新城控股下半场
或卖地保命
黑暗时刻似乎正在过去，而情况自7月13日起也迎来了转机。
连跌6个交易日后，新城控股上周五成功翻红，报价27.84元，涨2.77%。今天，又翻绿了，报收27.52，跌1.11%。
看来，总有一些人奋不顾身在罪恶的刀刃上舔血。
“抄底”新城，是机会还是镰刀
那么，都是谁在买新城控股？
根据龙虎榜数据显示，自实控人丑闻被拽到聚光灯下起，新城控股分别于7月4日、5日、8日三度上榜。
在买房席位中，买入最多的是国泰君安证券股份有限公司顺德东乐路证券营业部，买入金额557.98万元。
排在第二位的是沪股通资金，合计买入465.66万元，值得注意的是，这不是沪股通资金第一次掺杂其中，沪股通资金已经三日均上榜。
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从卖出席位来看，机构专用席已经3次上榜，合计卖出2092.54万元。这也说明机构出逃的倾向也很明显。
新城控股爆出此等大雷，但仍有人愿意“险中求富贵”。
抄底理由无非两点，一是认为新城控股基本面问题不大，业绩良好，二是觉得新城控股此前连续跌停多日，“利空出尽是利好”，博取反弹。
“高颜值”财报：高利润+低负债
而所谓的基本面问题不大，主要是2018年新城控股的骄人表现。
首次迈进两千亿房企俱乐部
销售额进入上市房企前十名
增速位列十强房企第一名
…………
最重要的是，在业绩这样大幅上涨的同时，新城控股并没有出现多数房企的高负债和低利润。
财报显示，2018年新城控股归母净利润为 104.91亿元，同比增长74.02%，在上市房企中排第13名；净负债率49.21%，同比下降18%；年末总资产3303.18亿元，同比增长79.98%。
也恰恰是因为这样近乎完美的财报，引起了上交所的质疑，发出了问询函，要求对利润调节、关联方资金往来、现金流和货币资金等是否合理进行说明。
靓眼财报背后，却疑点重重。
1.投资性房地产公允价值“激增”
2018年的104.91亿元的利润中，竟有28.09亿元来自投资性房地产公允价值增加，占比26.78%。而2016年和2017年，这一项的占比仅为19.28%和15.08%。
2.现金流“大出血”
虽然公司的营收和净利润都大幅提升，但值得注意的是，公司的现金流却呈现出“大出血”的态势。
3.利息支出的资本化率“畸高”
年报显示，公司2018年资本化利息支出 为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净 利润的94.58%和84.36%，相较2017年的77.45%和27.75%有较大幅度上涨。
其中，2018年公司应付间接控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息款项为22.2亿元，利率水平为8%，高于贷款基准利率和公司2018年度的平均融资成本。
4.关联交易疑云
公司其他应付款及其他应收款金额较大且增长较快。
年报显示，2018年公司其他应付款 479.22亿元，同比增长33.50%。其中应付关联方款项和应付少数股东款项占比较大。
2018年公司其他应收款453.26亿元，同比增长58.93%，其中应收关联方款项、应收少数股东款项和应 收房产合作方款项占比较大。
虽然事后新城控股给出了长达几十页的回答，但外界的疑虑也并未消除。
或卖地保命
再加上列入负面评级观察、发债融资受阻、银行可能停止合作、裁员消息传出等等，在这样四面楚歌的处境下，新城控股将结束野蛮扩张时代，毋庸置疑。
基于此，我们不得不对新城控股的经营及偿债能力持怀疑态度，而这些也正是市场所关心的问题。
首先，新城控股是否能够稳住银行不抽贷、不断贷。在新城控股的多个债券被列入信用评级观察名单后，市场传出“银行可能停止合作”的风声。
其次，新增贷款方面，舆论的事情一直还未有个终结，想要新增融资，恐怕有些困难。而新增贷款跟土地投资可以说是相辅相成的，如果市场对公司的看法一直不修复，没有新增融资就不会进行土地投资。
最后，要引起重视的是，新城的债券融资占比高达50%。如果融资渠道迟迟不能打开，那么未来还债就是一个很大的问题。截至2019年一季度，新城控股流动负债合计有2470亿元。
所以，弥补资金缺口是新城的当务之急。相必这个时候，新城对利润的诉求应该没有那么高了，只求能够周转制造现金流。
对新城来说，能够短时间内就能够周转出大量资金的业务是什么呢？
一是卖地，二是卖商品房，三是出售商业物业。
若是卖地，资金用来补缺口了，那么用什么再去拿地造房呢？
若是只卖房子不拿地，这不免让人担心会制约新城未来几年的销售。
据知情人士透露，新城可能会最先考虑卖地。
卖地保命，或许是未来一段时间新城控股的策略了。
但这对一个房企而言，尤其是像新城控股这样名列前十的大房企，可以说十分悲哀了……
数据显示，截至2019年一季度末，新城控股共有股东38415名。据东方财富数据，共计162家机构持有新城控股股份。
也就是说，未来，近4万股民、上百家机构要谨慎观望。
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