参加罗伯特·清崎的沙龙,我学到了这个空手套白狼的方法

周二晚,有幸受邀参加富爸爸罗伯特·清崎团队在香港举办的沙龙。很遗憾富爸爸本人没能到场,讲者是他们团队里一位长相也与富爸爸有些相似的华裔加拿大人StephenCheung。

富爸爸的理念,大家已耳熟能详。本以为,不会有太大收获,最后却有老大一个惊喜。

1.讲者的故事

讲者颇富感染力、两个小时的演讲声情并茂,唯一我不太喜欢的是带了点成功学的小技巧。

他分享了自己的故事:

在加拿大大学毕业后,找到了一份DreamWork——测试Fifa游戏。当他发现梦想中的工作是几个小时测试同一个动作之后,坚持了几个月就放弃了。

之后他开始创业,作为苹果在温哥华某处的区域代理商,高峰时聘请了二十多号人。

2014年,他开始跟随富爸爸投资,有了稳定的被动收入。

随着苹果直营店和线上销售的蓬勃发展,2015年,在与苹果代理合约到期前的两个月,突然收到苹果单方面不再续约的通知。在紧急转型、扭亏为盈的半年内,是被动收入支撑了他的生意继续维持下去,熬过了最艰难的时刻。

如今,他的小公司已稳定运营,他开始追求他的梦想,周游世界,与大家交流和分享。

不论故事真假,道理却是真的——单一收入来源太过脆弱,必须增加被动收入,丰富收入来源。工作或需要全情投入的生意都是用时间来换金钱,必须建立能自动产生被动收入的系统。

2.建立被动收入的系统

那么,怎么才能建立自动产生被动收入的系统呢?

艾玛在上一篇文章《寻找身边的被动收入渠道》中举了四个身边的非传统被动收入的例子,也写了“要仔细地观察周围熟悉的环境,细心去发现身边被忽视的隐藏资源。”“无论什么时候、什么地方,机会总是有的,看你有没有去寻找。不要因为大家说某件事不好,就不去了解。不要因为别人说没有投资渠道,你就没有投资渠道。每个人的资源都不一样,你能创造的被动收入渠道也会不一样。”

而富爸爸团队提出的方案是海外房产投资。与市面上很多海外房产展销会不同,这次不是推销房产,而是分享理念。

3. 投资的重要指标ROI

他说,讲到投资,大家都关注投资回报率(Gross Rental Yield),

投资回报率的算法是:

投资回报率 = 租金 X 12月 / 投资资本金

但是,如香港这么高房价的地方,买房子收租,表面上看可到达2-3%的投资回报率,实际上,当我们扣除贷款供款、日常运营开支,分分钟每个月还要贴钱。

他认为,更重要的指标应该是ROI。

ROI 的算法是:

ROI = 现金流 X 12月 / 投资资本金

投资房产的现金流=租金收入 - 出租中介管理费 - 管理费、维修费等日常运营费用 - 贷款供款

ROI在企业财务管理里也比较常用。我所在的公司就把这一项作为公司业绩考核的重点。

现金流可正、可负,受影响下,ROI也有很大的不同。

他用一个现金小游戏来做演示:

(1)第一个拿给他50元现金的朋友,可以换走他手里的100元现金。

根据ROI的公式,第一个朋友的ROI = (100-50)/50 *100% = 100%

(2)第一个走到他眼前,什么也没拿的朋友,可以拿走他手里剩下的50元现金。

根据ROI的公式,第二个朋友的ROI = 0 /50 *100% = 无穷大

富爸爸团队这次分享的关键也就是如何创造一个ROI无穷大的被动收入系统

这实在是大胆的设想。

而这个设想的关键是使用 OPM (Other People's Money)——用他人的钱来投资。

OPM在哪里?

渠道也就这些:银行贷款、合伙人、天使投资人、发行股票(私募、公募)、信用卡和过桥贷款。

不过,平时只会从创业或公司运营的角度去思考OPM。轮到个人理财,通常只会想到银行贷款或信用卡。

富爸爸的建议——以企业运营的思路打理个人财务——的确多了很多想象空间。

4. 去哪里投资?

讲者列出了选择投资地区的几个标准:

- 发达国家

- 稳定的经济环境

- 持续增长的人口

- 银行愿意贷款给外国投资者

- 房子可以讨价还价

- 产生正现金流

根据这些标准,他们推荐三个地区:英国、美国和加拿大

举的案例在我熟悉的英伦。我自己在英国投资过四套物业,还亏损了两百多万。对英国房产投资的情况比较熟悉。自忖凭他讲得天花乱坠,一定诓不到我。

几年前,我投资英国楼盘,因为不在当地,我选择了交易和打理起来都比较简单的新楼。价格是贵一点,好处是不太麻烦。左手直接从开发商买,右手就交给租赁中介打理,只要出钱就行了。投资思路也是最传统的房屋出租思路——针对住家客整租。

富爸爸团队的策略是:购买残破的二手楼,买下后重新装修,并隔多几个间隔,如五居室变成七居室,增加楼宇价值,再贷款套现取出本金,赚取净现金流

举个例子:

讲者在Crewe买了一间二手旧五居室:房价130,000磅, 装修+其他杂费79,320磅,总计支付209,320磅 (181万人民币)。装修时,除了翻新,还把五居室隔成了七居室。申请HMO资质,即House in Multiple Occupation (分租)。

房子全部租出后,向银行申请贷款,银行根据新的七居室估价(原旧五居室估价13万磅,新七居室估价30万磅),贷出70%(21万磅)。贷出金额已超过全部投入之本金。即这个项目,投入本金为0。贷款后,租金扣除支付利息、日常管理费用后,依旧为正。此时, ROI为无穷大。

这个模式可以不断拷贝。

此处关键点在于:

----英国拥有对外国人实施的Buy to Let 贷款计划,只要单个房产的租金收入超过供款和日常费用,就能提供贷款,不受工资收入的限制。唯有如此,才能不断重复此模式。

----租金收入必须能盖过供款和日常经营费用,能正现金流。这样空手套白狼才有意义。

----前期需要投入大量时间和精力,去找到个性化的、比较残破、又有翻新价值的楼盘;需要讨价还价,尽量压低买入价,使得银行估价有足够的价格差空间。装修产生价值,但装修期需要现场督工。与多家银行询价,找到最优估价----------除非找到相关中介,且分给中间人红利后,依旧有足够的价格空间。

----买楼不要看外表,要看数字

----不要顾及付出去的成本,关键是这些成本带回多少收益

现场有朋友问,如果房价下跌、负资产了,怎么办?

这倒是无需担心。反正你已经是零投入了,每个月还给你赚现金。如果房价下跌,租客正常交租,你就继续收租,继续供款,银行也不会搭理你。如果租金下跌不足以弥补你的供款,你让银行收走楼房也无所谓,因为你的本金已经收回。且中间的时间差,应该也让你赚了蛮久的月现金流了。

其实,这种改建分租的模式香港和大陆都普遍存在,只是要么不太合法,走灰色地带(如大陆和香港);要么前期需要投入大量的资金(如买香港的楼盘)。而且大家赚取的主要是分租与整租的价格差。这个策略最精彩的地方是配合银行贷款收回本金,使用他人的钱来快速投资。

很有意思。不是吗?你生活中有什么新的发现?欢迎与我分享。

@今日话题 @徒步三萬里 @小_德 @不明真相的群众

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全部评论

鬼影青瞳0 01-28 13:17

妈呀,厉害了,关注你了,多学习!