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本文根据公司2018年度中期业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
会议内容：
第一部分 业绩概览
Ø 财务亮点
u 经营利润人民币15.3亿元，同比上涨144%
u 归属权益股东税后净利润10.93亿元
u 截至二零一八年六月三十日，净借贷占归属公司股东权益的比率约为 43%，比去年年底下降8个百分点；债务融资成本低至约4.4%，与去年基本持平。境外负债仅占全部负债约4%，几乎无外汇风险，应对人民币下行
u 每股盈利0.211元
u 现金及银行存款35.6亿元
Ø 运营亮点
u SOHO 3Q扩展到7个城市，31个办公区，30409个座位；在北京、上海有足够货源扩展；除北京、上海外，进入南京、杭州、成都、重庆、深圳
u 共持有140万平方米可投资物业，管理400万平方米可出租办公面积
u 营业额8.5亿元，同比下降20.7%；毛利6.44亿元
u 46%收入来自6-12个月的订单
u 投资物业平均出租率为97%
u SOHO 3Q平均出租率为88%
u 租金收入人民币8.48亿元，同比上升3.7%。剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响，本期间可比物业的租金收入同比上升约17%
第二部分 Q&A
Q：毛利率上半年租金毛利率76%，去年同期79%，下降是因为3Q业务的扩张吗？
A：确实是因为3Q扩张。
Q：上半年如果去掉虹口和凌空SOHO毛利的同比增长大概是多少？
A：如果不考虑虹口和凌空SOHO这两个项目租金的影响的话，可比项的租金收入同比上升17%，毛利润其实也差不太多，因为这两个项目我们剔除的租金占整个租金的比例是比较小的。出租物业的利润整体是非常稳定的。
Q：公司之前提到过3Q的分拆上市，分拆是以怎样的形式？是通过实物分派吗？时间点又怎么样？
A：我们本来计划市场好的话就可以上，但现在看来市场不太乐观，今年不太可能，看明年市场是否好转。具体如何分拆还有很多细节，2018年还没有就绪，我们目前关注2019年。希望明年发展线上的项目消化以后可以好转。
Q：3Q和We-work等其他项目相比的优势？是否在并购方面有想法？
A：两年前开始做的时候不清楚这个产品市场上是否有大需求，发现不错以后就开始扩张。现在我们发现市场接受合作办公的能力非常强，越年轻的公司越喜欢这种氛围。我们和竞争者最大的不同是我们有自己的物业，可以根据市场的情况从占一两层到占三四层甚至更多，看市场需求。在北京上海以外我们没有很多楼，所以我们和其他竞争者一样要寻求出租物业，但目前为止北京上海还是最大的市场，其他的城市我们还是得看真正的需求量有多大。
我们不会并购，尽管收到了很多被并购的要求，但是首先我们觉得那些产品不够好，很多都是中低档，不能达到3Q的标准。第二是因为这些项目做得很快，几个月就可以开张，所以买别人的意义不大。第三从品牌角度来说，中国没有比SOHO知名度更高的办公楼品牌，收购别的项目也没法带来品牌优势。
Q：上半年的核心净利润可以公布一下吗？
A：不会公布，可以自己算。
Q：对于SOHO团队建设有什么考虑？今后会依赖怎样的专家团队做3Q？
A：我们已经是一个专家团队了，做了20多年房地产，不用找别人。3Q的团队会更年轻化，因为客户、业务都年轻化，会注重招聘年轻人进入团队。
Q：有没有全年分红指引？
A：经过董事会考虑，不会发放中期股息。
Q：3Q未来一两年座位数的增长速度？盈利能力在18、19年怎么样？古北和丽泽的成本回报率估计是多少？
A：去年19000多，现在30000多，今年到年底会继续增长，明年后年应该也会高增长。成本回报率肯定会超过10%，因为我们成本低，投资回报率2.9%左右。
Q：现在SOHO的重点是3Q，自己的物业除了北京上海都是租的，租期是多少时间？考虑装修的钱，毛利会是多少？
A：3Q物业本身就是租、装修、再租出去的过程，肯定有利润，因为我们看好这个产品。等产品稳定以后会有利润。租期一般3-5年，有时候10年，我们当然希望越长越好，要是买方市场就比较好谈，比如杭州，而像北京上海就不太好谈。
Q：公司每年派息对公司经营有什么影响？投资者希望有清晰的派息预期，有无清晰指引？能不能不要一下发很多一下不发？
A：如果我们有多余的钱，借贷率在可控范围，比如50%左右，我们就会分红。整体来看，我们有多余的现金就会分红，所以要看每年情况。前两年分红多是因为卖了物业。