房地产,到底养活了多少人天天说钱2021-11-10原创 刘晓博
最近,房地产行业走到了“十字路口”,一大批房企遇到了罕见的困难。
管理层已提出了“两维护”——“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,楼市的政策底初步显现。
今天想探讨的话题是:房地产行业在中国经济中发挥了什么样的作用,直接提供了多少就业岗位?
下面我们不妨分析一下。
根据国家统计局的“第四次经济普查”,截至2018年末,全国一共有房地产企业法人单位74.2万人,从业人员1263.5万人。(见下图)
这个数据,包括了房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁服务等各门类。其中物业管理人数最多,占了一半左右,其次是房地产开发、中介。
也就是说,有1263.5万人直接在房地产相关企业“开工资”。
这个数量看起来不多,全国课外培训行业都已经号称1000万人了。
但你要知道,房地产开发企业是不自己建房子的,也不自己设计房子,这些业务都是外包的。
所以,中国建筑业的一大半人员,是直接为房地产行业服务的。换句话说,他们也是直接吃“房地产饭”的。
同样根据第四次经济普查,中国建筑行业从业人员有5809万人(见下图):
这5809万人里,有3591万人属于“房屋建筑业”,其他分属土木工程建筑业,建筑安装业,建筑装饰、装修和其他建筑业。
建筑业5809万从业人员里,为商业房地产服务的人员应该超过了4000万。也就是说,如果商业房地产“死掉”,仅靠大基建、保障性住房,最多可以养活1800万人,甚至还不到。
除了建筑业外,吃房地产饭的还有一个重要群体,就是财政供养人群。
政府的财政中,有很大一部分直接来自房地产行业。
我们可以在财政部官网上,找到今年前三季度的财政收支数据。
政府收入有4本账——一般预算收入(主要是税收)、基金收入(主要是卖地)、国有企业经营收入和社保收入。
社保收入专款专用,国企收入量非常小、可以忽略不计。所以,政府真正有计算价值的收入是两部分——一般预算收入、政府性基金收入。
今年前三季度,中央和地方政府的总的一般预算收入为16.4万亿;政府性基金收入为6.1万亿(其中卖地收入5.36万亿)。
在一般预算收入里,跟土地、房屋有关的税收:契税为6028亿元,土地增值税5669亿元,房产税2143亿元,耕地占用税836亿元,城镇土地使用税1477亿元。
上述几项税收合计1.61万亿。如果再加上房企的企业所得税,房企员工的个人所得税,二手房交易里的个人所得税,合计大约在2.2万亿左右。
所以我们可以计算出,政府从房地产行业直接获得的收入,在今年前三季度达到了5.36+2.2=7.56万亿。而政府总收入是22.5万亿。
则房地产直接给政府贡献的收入是33.6%,带动相关产业的尚未计入。
那么,中国财政供养的人数有多少?
我能查到的、官方媒体公开的报道是2016年6月的,当时的预估是5000万人。
上面这篇报道,来自《中国经济周刊》。当时的新闻由头是,国家公布了“2015 年度人力资源和社会保障事业发展统计公报”,首次披露了全国的公务员为716.7 万人。
这篇报道采访了多名专家,最后估算出的财政供养人员(包括事业单位等)为大约5000万人。5年过去了,财政供养人员应该有所上升,而在一些政府部门和事业单位,还有以购买服务方式存在的编外人员,这些人事实上也是吃财政饭的。
即便仍然按照5000万人计算,房地产给政府贡献的直接收入是33.6%,我们可以折算出来:相当于房地产养活了其中的1680万人。
这样我们大致可以计算出来:
1、房地产行业从业人员,至少有1263.5万人。
2、直接靠房地产业务生存的建筑业人员,大约4000万。
3、财政供养人员里,大约1680万人相当于被房地产行业供养。
以上合计算出,中国内地大约有6940万就业人口“吃房地产饭”。
这还没有包括跟房地产行业关系极其密切的建材、家电、家具、电梯等行业。
一个就业人口,一般对应着两个家庭,自己的家庭(抚养)和自己父母(赡养),“房地产饭”直接影响的总人口可能在2.5到3亿人左右。
上图是今年前三季度,中国GDP的构成,来国家统计局。
中国第一大行业是制造业,第二大行业是批发和零售,第三大行业是金融业,第四、第五分别是房地产和建筑业。
房地产增加值占了全部GDP的7%,如果加上建筑业则占了13.7%。所以房地产对GDP的直接贡献,事实上是第二位。因为没有房地产,建筑业80%的业务就不存在了。
另外值得注意的是:发达国家如美国,至今房地产占GDP的比重仍然高于中国。比如2020年,美国的GDP为21万亿美元,其房地产增加值为2.7万亿美元,占比为12.8%。而中国房地产行业占GDP的比重,2020年全年大约是7.3%。
为什么美国房地产占GDP的比重远高于中国?
这是两个原因造成的,一是房地产对美国的确很重要,即便在后城镇化时代仍然如此;二是美国房地产增加值的统计口径比中国宽泛,包括了“虚拟租金”(自有房屋计算虚拟租金计入GDP)。
结论:
第一,在中国目前的发展阶段,房地产仍然非常重要,其产业带动力极强,事关稳增长、保就业大局。所以,房地产的发展必须平稳,不能大起大落。
第二,中国经济的确需要摆脱对房地产的依赖,房住不炒也是需要长期坚持的理念。但经济转型需要漫长的过程,就像“减碳”不能“运动式”推进一样,降低对房地产的依赖也不能太激进。要防止发生金融风险,特别是系统性风险。
就在我准备发布这篇文章的时候,央行公布了10月金融数据,其中最关键的房地产按揭贷款数据是:
10月份人民币贷款增加8262亿元,同比多增1364亿元。分部门看,住户贷款增加4647亿元,其中,短期贷款增加426亿元,中长期贷款增加4221亿元。
住户的中长期贷款,一般是房贷,因为车贷、旅游、装修等贷款都是短期的。4221亿元,是多是少?央行不是说开闸放水了吗,效果如何?
答案是:4221亿不算多,没有达到“宽松”的预期,但也没有断崖式下跌。
今年前9个月,住户中长期贷款增加4.72万亿元,平均每个月是5244亿元,10月没有达到前9个月平均值,因此是偏少的。
再看一下去年10月,住户中长期贷款增加4059亿元,今年超过了去年。
应该说,在10月市场如此恶劣的情况下,仍然发放了4221亿元,说明银行系统做了一些努力。但这些贷款,对应购房合同部分是9月甚至是8月的。10月销售额恐怕还是大幅下降的,所以11月的数据会更关键。
另外,M2同比增速达到了8.7%,反弹了0.4个百分点,是好事。M1同比增速2.8%,继续回落,说明企业投资欲望不强。社会融资额存量同比增速仍然是10%,在低位,说明经济仍然疲弱。