香港樓市的現狀與未來走向

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我並非專業的物業投資者,過去主要的投資領域一直是股票市場,所以對於專業的物業投資者來說,本文可能顯得相對初級。然而,我仍希望能透過股票及金融產品投資者的視角來探討香港樓市的現狀,並盡可能地客觀表述我的觀察與想法。

有一點需要特別說明的是,本文的焦點主要放在普通住宅的投資分析上,並未涵蓋商用物業或超高價位的頂級豪宅(例如單價超過2億的物業)。

來源: 中原地產

香港樓市從2004年香港經濟起飛後,房價便一路攀升,直到2018年開始呈現橫盤的情況。影響樓市走勢的因素眾多,但在我看來,其最主要的影響因素可以歸納為以下三個面向:供應與需求的動態、進入市場的阻礙以及投資的回報率。

1. 供應與需求的動態

香港住宅的供應來源主要可分為「私營」和「公營」兩種。前者是由香港私人發展商開發並在市場自由買賣的住宅,後者則是由政府主導開發,以低於市場價格的價格賣出或出租的住宅,且這類住宅大多存在交易限制,如資產或收入限制,買入後需補地價才可進行出售等。

供應:

我認為香港私營住宅供應的重要轉折點出現在2010年。在2002年至2010年期間,政府停止主動賣地,新土地只會以「勾地」方式出售,即香港政府不再主動出售土地,而是等待開發商提出申請購買特定的土地進行開發。這期間,特首被批評沒有積極開發土地,導致供應短缺。然而,到了2010年,政府決定在下一年度取消勾地機制,重新主動賣地。

香港私人住宅供應因此出現以下現象:

資料來源:房屋局

「建築中的人住宅數量」在被壓制近8年後,於2010年開始回升。

資料來源:房屋局

「預計未來3-4年可供應數量」也於2010年開始回升,且在2023年達到歷史新高(註:未來3-4年可供應數量 = 已落成仍未出售的私人住宅數量 + 建築中的人住宅數量 - 已售樓花私人住宅數量 + 已批出熟地單位數量)。

資料來源:房屋局

自從政府重新主動賣地後,「已落成仍未出售的私人住宅數量」回到2004年的水平。

資料來源:房屋局

「已落成的私人住宅數量」自2014年開始回升(註:2019年和2021年受疫情影響,落成量下降,2023年只統計了前兩季的數量)。

在2002年至2010年期間,香港停止建設居屋,停止房委會和房協與發展商的共同發展項目,終止租者置其屋計劃。直到2011年,政府才重新開始建設居屋。而近年, 這個劇本正在改寫。

政務司司長陳茂波在5月14日網誌發表的文章表示,從長遠宏觀角度來看,香港已確定了7,300公頃的土地供應源頭,這已超出了《香港2030+》報告預計2019至2048年間6,200公頃的土地需求。

今年5月,房屋局更新了未來五年的公營房屋預測建設量,估計在2023/24至2027/28年度,合共可提供12.88萬個單位,較去年底的數據增加600伙,其中公屋或綠置居佔76,400,佔整體約60%。對比過去的公營房屋單位數據,單位的主要增長來自兩個預計增加發展密度的啟德地盤,總計可以提供多出600伙,預計共有3,100個單位將於2026/27年完成。2024/25年將是資助出售單位落成量最多的一年,房委會和房協合共能提供12,800個單位,當中觀塘安達臣道石礦場是「大戶」,房委會和房協的6個屋苑合共能提供6,200個單位,而九龍城區的2個啟德屋苑和一個土瓜灣地盤,總計也可以提供4,300伙。

按照計劃, 每年最少2萬個以上的公營房屋供應是甚禱概念呢? 比過去翻一倍以上。

而要是全部兌現《施政報告》中表示已覓得足夠用地興建的36萬伙公營房屋

需求

影響需求的因素眾多,以下列出幾組重要數據供參考。

公屋輪候宗數:截至2023年6月底,公屋一般申請者的平均輪候時間為5.3年,當中長者一人申請者的平均輪候時間為3.9年,兩者均與上季相同。房委會指出,現時約有133,100宗一般公屋申請,以及約96,900宗配額及計分制下的非長者一人申請,即共有230,000宗申請。

人口變化:香港人口自2004年的678萬人升至2019年的750萬人。然而,自2019年人口回落後,最近又重新回升到750萬人。人口結構對樓市的需求也有很大影響,但此處只為大致了解住宅需求,故不再深入討論。

工資變化:人均月工資持續上升。

失業率:除了2020年至2022年受疫情影響外,香港一直處於全民就業的狀態。

在此,我不禁要問:如果香港的人口不再持續增長,那麼未來的房屋供應是否會過剩?要像過去那樣的樓市價格上升幅度,似乎要再次出現有點難度。

2. 進入市場的阻礙

對投資者而言,最主要的投資阻礙就是印花稅(香港俗稱"辣招")

對於住宅投資者而言,主要有三種印花稅可能會影響他們的投資決策:

特別印花稅(Special Stamp Duty, SSD) 2009年,香港政府為了遏制短期炒賣,引入了『特別印花稅』。該稅項要求,如果物業在購買後24個月內出售,則需要支付額外的印花稅。

買家印花稅(Buyer's Stamp Duty, BSD) 2012年,香港政府引入了『買家印花稅』。該稅項要求非香港永久居民和公司購買香港物業時,除了普通的印花稅外,還需支付15%的額外印

雙重印花稅(Double Stamp Duty, DSD) 2013年,香港政府引入了『雙重印花稅』。該稅項要求,所有物業的買賣(不論是住宅還是非住宅物業),除了標準的印花稅,還需支付一次進階印花稅。(註: 2020年已撤銷非住宅物業的DSD)

自從政府於2009年開始增加這些印花稅(俗稱「加辣」)以來,樓市並未如預期般下跌,反而持續上升。一個明顯的效果是二手樓市場的成交量急劇下降。最近,市場上最多的呼聲是全面撤銷這些印花稅以穩定樓市。我個人的觀點是,短期內,這可能會導致成交量急劇上升,並吸引部分富裕投資者進場支持樓市。然而從長期來看,當年加辣後樓市沒有下跌,反而持續上升,反過來想,這似乎表明最核心的問題並不在此。

3. 回報率

在香港投資住宅大致可以被劃分為兩種方式:1)全額現金購買,和 2)貸款購買。

對於全額現金購買物業的投資者,主要需要考慮以下因素:

1) 租金回報率:由於香港樓價持續上升,租金回報率普遍處於2%-3%的水平。當然,有些個別物業可以獲得更高的租金回報率,但這屬於少數個案。

2) 機會成本:香港的投資物業一直被視為最安全的投資。過去多年,許多投資者會將定期存款或美國國債的利率作為物業投資回報率的基準。

在2019年及之前,一年期以上的定期存款大約有2%的利息回報

美國10年期國債的殖利率(不考慮2020年的極端情況)大約在2.5%-2.6%之間

然而,到了2023年,

定期存款的利息回報可以達到4%甚至更高,如果以美元定期存款,回報可以達到5%。美國10年期國債的殖利率已達到4.8%,市場對於高殖利率有更長期的預期。

3) 成本:除了印花稅外,投資者每年還需要支付物業稅。根據現行的香港稅法,物業稅的稅率是全年淨租金收入的15%,其中淨租金收入會扣除20%作為應課稅的基礎,因此實際的稅率約為12%

對於選擇借貸購買住宅物業的投資者來說,除了需要考慮前述的因素外,還需考慮利息成本。雖然香港有進行壓力測試,但在這裡,我們將從投資角度出發,只將壓力測試視為影響市場需求的因素,故不在此詳細討論。

香港的按揭利率主要是H按浮動利率(一個月HIBOR+1.5%),當H按利率升至一定水平時,會自動轉為P-2.5%或P-2.75%封頂利率,不再與HIBOR連動。然而,P按並非固定利率,最優惠利率會隨銀行自行調整,並不像HIBOR每天浮動。

在2019年以前,一個月HIBOR大約在1.5%-2%的水平上,即實際按揭利率約2.5%-3.5%。同期的P大約是5%,即封頂利率約2.15%-2.5%。

然而,到了2023年,一個月HIBOR已升至接近5%的水平,因此轉為P按。

經過多次調整,銀行的最優惠利率已升至5.875%,並在2022年8月起將H按的封頂利率由P-2.5%上調至P-2.25%。在2023年9月,多家銀行進一步上調H按的封頂利率至P-1.75%,並進一步增加0.5%。

因此,按照最新的利率5.875%計算,2022年8月前取得按揭的實際按揭利率為3.375%,2022年8月後的為3.625%,2023年9月後取得的按揭的利率為4.125%

回報率測算:

由於樓價走勢難以預測,我們可以先假設在30年後能全額收回購買房屋的投資金額。我們以香港投資者最常選擇的投資目標之一,近大圍站的「名城」為例,推算兩種可能的情況。

首先,我們做出以下假設:

實用面積:757平方呎

最近成交價:約1400萬港幣

租金:每月2.8萬港幣

投資年期:30年

每年租金增長率:4%

購買時只需支付普通印花稅,無需支付買家印花稅、特別印花稅等額外費用

買家無需支付物業管理費、裝修費用、差餉地租、以及其他購入相關費用

請注意,以上的假設存在許多可能的變數,例如可能以更低的價格購入、座向、樓層、最終房價走勢、租金和利率的變化、裝修費用等都會影響投資回報率。由於許多樓市大好友認為未來樓價將會每年以平均3%的速度上升,因此我在每種情況下都加入了這一預期的結果。

情況1:全額現金購買,無貸款

在這種情況下,30年的淨回報為 $16,058,194,對應的年化回報率為2.58%。如果我們以更為樂觀的預期來看,即假設樓價每年再升3%,那麼年化回報率可以達到4.3%。

這樣的回報率與2019年以前的情況相比,當時的其他投資機會成本只有2%-2.5%,因此可以說是相對高的。然而,如果與2023年以後的情況比較,當時的其他投資機會成本為4%-4.8%,這樣的回報率就相對較低了。

情況2:借貸50%購入(法定上限)

在這種情況下,我們將分別以2019年以前的利率和2023年的利率為基礎進行計算:

以2019年以前的利率計算:30年的淨回報為$13,101,148,對應的年化回報率為2.23%。如果我們以更為樂觀的預期來看,即假設樓價每年再升3%,那麼年化回報率可以達到3.96%。在2019年以前,這比其他的投資機會成本(2%-2.5%)高。

以2023年的利率計算:30年的淨回報為$10,845,021,對應的年化回報率為1.93%。如果我們以更為樂觀的預期來看,即假設樓價每年再升3%,那麼年化回報率可以達到4.13%。但在2023年以後,這比其他的投資機會成本(4%-4.8%)低。

結論:

樓市投資的回報率是否可觀,取決於以下幾個因素:

租金和樓價的走勢:租金是否能持續上升?樓價是否能上升?這些因素主要受到供需的影響。以上我測算已用比較樂觀的預期計算, 回報率似乎平平。

成本的變動:成本是否有可能下降?這主要受到利率的影響,當然,如果後來樓價下跌,後來的投資成本也會隨之下降。

資金流向:資金是否會流入樓市?資金通常會追求回報,因此會受到其他投資機會的影響,如美國國債的利率。當然,由於國內其他固定收益投資的回報率相對較低,而且借部份人士借貸利率較低,因此現時的回報率對於國內資金來說仍然是可接受的。但問題不僅僅是他們是否願意投資,還包括他們能否拿資金來港投資。另一個重要的問題是投資門檻是否有可能降低,例如買家印花稅等。

其他因素:地緣政治和政策調控等因素的影響難以預測,這裡暫不討論。

全部讨论

LeoLau2023-10-07 22:16

是的,忘了寫了

nfgc2023-10-07 22:04

谢谢,现在SSD好像是锁三年。另外,也很想看看取消辣招后的楼市中期表现