程周期有关,2020年预计会有700-800亿的结算,剩下就是2021年。

与恒基合作:前年已经签了合作协议,三旧改造项目已经有好消息,前几天武汉市环保局通过此项目方案,估计今年底或明年初项目可以进入二级开发。我们和恒基已达成共识,在大湾区项目携手做规模比较大的项目,目前也在洽谈过程中,除了房地产方面还有其他方面合作,和恒基的合作后续会有逐步加深和扩大。

旧改:竞争优势方面,第一,我们认为我们是大湾区本土企业,在大湾区做旧改造有风土人情和社会关系方面优势。第二,2012年就开始做第一个三旧改造项目,比如萝岗奥园广场就是旧厂改造,目前很成功,已经开业。我们有旧厂和旧村改造经验。所以我们是三旧改造,包括旧城镇、旧厂房、旧村庄都有经验。第三,我们城市更新三旧改造方面的专业人才也比较优秀。另外,我们在社会上口碑和声誉比较好,政府也比较支持欢迎我们参与三旧改造项目。第五,得到投资者大力支持,资金方面得到保障。所以,我们会将三旧改造板块业务持续做大做强,让它成为一大核心竞争力。

另外,我再补充下,公司过去三年布局是非常合理的,全国化布局不仅限于口头,而是切切实实实现全国销售,很多城市实现了交投。尤其是在市场流动情况下我们的布局适应能力强,发展后劲更足。我们战略目标更清晰,未来两年内发展规模仍然是战略目标之一,另外收并购是我们传统优势,尤其在市场调控压力比较大的情况下,我们收并购作用会越来越凸显。刚刚讲到的旧改,我们对旧改定位清晰,不靠旧改冲规模,但是旧改一定会带来比较优质利润。已售未结转1390亿元,一般来讲1年半或者2年能够从合同销售结转为收入,这是我一直强调的奥园的盈利和可持续性比同行较高的原因。

Q6:金融板块这块,奥园收购了百年人寿股权的14%,投资约30个亿,公司将来还会加大金融板块投资,比如其他银行的股权?公司投资尽量控制在开发业务,另外旧改也投入很多,从企业管治角度讲分散是好事,做得太多会不会缺少发力点?请从中长线角度分享一下想法,对未来其他版块投资方面额度会如何控制?投资者对公司比较担心这方面。

A6:就奥园战略布局来说,房地产主业营业占比96%,其他业务4%,房地产业大家都有预判,我们在4年前就开始做战略性布局,各位也看到房地产很多现在才开始布局其他行业的同业。布局方面,奥园看的和走的比较早,所做的布局行业与主业都有关系,不是完全陌生。布局包括奥园健康,奥园健康主要是三板块,物业管理 、商业运营和大健康医美,所以始终和我们主业非常有关系。文旅板块跟主业也是很有关系,通过这个布局能够反过来帮助主业提升在土地资源储备上获得更有利更主动的权益。房地产获得土地通常四个手段:市场公开招拍挂、并购、三旧改造、产业用地。现在奥园健康和文旅通过4年不断积累,已经获得和政府提出产业用地的能力。最近上海奉贤区给奥园健康和奥买家非常好的土地资源, 比举牌价格便宜很多。在广西,政府也给了优惠政策,也是看重奥园健康、奥买家 、奥园文旅三驾马车联动非房产业,给了我们几千亩地,应该在9月底可以签约,另外,广州市大湾区政府7月20几号和奥园签订全面合作协议。我们通过产业运作反哺我们获地竞争力。房地产发展离不开土地储备发展,现在土地纯粹靠招拍挂很难获得好的资源,且在市场下滑时对企业发展空间不大。我们通过其他产业带动,反哺房地产企业资金,比如我们收购百年人寿, 实际上投了33亿元,现在深圳、广州政府都希望百年人寿去那边开总部,非常优惠的条件给我们,包括土地的条件,通过联动的方式,反过来我们也会获取非常有利的空间,同样这对奥园健康业务有帮助。到一定阶段,房地产发展会到天花板,不可能永远有一个好的市场和大的空间,认为这个时机不会超过10年甚至是5年,所以现在不布局的话以后布局就太晚了。

Q7:恭喜管理层业绩亮眼,刚刚管理层提到未来两年重心还是在发展规模,对 2020年、2021年销售增速以及利润增速有什么目标?上半年销售管理费用比较大的上涨,什么原因导致的?

A7:5月融资加强管理,从4月小阳春以后到5、6两个月,包括6、7月份土地成交端下行趋势,我们现在没有特别明确明年的发展目标金额。但是我们还是希望未来至少两年内规模上有比较大的发展,今年下半年我们会视市场趋势对投资工作夯实,对货量进行补充,到年底再对未来具体目标做出安排。费用增速方面,上半年其中销售费用增速是50%左右,管理费用增速是70%左右,这两方面和我们确认的销售收入增速相关,上半年确认的销售收入增速70%左右。

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精彩评论

crimsonkingbolt08-20 14:40

年年财报低于预期的公司指望它凤凰涅槃是不现实的。
回款率高,推盘又好,融资成本低,请问这么多年为什么不赚钱

代号315408-20 14:25

销售规模流量的相差不大,但是权益差了很多啊,绿城权益只有奥园60%

管我财08-20 16:46

沒錢買,只是實話實說

管我财08-20 16:13

綠城已經實行混合所有制了,九倉也重新派人進董事局了。這有點像當年的萬科。

人淡若菊08-20 14:39

每个人的判断不一样。
我相信到两年后,这句话可以倒过来说。

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正奇08-30 22:12

荷兰猪08-29 15:23

恭喜你又要跟着人蛋买了下一个兖州煤业和igg

荷兰猪08-29 15:20

这人吹起来的时候脸是不会要的

叁师兄app08-29 13:24

不要轻易相信任何人的分析,尤其长篇大论!谁给他的稿费,让他写这么多东西?