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来源| 王雅媛港股圈（微信ID: victoria-hk-stocks）
黄图霸业谈笑中,不胜人生一场醉。
曾凭借上海汤臣一品售出单价13万/平米而扬名一时的汤臣集团（258.HK），却在近十年的地产黄金时间里，悄悄地走着一条向下的曲线。沉寂多时的汤臣，如今又以一宗物业出售再次回归市场视线。
先给大家介绍一下，此前汤臣集团通过天津汤臣持有，津湾房产建设75%的股权和津湾置业51%的股权。
津湾房产建设旗下拥有津湾广场二期项目7号楼和8号楼；津湾置业则拥有一幢作商业及办公用途的70层高楼，总楼面面积约为20.95万平方米。
早在2016年10月，汤臣集团将津湾置业51%的股权，以11.73亿元卖给温州中保世纪。公告如下：
2017年6月，汤臣集团又发布了一则出售物业的公告，如下图：
简单来说，就是招商蛇口花费20.15亿人民币购买天津汤臣100%股权，同时提供3.44亿人民币给天津汤臣偿还股东欠款。这也就意味着汤臣集团正式退出了天津津湾广场项目。
从90年代初浦东最大的外商，到两度出售天津项目，汤臣集团似乎已逐渐沦为地产商中没落的贵族。而大家更为关注的是一向惜售楼盘的汤臣会突然卖得这么急，这里先给大家讲讲汤臣的故事。
一、汤臣的故事
（1）发展史
汤臣集团由汤君年创立，20世纪80年代末建基于香港，并随后在香港成功上市。
1992年，汤臣集团以前瞻性的战略目光看好上海，并率先投资参与浦东的开发建设。成为改革开放后最早投资上海浦东的外资企业之一，也是上海浦东主要的房地产开发商之一。
为何说他具有前瞻性？因为相对于繁华的浦西，当时的浦东只是片片农田，上海人甚至说：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”然而，汤臣集团创办人汤君年却已看到不一样的画面。
在中央的政策支持下，浦东发展之迅速在意料之中，但发展过程的坎坷却又在意料之外。1993年，政府展开全面宏观调控，银行自然收紧银根。和众多房地产商一样，汤臣集团不但融资无门，还面临被追贷的尴尬。
风声鹤唳之下，参与浦东开发的不少人开始退缩，只有汤臣集团步履坚定的继续向前。看准政策方向后的汤君年，开始破釜沉舟，陆续抛售海外房产，然后全都投向浦东，以填补资金空缺。
正可谓时势造英雄，进入21世纪后，依靠着长期积聚的经济和社会文化基础，上海对外开放取得巨大成就。跌到谷底的地产市场重新回到景气的时光，汤臣集团也结束了“浦东最大套牢户”的困境。
（2）惜土如金
2004年，正当汤臣集团在上海最大的豪华住宅汤臣一品准备开盘出售时，创始人汤君年却因糖尿病并发症突然辞世，整个汤臣集团群龙无首，他的二儿子汤珈铖被紧急选为集团的副主席及执行董事。
这里需要特别提到汤珈铖，从小得抑郁症的他极具投资眼光，97年金融危机在香港股市两个月赚了40%多。17岁进入汤臣集团工作，并因为能力突出在第二年成为董事。
俗话说，屋漏偏逢连夜雨。汤珈铖还没在丧父的阴影中走出来，结果汤臣一品的楼盘就受到了国家政策的影响，整整3年才卖出去5套房。
集团董事会为了尽快回本，提议调低房价，可汤珈铖却坚持不降价，并且以一己之力对抗整个董事会，他认为汤臣一品所处的地段绝对有很好的发展前景，选择顶住各方压力继续等待。
果然，时间帮汤珈铖证明了当初的选择，后来汤臣一品的价格从每平米10万迅速飙升到了每平米20万。
其实，汤臣一品的地块早在1995年就全部获得,从拿地到项目销售跨越12年之久,其间土地囤积闲置多年。而开盘至今已有十余年的汤臣一品,不仅因其超高的售价而闻名全国，还一度因为囤地、捂盘、假售、抬价被相关媒体指为“问题楼盘”。
截止2016年底，汤臣一品中A栋和C栋中还有约1.42万平方米可供出售，B栋和D栋总住宅面积5.84万平方米中还有32%可供出租。
另外，汤臣集团还持有70%权益的澳门主教山一号，此楼盘在2014年开始销售，但2016年底仍有61%的住宅面积可供出售；以及2010年收购位于浦东金桥 — 张江地区一块约30万平方米的土地。
可以看到，从过去的惜售到如今大肆出售，汤臣集团风格转换之快速令市场侧目。当然，仅仅出售天津地区项目，似乎并不能说明汤臣加快抛售内地物业，那么我们从另外两个方面入手分析一下。
三、加快抛售内地物业
（1）市场传闻
其实去年年底有消息传出，绿城中国（3900.HK）正在对上海汤臣一品项目进行收购。而汤臣一品对整个汤臣集团来说是主魂，不管是从资产还是企业文化方面，卖出汤臣一品即等于卖出了大半个汤臣集团。
同时，绿城高管也证实了存在收购，不过随后汤臣发出公告（如下）辟谣，并表示公司运营健康稳定。
首先，我认为清者自清，如果确实不存在出售汤臣一品的意愿，汤臣集团大可不必理会，更没必要特意发公告澄清。
另外我注意到公告中一句话：“本公司正就其未来的业务策略探索及评估不同的选项，当中涉及本集团投资组合的重新分配及平衡的可能”，这说明公司还是表明有可能会在将来大幅出售内地资产的。
（2）财务分析
当然仅从市场传闻入手是不够说服力的，我们来看看汤臣集团近六年来营收和利润增长图（如下）：
可以看到近两年来汤臣集团业绩突飞猛进。2016年营业收入达41.2亿港元，同比增长51%；净利润达8.76亿港元，同比增长64%。
根据2016年报，汤臣一品、汤臣津湾一品及汤臣主教山壹号为集团贡献主要盈利，其中天津项目贡献了48%的营业收入。
当然，我们还要分析近两年来营业收入猛增的原因，下图显示的是销售物业收入占营收的比例：
这两年来销售物业收入占比，较前两年大幅提升，2016年更是达91%。足以说明汤臣集团出售楼盘业务的速度开始加速。
那问题来了，汤臣集团为什么急于出售内地物业？
四、加速沽售业务的推测
（1）债务问题严重？
首先，我选取了港股市场市值和汤臣集团相近的几只内房股，以2016年报数据为基准比较负债率（如下图）：
汤臣的负债率为45.4%，远低于其他几家公司，更何况在房地产行业负债率达70%以上的企业比比皆是。
另外汤臣的经营现金流也是逐年好转（下图）。2016年达22.48亿港元，同比增长107.8%。
从这两方面可以得出：汤臣集团的财务状况良好，负债方面也没有明显问题。因此说汤臣想通过出售天津项目来偿还债务可以说是无稽之谈。
（2）转型其他业务？
除本身的物业发展项目外，汤臣集团还有以下其他业务：
1.款客及消闲业务：汤臣拥有上海浦东高尔夫球会和上海锦江汤臣洲际大酒店50%的权益，而该酒店在2016年带来约1334万港元的纯利润。
2.媒体及娱乐业务：2011年汤臣集团开展电影发行业务，并参与现场表演节目制作。2016年，营业收入为一千万港元，亏损319万港元。
3.投资控股：汤臣集团通过持有川河集团（281.HK）9.8%的股权，以及一家川河非上市联营公司13.5%的股权，作为长期投资。
4.塑胶业务：2013年，汤臣集团在上海成立了一家全资附属公司，从事塑胶配件及塑管出口贸易。2016年产生收入115万港元，占集团收入额0.03%。
从上面可以看出汤臣集团的其他业务相比于主营来说只是九牛一毛，何况这些业务成立已久，也一直没有加大投资副业的意向。
另外，亏损的金额也只是小数目，不存在为了填补亏损的资金去出售内地物业。因此这个推论不成立。
五、港资的集体眼光
既然从汤臣集团身上找不到原因，我们不妨把眼光放远一点，从整个内地房地产行业来看。毕竟有个最简单的道理：不看好内地物业的发展就出售咯。
如果把房地产行业展开来有太多可以说了，我们没必要深入分析，只需要站在巨人的肩膀上，就能看得更远。
凭借楼市成为香港首富的李嘉诚可以说是两地人崇拜的偶像，投资的项目几乎没有失败过，他的一举一动自然也备受大家关注。
2016年10月，李嘉诚旗下的长江实业地产宣布以200亿人民币出售上海陆家嘴“世纪汇”综合体，公告如下：
事实上，从2013年起，李嘉诚旗下的长和系就开始不断抛售内地的资产物业，去年抛售的陆家嘴世纪汇广场价格更是其中之最。而如今，李嘉诚在内地的物业更是被形象地形容仅剩“21个足球场”（15万平方米）大小。
那么，李嘉诚“清仓”内地物业是否预示着地产危机的来临呢？这个答案只有时间知道。
不过根据李嘉诚几十年的投资特点来看，也许是他从近两年政府的声音及政策中嗅到了房地产发展走向，国内政策环境已经不适合投资房地产，所以早早抛售内地房产，选择海外置业。
有人卖就自然有人买，和以李嘉诚为代表的传统、稳重的港资相反，以许家印、孙宏斌为代表的疯狂的内资则是在这两年来大肆收购内地房地产。那凭什么说创始人出生于内地的汤臣集团也会如同港资一般呢？
其实现在汤臣集团的话事人汤珈铖原名叫汤子同，小时候，看《李嘉诚自传》激发起对生意的兴趣，才改名为与偶像同音的“珈铖”。所以从他身上可以看到许多李嘉诚的身影，与年龄不符的成熟和稳重是更多人对他的评价。
同为去年10月大幅沽售内地业务，是否跟风偶像我不知道。但可以确定的是，因为汤珈铖，汤臣集团已被深深地打上了港资稳重的烙印，今年再次售完天津项目便是最好的证明。
六、总结
2003年-2013年被称为中国房地产行业的黄金十年，虽然在这之后内房价格仍不断高涨，但风险也往往是在上涨过程中酝酿的。要说是李嘉诚看走眼了，但总不至于大部分港资房企集体看走眼。
如果说是不看好内地房地产发展，那么对于财务状况良好、副业稳定发展的汤臣集团来说，近年来加速出售内地房产也就显得合情合理了，并极有可能在未来一段时间出售更多的内地物业。
根据汤臣集团2016年报，仅汤臣一品剩余物业售出就能获得160亿港元。我粗略计算，把汤臣的内地物业全部沽出，极其保守也能获得现金250亿港元以上。
而汤臣目前的市值仅为75亿，相比而言自然严重被低估。
