免责声明
本文根据公司2019年半年度业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分 管理层点评
1、公司策略
1.1 销售策略
ü 产品定位于有庞大消费潜力的城市新兴中产阶层，关注满足全生命周期需要，符合主流市场需求；
ü 一贯关注产品和服务和品质提升。获得多项业内产品大奖，关注客户全生命周期的需要，符合主流市场的需求，回款率、销售率保障，与服务大有关系。
1.2 投资策略
ü 把握城市分化和市场轮动的投资机会和投资节奏，增加二三线的土地储备，增加项目权益比重。
ü 随着规模的增长，逐步增加一二线和强二线的持有型经营物业；
ü 量入为出，投资强度<50%；
重点关注一二线、强三线的投资机会，总土储要相对均衡，同时加大大湾区土储，结构来看二线城市是自己的主力。未来主战场是二线城市。未来几年二线城市市场非常好，人口向二线城市迁移很多。
ü 多轮驱动投资，降低地价、增大货地比、扩充土储、增加权益；
ü 重点把握四季度的投资机会；
ü 严守投资纪律，坚决不拿“地王”；
ü 增加一二线城市旧改项目
ü 每年都会推一个新的产品理念，每年都会获得业内重要奖项。产品落地速度很快，有机会可以到我们这些项目去看看。产品还是符合主流市场不做最贵的，因为贵的经常会被政策打击、限价。
ü 我们设计自住、刚需、改善新兴中产阶级需求。非常关注客户口碑和交付，所以高品质交付形成的口碑率他提升。旭辉的二手房能比其他二手房价格高15%-25%。
1.3 运营策略
ü 均衡稳健，使优势更加明显、缓慢扩张，焦点深耕；
ü 以销定产、降低库存、调高去化、加快回款；
ü 高筑墙、广积粮，保持更多财务弹性；
ü 加快销售，冲刺金九银十，提早锁定业绩；
ü 旭辉建造2.0稳步推进，标杆项目有序落地；
ü 九项工艺、两大穿插、三大先行，通过装修、景观提前 穿插施工，拉长单项工序时长，缩短施工总工期，实现 提质增效目标；
ü 18/19年35个新开工项目实施建造，应用比例逐年提升，采用建造2.0体系工程综合检查平均得分普遍高于常规项目；
ü 为应对市场变化，18年底公司建立供销适配的弹性运营体系，存销比、在途比始终保持市场合理水平；
ü 19年新获取项目，平均开盘周期（含计划）8.2个月；
ü 19年新获取且年内开盘项目，平均开盘周期（含计划）6.5个月；
2、市场见解
ü 整体成交量和成交额与2018年同期大致持平，面积成交量略低于去年，金额大致持平。
ü 政策方面，为房地产稳健发展而建立的长效机制逐渐显成效。房住不炒的政策不断重申，房地产行业的定位为经济稳压器而非短期刺激经济的手段。地价、房价、预期都会趋稳，降杠杆控总量成为主流。
ü 上半年境内融资渠道收紧，境外融资监管加强，国际政治局势不明朗，房地产商的生存发展充满挑战，四季度土地市场竞争减弱会有更多机会出现。
ü 一城一策的紧缩措施强调落实，各线城市房地产市场分化加剧，一线城市需求坚挺，成交量较去年同期有所回升；城市周期主导市场。
ü 调控见底的城市市场正在缓慢复苏，市场过热的城市收到调控影响也在逐步降温：二线城市整体成交量维持稳定，个别基本因素稳固的二线城市刚需、改善需求不断释放，其他三四线城市成交量有所下滑，降温明显。
ü 行业进入了精细化、品牌竞争的时段。均衡优质的可售资源和稳健的财务管理能力尤为重要，在市场整合集中度提升的进程中，大型全国企业在发展壮大的同时应该继续关注品牌认知和产品质量的提升，做到有质量的发展。
ü 行业进入平稳发展的新长周期，城市化2.0的新机遇不容错过，市场需求以刚需、改善自住为主，地段、价格、产品成为首要关注；
第二部分 业绩回顾
1、 业绩亮点：
ü 2019年上半年房地产录得合约销售额884.4亿人民币，对应销售面积507万平方米，分别同比增长34%和14%；
ü 2019年上半年合同销售均价约为人民币17400元/平方米，在当前内房企排名前10；
ü 2019年上半年公司在整体融资收紧的情况下录得超过95%的合同销售金额现金回款率；未来仍预期90%以上回款率。
ü 销售结构方面，长三角占比51%，环渤海占比24%，中西部占比18%，华南稳步提升，从去年年底的5%到7%；
ü 一二线城市一线、二线、准二线销售占比90%，三线城市10%;
ü 住宅项目合同销售金额占比95%，办公楼及商业项目合同销售金额占比5%。
2、 投资回顾：
3.1 现有土地储备
ü 截至年中，集团土地储备总建筑面积约4680万平方米（若计入已锁定待挂牌土储面积，则为6300万平方米），集团应占土地储备建筑面积2340万平方米，总货值9800亿，其中一线及准二线占比达89%。
3.2 新增土地储备
ü 2019年上半年，集团通过政府招拍挂，私人收购以及旧城改造收购34个项目的权益，土地收购合同代价总约为人民币372.78亿元，集团应占土地代价合共约为人民币266.47亿元，新增土地总规划建面877.74万平方米，其中集团权益占比588.02万平方米，新增货值人民币1370亿元。
ü 2019年上半年新增土地平均约为4848元/平方米，新获项目并表比为92%，相比去年全年增加38个百分点；1-7约拿地金额权益比达到74%。
收并购：在二手市场 赢得了土地方的信任，避开公开市场激烈竞争，在全国强二线城市以合理价格储备近二十幅地块，锁定土地储备300万方，销投比理想，年内预计可贡献货值约50亿。二线还是旭辉主战场，80%的地块在武汉苏州南昌石家庄这种省会二线城市，三线达到12% 。
ü 合作：通过合作开发加旧改模式，已进入粤港澳大湾区8个城市，合计锁定逾30个项目，总建面近600万平米。成立旧改公司，与广州6个村签订旧改协议，潜在储备货值丰厚。
一二级联动项目：多元化补仓，增厚土储规模。太原一二级联动项目首批摘牌，总建面252万方，预计货值344亿；武汉曙光村项目是城市核心区纯住宅地块，总见面52万方，预计货值135亿；石家庄长安区294项目总见面45万，预计货值92亿。未来贵阳、昆明、大湾区等都会有相继落地。
ü 商业+住宅拿地：成都新都区商业+住宅项目，周边3km辐射人口27万，引入的旭辉广场填补了区域商业的空缺，综合楼板价为2261元/平，而周围招拍挂楼板价6150元/平，纯住宅超过7000元/平。
ü 布局：一线城市占2%，二线城市、准二线城市、三线城市分别占81%、5%、12%；首置首改占比74%，改善占18%，商业办公占8%。首置首改增加，首置首改应该是受到调控影响最少的，客户也是最多的，以刚需为主，这也是顺应市场需求。
第三部分 财务情况：
1、 重点指标
ü 收入200.63亿人民币，同比上升8.9%；
ü 毛利润59.43亿人民币，同比上升36.6%；
ü 净利润44.13亿人民币，同比上升5.7%；
ü 经调整后毛利率34.5%，同比上升0.8个百分点；
ü 每股收益37元人民币，同比上升15.6%；
ü 现金539.6亿人民币，较去年底上升24.5%；
ü 股东权益273.69亿人民币，同比上升6.9%；
ü 核心ROE：22.5%，同比持平；
ü 上半年现金流情况：销售回款420亿元，买地240亿元，建筑费用95亿元，60亿，利息26亿，行销费用19亿元，营运净现金流出20亿元；
ü 全年现金流指引：销售回款940亿元，买地520亿元，建费开支200亿元，税款125亿，利息55亿，行销费用40亿，营运现金流入流出持平。
2、 财务风险：
ü 长期债务776.45亿人民币，较去年底上升20.4%；
ü 净负债率69.5%，较去年底上升2.3个百分点；
ü 标普评级提升至BB，提前赎回美元债4亿美元；
ü 外币负债比由去年年底42%降低到39%；
ü 债务结构：
· 1年内到期的债务170.6亿人民币，占比18%；
· 1-2年内到期的债务369.6亿人民币，占比39%；
· 2-3年内到期的债务284.3亿人民币，占比30%；
· 3-5年内到期的债务123.2亿人民币,占比13%；
ü 2019年上半年集团总债务为947.68亿元，包括银行及其他贷款约人民币619.1亿元，账面值为118.5亿元的境内公司债券，账面值为210.1亿元的境外优先票据；
ü 债务成本：集团债务加权平均成本为5.9%，比去年底上升0.1个百分点。
第四部分 下半年展望
ü 销售目标：保证超额完成全年销售额突破1900亿元（下半年可售资源2300亿元，一二线、准二线占比89%），为全年完成销售目标提供强有力保障，有信心完成全年目标。
第五部分 问答环节
Q&A
Q1：旧改方面可以加强，一二级联动可以加强。这两个目标未来会是多少？利润率会否下降？今年到买的地利润率如何？下半年还有能力增加投资比例吗？
A1：1）过去公开拿地为主，现在规模大了开始发力多元化拿地，上半年来看招拍挂比重60%，其余40%，但是实际上其余的方式例如旧改还是要走招拍挂程序，只是这部分的招拍挂程序是没有竞争对手的。未来旭辉将会维持6和4的比例拿地，公开拿地不会太少，因为公开市场拿地还是有好处的，很快而且拿的地干净。旧改拿地的整个流程就比较慢，旧改到挂牌大概需要两年到两年半的时间，太原项目17年动迁，19年才挂牌，3400亩地要今年年底或者明年年初才可以挂完。广州的旧改同样速度也不快，我们要维持6和4的比例，这样既满足我们高周转的需要，又能降低土地成本
2）上半年来看，我们的拿地成本不高，对比今年上半年的均价17400，我们的地价不到三分之一。其次是拿的城市也比较好，90%在一二线。
3）未来我们的核心利润率会稳定在10%-12%，毛利率会稳定在25%到30%，未来我们会关注四季度的投资机会，八九月份会适当减少投资，为四季度拿地做准备，上半年我们拿地销售比在42%，全年可能会控制在50%以内，这种市场环境下我们还是会稳一些，但是目前的拿地强度已经能够维持我们每年30%的增长。
Q2：毛利率给了我们25%-30%指引，结算当中有非传统住宅开发、联营合营提取佣金，上半年还有18个亿的收入，占总收入9%，这一部分毛利率大，如果表观毛利率会有比较好的表现。可以给一个拆分毛利率的指引吗？开发类单独毛利率能保持在25%以上吗？
负债率平衡角度：提升权益土储占比，特别今年下半年，提升回款，发力拿地，那年末负债率较中期会不会又上升？近两年预期负债率如何？
中长线战略：住宅开发以外，公寓、投资物业、物业管理都有铺排，和龙湖挺像，但是龙湖是我们估值两倍，有没有机会介绍这几个方面的增速、规模、趋势？
A2：1）未来三年我们毛利率维持到25%到30%是比较确定的。未来随着租金收入的提高，这方面毛利率比较高。我们的毛利率不会太高，未来三年结转的会在25%到30%
2）旭辉不会采取激进的财务杠杆去发展，我们会把净负债率稳定在70%的界限。权益占比虽然提高了，但是我们降低了拿地的成本，货地比会提高，用更少的钱来拿相同规模的地。光看单边负债率没有意义的，要对标企业的商业模式，旭辉是开发型企业，现金流很强劲，主要资产在一二线城市，变现能力强。未来随着开发业务、租金收入增长，会持续降低负债，所以70%的负债率和收租公司20-30%的负债率一样安全。未来拿地会控制在50%左右，同步提高经营杠杆和投资杠杆，用更少的钱买更多的地，杠杆的降低是用其他两个杠杆提高来弥补。
3）房地产+业务，我们现在不想说，做完了再向市场汇报，等看到了结果，未来在公寓和物业的布局，会持续看得到。
Q3：限价：市场调研发现长三角现价没有特别松动。下半年判断是什么样？旧改方面策略方式和其他开发商有什么特别的分别？600万旧改项目，落地日程如何？
A3：1）限价是全国性的政策，在一些热点城市，涨价不能超过5%，跌不能超过10%，我们的政府希望地产平稳增长，企业要适应这种环境，未来发展应该还是比较平稳的。我们内部评估时一是看能卖多少价格，二是看政府限价多少，我们取其中的低价作为参考，所以销售价格的评估还是比较可靠和谨慎。
2、3）关于旧改的600万方只是我们在大湾区的，一共和广州签了6个村。从过去广州旧改项目来看，需要5-7年的时间，目前广州出了一些新的政策，未来可能会快一点，大概3-4年。旧改政策受到当地政府的影响很大，武汉太原的项目大概在2年-2年半左右，大湾区比较慢，深圳我们和花样年合作的，他们都做了五年了，我们才参与合作。旭辉的旧改合作的策略就是依靠政府，依靠本地开发商，我们去做政府所想，去做市场所需，做开发商不能吃独食，要去和大家分享，强强联合优势互补。
Q4：全年的分红比例大概是多少，去年是35%，今年会不会提升到40%？
A4：1） 旭辉的分红比例维持在35%，但是由于今年的利润有比较大的增长，所以到手的分红也会有明显增长。
Q5：
1）我们的最佳雇主是怎么评选来，我们在员工的激励和约束方面有什么特别？
2）我们的业绩好于同行，股价弱于同行，我们有没有可能拿出现金进行股票回购
3）我们业绩的增长和销售额增长有差异，表外的结算有多少，已售未结算的有多少，上半年去化率是多少？
A5：
1）旭辉最大的精力是关注人才评选，房地产行业连续两年只有旭辉评了最佳雇主，是对旭辉人才政策的肯定，他们跟我说旭辉的特点战略很清晰，背后的组织能力也很强，实际上就是旭辉对机制的不断追求，我相信一个企业在这方面的能力是很重要的，旭辉上市到现在已经经历了三轮组织变动了，目前在推动的是，未来集团希望实现扁平高效，如何赋能，是组织有活力，团队能凝聚，目标清楚，旭辉的游戏准则很清楚，奖金取决于你自己，明年的导向，一线踩油门，集团踩刹车。
2）现金多是留着买地用的，不能去买股票，旭辉是想从业绩体现出来，而不是靠回购，我们有足够的金额去做回购，我们的工作还没做好，对投资者的沟通，对未来的预期还没做好，很多人对旭辉的价值还没有准确地认识，我们短期内不会增发，不会配股，所以短期内都不会去用股票做融资，我们认为股票很珍贵。
3）我们已售未结转在700亿（并表数据），上半年的去化在60%，其实从财务来看，我们每一个项目IRR至少是15%，我们为什么去回购呢？回购是最差回报的行为。旭辉的铁粉的话，不会看短期，我们的股价每年都创新高，今年还没创新高，所以可以耐心一点。
Q6：1）下半年的策略中有一些以销定产，现金为王，偏保守，接下来继续按照60%的去化的话，全年可能做到2200的规模，管理层对未来业绩的预期是多少，最好最坏是多少？
2）明年扩张情况以及对明年的看法？
A6：管理层承诺，超额完成1900亿。我们坚持保守承诺，超额兑付，我们1900亿肯定承诺，我们承诺是要兑现的。
2）明年备货，我们觉得是稳中启动，会有一些新的变化， 我们明年的目标还没到宣布的时候，我们一贯能保持30%的增长吧，所以大概可以说明年还是会实现30%这个增长，总的来看，未来平稳周期里面非常有利于旭辉的发展，我认为这是最好的时代，未来我们能维持30%的速度还是很客观的，我们在未来几年会一如既往表现的更好。
Q7：公司总体的加权融资成本在行业内比较低，去年是5.1%，今年快速提升是6.1%，导致境内融资成本高于境外，想请问一下是否有特别原因，对下半年的融资环境展望呢？
A7： 其实大家对地产的融资环境比较了解，去年境外很难，今年境内很难。所以我们旭辉的管理层一直在维持境内外两个渠道，我们会从成本、久期、汇率风险、融资政策的难易程度来考虑未来更长时间的一个安排，简单来讲哪里便宜哪里多拿钱。国内即使目前融资环境整体宽松，对房地产也还是偏紧。我们上半年在境外主动回购4亿美金，主动发了4.5亿美元长久期债券，融资成本比回购的还更便宜。我们考虑到汇率风险也还是积极拿到了16个亿的跨境资金，融资上我们希望拿到更便宜、更长期的资金来支持我们的发展，未来即使说我们的融资成本会有所上升，但是我们仍旧是最便宜的一批，特别是民营房企。
Q8：1）中期合联营有18个亿的利润，这部分对应销售是多少？
A8：未来10%到12%是并表的利润率，我们合作有并表有不并表，对冲一下就差不多了，可持续的才可以比较，不同的口径是不能比较的。