碧桂园服务2022H1业绩会Q&A纪要20220824

1.现金管理及应收款情况现金管理：上半年现金流虽然是净利润0.9倍，但我们目标是全年超越1倍的净利润；除开账面现金我们还有一部分理财（40亿左右），明年之内都会到期收回；另外还有40多亿股权投资，有部分是上市股权，有部分是非上市股权，上市的那些我们未来会退出收回。结合每年创造1倍以上净利润的现金流，预计明年往后至少还有近200亿总资金量可用。应收款问题：截至今年630关联账款只有5亿左右，是正常的经营性往来，现金经过事务所严格的审计没有任何的抵押担保。去年收购的时候带来了比较大的应收账款，但这个不是常态，我们今年三缴一流的管控措施，每个人都是有任务有指标，会坚持不懈做，应收款未来也希望投资者保持关注，我们希望做到绝对值逐渐往下。市值管理：我们一直重业务，回购的话以当前资金也左右不了市场，我们承诺自有资金每年利润25%以上的分红，资金我们更倾向于发展成长业务。

2.投后整合情况天力肖总：截至630，我们在管项目403个，签约面积1.32亿，在管9000多万平；团队在充分授权下保持了最大程度的平稳，由4级、4.5级的管控精简为3级管控，提升管理效率；经营上截至630达成了公司预期的要求，无论主营收入、利润和增值服务都是超预期的完成，我们对全年经营目标的达成非常有信心。开万朱总：1.任了大量开万原班优秀人马，保持团队稳定；2.认真听取团队的意见，重要事情和开万团队一起商量；3.将万象美接待文化转变为务实文化，节约大量资金；4.管理成本如公共能耗方面更加节约，把这些资金用到对基层员工至少30%的待遇提升；上半年我们超预期以前开万全年的利润，同时员工也非常满意，我们项目实现了客观的0丢盘，还拓展了不少项目，商誉的减值不存在，还实现了增值。

3.如何看物业行业当下竞争开发商提供的部分显著下降，存量竞争更激烈，我们认为拿项目要算得过来账，带资进场不合适。存量竞争下我们认为要做2件事情：1）做好服务，从上半年毛利率也看的出来，我们加大了对基础物业的投入，提升业主口碑，我们看到提升满意度后会取得不错的外拓效果；2）抓住人才，现在我们物业管理要同时强调物的管理和对人的服务。从公司角度看，我们由过去靠规模的增长变成有利润有现金流的质量增长，实现社会责任和业主的满意实现提升。

4.科技上每年3-5亿投在哪些方面我们数字化战略在基础、增值和支持业务三个方面都有表现，投入既有硬件也有软件。1）基础物业，比如客户体验追踪，CRM，400客服，自动客服机器人，管家数字化平台，调用工单，前端业务系统等都用应用；2）增值服务，传媒方面SaaS系统如圆点通，租售方面有一套业务管理系统如上架交易、VR、家装渲染；到家服务业务下单结算等都是应用表现，还有停车场车辆管理；我们会做一个中台，增值服务更加智能化和扁平化；3）后台业务，主要是业财一体化的系统，包括资金运营、资金管理系统、全面预算管理等有10多个工具。4）此外，我们有些机器人、人机结合工具、以及我们设施设备管理系统，把全国十几万电梯都纳入管理。现在我们管理6000多个项目，如果想全部纳入有序管理，需要系统工具，否则很快会遇到规模瓶颈，这也实现了间接上的节约；同时，使用工具使内部治理规范，比如看传感器就可以看到设施的维护情况和人员到位及规范情况。

5.我们在提升管理效率，服务半径来上有哪些重点举措集约管理：物业管理最重要的单元是项目，项目中最重要的是人——项目经理及团队，我们凡是业绩差的项目团队会实行组阁制，任何人都可以应聘项目经理，在保证品质的基础上，我们实行10分钟开车以内的项目可由一个项目团队去管。收并购项目属地化管理：我们收并购的公司现在已开始做属地化管理，比如把项目不多的公司就划给一个团队去接管，对于已完成对赌就将公司平台撤掉，实现项目属地化，目前基本交接完毕的有3个，到今年年底预计会有500个项目进行属地化管理，5-6个公司撤掉，并入相应区域或者股权公司。三缴一流的取得显著成效：今年春节后开始抓的三缴一流效果比较好，应收款总额看起来在增加，但拆分看来源小业主历史欠费是显著下降的，这部分同比降幅大于40%；此外城服业务虽然政府会欠费，但2年以上的欠费几乎没有但政府欠的不会说不给。

6.我们是否考虑调整全年业绩目标我们全年年初说收入不低于50%，调为40%；利润水平核心不低于40%，我们预期核心利润增长20-30%之间。毛利率我们认为后续不会更低。上半年我们收入因为并购项目的并表导致增长很快，但疫情确实影响我们很多业务的开展，上半年新签项目有67%是市拓来的，成本上更是因为防疫开支等带增加较多；此外，收并购的一些业务本身毛利率也比较低；三供一业收入增加也拉低了毛利率；但目前半年度的数据已经反应了所有变化因素，往后虽然还会有影响，但毛利率不会更低。

7.富力和中梁并购支付情况，及关联方应收款情况总体看整合的比较好，因为我们在收购的时候把大业主的欠费作为扣除项，当他完成费用支付的情况我们才会支付，因此中梁在交割日应收款是不存在的，但报表上会有，后面会按合同推进正常结算，我们协议下，如果有新的欠款，会拿些车位和资产作为抵扣；富力方面已经支付完毕，有一些地产方的业务欠款也以资产的代销和处置来补充解决无法支付问题。目前来看，这2个项目已经自身创造现金流，不需要我们注入，上半年实现的业绩略超预期。

8.城市服务的收缴情况全国各个项目加在一起看，城市服务收缴率和住宅商业比较低了一些，大约在60-70%，有的项目欠的时间比较长，主要是政府财政收入的影响，刚才在分享城服业务的时候讲了天津模式，天津模式得到了建设部、省市等各地方的评估，这个模式的收入是我们创造的，不存在向政府拿钱的问题，比如停车收入，菜市场管理、道理清扫是我们和社会资本和政府指定企业做的，未来我们会加大该业务的推广。对于纯靠政府财政支出的项目，我们现在接的时候有地区的限制。

肯定被大股东挪用了

如果以后收房产税

我也有套毛胚房，也想租出去做仓库，给物业费就行

我们小区物业开始收23年的物业费了，工作人员说账上的钱被总公司划走了，发工资都困难了，所以提前有奖收物业费。

再加几个，雅生活服务，中海物业，万物云，华润万象生活
原来的三个里，金科被收购已经完全独立了。
待确认标的，雅生活，碧桂园服务，世贸服务，
待确认问题，财务数据的可靠性验证，

@川北漫步 @发现红裤子

郑州？建业新生活 物业怎样？有人说说？

纯水岸是别墅还是高层？

这种事情是小概率事件，不要被这种事情误导。

我家高层住宅都要接近5块钱一平

是的。另外，不交齐物业费购房者也不干，定会让老业主交齐物业费的。

我区物业公司准备涨至3倍（老小区原价低）

另一种方式是，业主卖房时，不交齐物业费不给开证明，无法过户。

比较好的楼盘双方都不错，不存在专业不专业，见过一个中档楼盘的，有两个退休老太太对物业不满，那是全方位监督，保安上班看手机，那里清扫保洁不到位，那里花草死了没及时更换，修剪不及时，广告收入没及时公开，物管侵占了。通通拍照，发群里，去物管科投诉，搞得物管不胜其烦。拉了一帮人，最后真把物管换了。