20190730【恒隆地产】2019年半年度业绩发布会会议纪要

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本文根据公司2019年半年度业绩会议交流记录整理,若有遗漏或错误,请以上市公司公告为准,本文不构成任何投资建议,请谨慎参考。如需转载请表明出处,不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。

第一部分 管理层评论

大陆的收入提升了7%,同期增长可观,也达成了连续增长。对于香港而言,我们看到了非常稳定的增长3%(4%商业,4%办公,5%住宅),比较稳定,总体上由于人民币的同期贬值6%,我们的销售增长以港币计只有2%,但是如果用人民币来测量的话,增长还是比较可观的。

今年我们的团队积极进取,在很多项目上勤奋工作。有很多即将完工的项目,如昆明恒隆广场即将在8月23日正式开放。商业办公会在九月交给租客进行装潢。在无锡,我们的第二个办公楼已经准备好在几周内交付了。沈阳的康莱德酒店(Conrad Hotel)项目正在最终调试中,即将在九月上旬交付。同时,我们因为我们的港汇恒隆广场优化资产(Asset Enhancement Initiatives, AED)在正在装潢,现在二期正在装潢,一期也即将开放。B1层,ZARA 已经开放,丝芙兰和其他化妆品牌在几周之内就能够开放,同时我们很重视我们在路边的租客(road tender),像大品牌如gucci、LV,会在十二月之前开放,希望整个外围和路边租客将对圣诞做好准备。两翼将在2020年完工。这对于上海来说就是非常大的增长动量。

香港的山顶广场内,我们已经开放4个餐厅,1个商店(G层)。其他逐步在8月开放。整个广场将第四季度全部开放。

值得强调,大陆租金收入增长7%中,上海增长了4%。其中,恒隆广场增长11% ,达成连续两年的两位数增长率。这证明了即使收入基数很大,只要策略正确,仍然有快速增长的空间。但是受到了港汇恒隆广场短期关闭翻修,收入为负的影响,上海的整体增长被拖慢。

上海之外的地区现在是恒隆的持续增长驱动力,在大陆整体7%的增长中,上海之外的地区增长了14%,其中商场收入达到16%的增长。如沈阳恒隆广场、济南恒隆广场、大连恒隆广场,无锡恒隆广场,都达到两位数的强劲增长率。沈阳市府恒隆广场和天津恒隆广场都达到了单位数的销售和收入增长率。过去大家问我们对上海以外的地区怎么看,我们现在可以告诉大家,它们是恒隆的增长动力。

我们对未来持乐观态度,主要有五个利好:

1. 现有资产的持续增长,我们希望能保持这个趋势;

2. 开始投入运营的项目,在昆明,无锡,武汉等,给我们更多可租面积;

3. 资产增值项目(AEI),在港汇恒隆广场以及山顶广场;

4. 出售我们的住宅,包括在蓝塘道23-39和浪澄灣,也可能处理一些长期资产;

5. 我们会继续建造大陆的服务公寓,包括武汉、无锡、沈阳、昆明等地。

第二部分 问答环节

Q1:公司的“小阳春”真的来了吗?

A1: 我们在大陆地区,上海之外地区有6个购物商场,其中3个,在销售增长和租金增长一直都保持23%、25%以至30%。第四个一直实现两位数增长,本期实现11%销售增长率。另外两个的入驻率也已经在好转。不仅仅是数据,这些商场给我们提供的增长动力很大。这些两位数增长可能会保持一段时间。在过去的一年半直到未来几个月,我们已经与前20名的世界知名品牌签了将近60份租约,这些租约中大部分,有三分之二左右都不在上海。我认为我们的小阳春到了,而且还能持续很久。

Q2: 沈阳和天津的经营情况显著好转,管理层是如何达到这样的成果的?对这两个城市怎么看?

A2: 沈阳的业绩不是总是不好,沈阳恒隆广场保持20%以上的增速。我们认为找准自己的定位很重要。我们的恒隆广场位置在沈阳中街,现在已经成为了年轻一代的购物目的地。有许多运动品牌,如Air Jordan,正在帮助我们维持自己的定位。我们已经连续两个半年期保持这个增速,并将持续下去。沈阳市府恒隆的关键问题是商场和商务办公的关系:市府恒隆商场有商务办公也有地铁站,但是办公人士不在周末来恒隆购物。我们希望在有了包括康拉德酒店等的进驻后,能形成光环效应,构建一个综合性中心。我们也希望能在市府恒隆守住好的租客。秋季很多奢侈品牌即将入驻市府恒隆。我们有超过一半的面积还能继续建筑,我们希望能进一步主导这个市场。天津恒隆广场L1楼已经有LEGO、NIKE、FILA等品牌入驻,为我们提供租金并且吸引人流。

Q3:如何看待香港2019年下半年的零售业前景?

A3:我们相信如今香港一切正常。我们的零售业上半年增长6%。6月稍降,但7月我们仍然需要更多数据。有游行的时间内对零售的确有很大影响。我们需要更多时间来关注当前状况造成的影响。在香港的周转租金(turnover rent)对我们整体收入的影响只有百分之几;我们能够维持很高的零售基础租金(base rent),这是60%的香港收入。我们目前预期,短期不会对公司有很明显的影响。

Q4:何时派股息?处理非核心资产的日程和规模如何?

A4:如果利润超过了我们预期的增长率底线,当然会派更多股息回报投资者。当然,我们目前不能保证末期一定会派股息。我们在地产公司中的派息率算是高的,行业平均3.5%左右,而我们在4%左右。非核心资产处理方面,我们已经处理掉两处资产,其中一个是荔枝角的工厂,属于集团,一次性实现收入。另一个是属于恒隆控股(HLP),将在两月内实现,收益将在重估收益(valuation gain)中体现。我们目前没有特别明确的日程,最重要是时机、价格合适。我们会一直关注有关机会,也已经有了一个名单。

Q5:对于目前杠杆率有何看法?房地产目前上升空间还有多少?

A5:我们的净杠杆率是17-18%,我认为20-25%也比较合理,所以仍然有加杠杆的机会。我们一直在关注投资,但是我们买地的模式比较零散,是机会主导的。我们在2005-2009买了很多地,2011、2013各买一幅。虽然之后五年内没有投资,但是未来如果有很好的机会,在我们的财务能力之内,我们当然会出手。

Q6:过去两个非核心资产处理的退出时收益率为多少?融资成本上,为何利息资本化增长如此显著?在武汉、无锡和一些办公楼的预租项目情况如何?

A6:退出时收益率在2.6-2.7%。利息资本化增长是由于香港会计准则在借贷成本上的修改,我们现在有更多的债务利息需要被资本化了。我们同时也有更多的计划建设面积(PUD)。昆明预租情况非常好,现在已经租出85%,其中有很多一线品牌。下月开业时将有将近70%已经营业,90%租出。武汉开业时间未定,应该是明年二三季度,希望届时进驻情况很好。无锡合约已有66%。当然,在2012年,很多大品牌都签署了合约但是没有进驻,因为市场情况不好,等到2013年,“寒冬”过去。现在我们是“小阳春”所以签署合约的都会进驻。

Q7:2021、2022年服务公寓的预售日程如何?中国商业办公地产的租用成本方面,现在和预期值是多少?

A7:我们期望能先在武汉预售,第一期预售到5层,最终将有3栋。第二轮2021年开始希望预售的是无锡,目前仍在建造。之后是沈阳和昆明。因为我们的服务公寓将会面向高端受众,销售节奏可能不会太快,但会和我们经营策略保持一致。我们在中国的地产租用成本在17%-22%之间,最近在下降,因为我们的零售销售正在增长。租用成本也不是我们特别关注的,我希望租用成本能比较高,甚至高过各位分析师的预期,因为很多租客进驻我们的高端商场不仅是为了销售商品更是一种营销策略。他们能承受更高的成本。我也会促使我的团队争取到更高的租用成本。

Q8:据说公司一个主要的奢侈品牌租客正面临一些问题,正在寻求子租约方案,公司如何看待?

A8:我们不评论谣言,但是如果有的租客遇到问题,我们会共同寻求一个维持租约的方案。

Q9:香港目前游行为何不会在长期影响香港市场在公司资产中的地位?

A9:公司总租金53%在大陆,47%在香港。近期时间一定会对零售销售有影响,我们会紧密观察长期影响。

Q10:昆明余下10%、15%未入驻是否在G层?是否在等待大品牌入驻?现有品牌中跨国公司和本土品牌的比例?

A10:我们很自信在未来几个月内入驻超过90%,这些余下空间我们有对租客的选择空间。在我们开放的时候,我们希望这个商城包含整个城市需要的重要品牌。我们的策略是,我们希望成为市内最好的商城、办公楼、出租公寓、酒店。我们希望我们拥有最好的租客,这也对我们的零售有帮助。我们同事非常自信能够把最好的品牌带给昆明,也能把昆明最好的一面展现给世界。

在北京上海之外,租金不能够特别高。但是最重要的是租客的质量。我们最近开始出租昆明的办公楼。我们在沈阳和无锡也是最好的办公楼,同时我们也有最好的租客。2012-2017,办公楼市场并不好,但是我们最近正在换一批更高质量的租客,出租率也达到90%。我们认为即使是二线城市,仍然有一线办公市场的空间。在00年代,在沈阳无锡等地,并没有这种办公楼,于是我们就有本市最好的地段和服务,吸引并留住了最好的租客。这些租客能承受更高的租金,虽然这些租金和一线城市相比之下并不很高,但管理租客的成本很低,租客非常稳定。

全部讨论

更富有更聪明更快乐2023-07-24 01:44

yq前的峰值

阿董大侠2023-07-23 17:27

我们在中国的地产租用成本在17%-22%之间,最近在下降,因为我们的零售销售正在增长。~50亿销售会有10亿租金?

逍遥木2019-08-07 09:31

以前在沈阳天津这些建设高端商场,回报太低,机会成本太高。目前看无锡昆明应该比较好,就算武汉武广厉害,也要比沈阳要好不少吧。
还是希望集团加大派息比率。

unite_zhao2019-07-31 09:06

我们在大陆地区,上海之外地区有6个购物商场,其中3个,在销售增长和租金增长一直都保持23%、25%以至30%。第四个一直实现两位数增长,本期实现11%销售增长率。另外两个的入驻率也已经在好转。不仅仅是数据,这些商场给我们提供的增长动力很大。这些两位数增长可能会保持一段时间。

$恒隆地产(00101)$

我大概率是戴维斯双击?

Superion2019-07-31 07:36

欢迎David归来

诚壹先生2019-07-31 05:38

太牛了