REITs是指以公司、信托或协会形式拥有、经营与售卖不动产从而取得租金及资产增值收益，是将流动性较差的房地产转化为流动性较好的证券工具。
1960年美国发行了第一个REITs，70年代末荷兰、中国台湾、新西兰、澳大利亚也相继引入REITs，90年代起REITs才逐渐在全球普及。
2021年我国也发行首批REITs。
目前已经有41个国家和地区设立REITs制度，截至2021年12月全球共有932家上市REITs，总市值约2.5万亿美元，美国占据半壁江山，从时间和规模看，REITs市场都已经非常成熟。
我国去年发行了首批REITs，从这11只REITs的投资收益看，非常可观，截止2022年4月1日，首批REITs发行一年左右，平均收益为21%。
国内首批REITs发行的成功已经为后续REITs的发行铺平道路，面对如此可观的收益，很多投资者也跃跃欲试。
下面我将以建信中关村产业园REIT为例，从估值角度探讨REITs投资机会。
一、收益估值法
REITs 底层资产估值定价的核心要素在于合适估值模型的选择、折现率及未来收入预测值等相关参数的合理性。
我国当前REITs 估值体系没有海外发达国家成熟，但已经在商业地产、物流园区等定价体系的探索中形成了较为通用的价值评估方法。主流估值方法主要有3种 ：
（1）按资产属性划分：不动产属性估值方法、权益属性估值方法及固定收益属性估值方法；
（2）按估值逻辑划分：成本法、收益法、市场比较法；
（3）按参照物划分: 绝对估值法及相对估值法。
产权类REITs 大都采用了持有加转售模式收益法，建信中关村产业园REIT的估值方法就属于收益法。
二、动态收益估值
考虑建信中关村产业园REIT的资产为收益型物业，全剩余寿命资产真实现金流难以预测，以及产业园用地市场化定价存在较大差异，因此下面将通过动态收益直接资本化法（NOI 估值法）对建信中关村产业园REIT估值做出模拟验证。
NOI 估值法是产业园资产估值定价的一种较为直接简洁方式，通过对未来现金流折现，可反映经营较为稳定、NOI 数据较为真实的资产价值。
动态收益估值法主要假设如下：
（1）参考市场对于优质研发用房类物业的预期回报率为5%-7%，假设建信中关村产业园REIT 标的资产的折现率及退出资本化率为6%。
（2）标的资产未来租金收入主要由研发用房、产业配套用房及车位的租金收入组成。
（3）标的资产可租赁面积假设未来10 年不变，暂不考虑出售、资产翻新及扩募情况。
（4）标的资产出租率、免租期、空闲期、租金增长率、资本性支出等参数参考建信中关村产业园REIT 招募说明书中相关指标预测值。其中，2021-2030 年标的资产租金复合增长率假设为2.5%。
（5）标的资产营业成本主要包括物业费成本及日常维修费成本；其他成本费用包括资本性支出、增值税及附加、房产税等。
（6）剔除疫情下租金减免等因素影响。
根据动态收益估值法，预测标的资产未来10 年的经营净现金流及资产退出时价值，并通过适当折现率得到标的资产估值约34.67亿元（比建信中关村产业园REIT 招募说明书中戴德梁行估值结果溢价12.8%），单位建筑面积估值为20785.8元/平，每份额价格约3.85元。同时，假设期初资金投入为募集资金28.8亿元及外部贷款4.6亿元，借款利息为3.95%，则标的资产带杠杆IRR回报率为6.4%。
从估值逻辑本身来看，REITs化是促使管理者重视后续资金周转、运营管理、扩募储备等资产组合增值的重要因素。
我国建筑、建材、基建、产业园的存量资产规模比较大，行业属性高度契合公募REITs 发行特征，公募REITs 后续肯定还会乘势而上。
从打新的角度考虑，REITs 也是非常不错的选择。
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