从估值角度探讨REITs投资机会

REITs是指以公司、信托或协会形式拥有、经营与售卖不动产从而取得租金及资产增值收益,是将流动性较差的房地产转化为流动性较好的证券工具。

1960年美国发行了第一个REITs,70年代末荷兰、中国台湾、新西兰、澳大利亚也相继引入REITs,90年代起REITs才逐渐在全球普及。

2021年我国也发行首批REITs。

目前已经有41个国家和地区设立REITs制度,截至2021年12月全球共有932家上市REITs,总市值约2.5万亿美元,美国占据半壁江山,从时间和规模看,REITs市场都已经非常成熟。

我国去年发行了首批REITs,从这11只REITs的投资收益看,非常可观,截止2022年4月1日,首批REITs发行一年左右,平均收益为21%

国内首批REITs发行的成功已经为后续REITs的发行铺平道路,面对如此可观的收益,很多投资者也跃跃欲试。

下面我将以建信中关村产业园REIT为例,从估值角度探讨REITs投资机会。

一、收益估值法

REITs 底层资产估值定价的核心要素在于合适估值模型的选择、折现率及未来收入预测值等相关参数的合理性。

我国当前REITs 估值体系没有海外发达国家成熟,但已经在商业地产、物流园区等定价体系的探索中形成了较为通用的价值评估方法。主流估值方法主要有3种 :

(1)按资产属性划分:不动产属性估值方法、权益属性估值方法及固定收益属性估值方法;

(2)按估值逻辑划分:成本法、收益法、市场比较法;

(3)按参照物划分: 绝对估值法及相对估值法。

产权类REITs 大都采用了持有加转售模式收益法,建信中关村产业园REIT的估值方法就属于收益法

二、动态收益估值

考虑建信中关村产业园REIT的资产为收益型物业,全剩余寿命资产真实现金流难以预测,以及产业园用地市场化定价存在较大差异,因此下面将通过动态收益直接资本化法(NOI 估值法)对建信中关村产业园REIT估值做出模拟验证。

NOI 估值法是产业园资产估值定价的一种较为直接简洁方式,通过对未来现金流折现,可反映经营较为稳定、NOI 数据较为真实的资产价值。

动态收益估值法主要假设如下:

(1)参考市场对于优质研发用房类物业的预期回报率为5%-7%,假设建信中关村产业园REIT 标的资产的折现率及退出资本化率为6%。

(2)标的资产未来租金收入主要由研发用房、产业配套用房及车位的租金收入组成。

(3)标的资产可租赁面积假设未来10 年不变,暂不考虑出售、资产翻新及扩募情况。

(4)标的资产出租率、免租期、空闲期、租金增长率、资本性支出等参数参考建信中关村产业园REIT 招募说明书中相关指标预测值。其中,2021-2030 年标的资产租金复合增长率假设为2.5%。

(5)标的资产营业成本主要包括物业费成本及日常维修费成本;其他成本费用包括资本性支出、增值税及附加、房产税等。

(6)剔除疫情下租金减免等因素影响。

根据动态收益估值法,预测标的资产未来10 年的经营净现金流及资产退出时价值,并通过适当折现率得到标的资产估值约34.67亿元(比建信中关村产业园REIT 招募说明书中戴德梁行估值结果溢价12.8%),单位建筑面积估值为20785.8元/平,每份额价格约3.85元。同时,假设期初资金投入为募集资金28.8亿元及外部贷款4.6亿元,借款利息为3.95%,则标的资产带杠杆IRR回报率为6.4%。

从估值逻辑本身来看,REITs化是促使管理者重视后续资金周转、运营管理、扩募储备等资产组合增值的重要因素。

我国建筑、建材、基建、产业园的存量资产规模比较大,行业属性高度契合公募REITs 发行特征,公募REITs 后续肯定还会乘势而上。

从打新的角度考虑,REITs 也是非常不错的选择。

@今日话题    @雪球创作者中心    @ETF星推官    #老司基硬核测评#    $华夏中国交建高速REIT(F508018)$     $建信中关村产业园REIT(F508099)$    $富国首创水务REITs(F508006)$   

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研评阁04-17 19:37

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研评阁04-17 18:17

是的

长得帅还会投资04-17 18:16

这样啊

研评阁04-17 10:25

也有,一般基金都有一段时间是封闭期