正合奇胜天舒

正合奇胜天舒

专注于中国杰出企业的价值投资,充分低估买入,中长期持有至更好机会出现。曾效力华为11年,对杰出企业基因理解深刻。投资职业生涯起步于东方港湾,后为专业个人投资者。代表作:中国恒大、格力电器。其他曾重仓股:宇通客车、万科A。

正合奇胜天舒回复的提问

周末回老家(广东四线城市)参加同学聚会,发现近一年来房价又涨了30%,前几年买三千多的碧桂园现在己经八九千了[呵呵],且供不应求。 现在有一种说法,说现在购房者基本上是有经济条件改善住房的少数家庭和家庭房产配置者,而哪些现在买不起房子的家庭,接下来还是买不起...查看全文

正合奇胜天舒的热门讨论

【呆会计自测37题!你是“地产股呆会计”吗?】 “呆会计”一词是笔者原创,创作灵感来自“书呆子”,就是那些死读书而不能把知识活学活用于实践的人和现象。“呆会计”并非针对哪些人,而是专指“脱离业务的财务会计分析”。当你不懂某个具体行业具体企业的业务特点,却对着财报啪啪啪敲计算器算...查看全文

【重述:NAV法估值强势龙头内房错在哪儿】NAV是一种盘点清算方法,只考虑现有项目,未来若干年全部变现、还债后的价值折现。该方法完全不考虑新拿地。但事实上,开发商只有新拿到一块地,就很可能增加NAV,因为这块地预期是有一笔开发利润的,除非拿地极贵,房价不涨就没法盈利甚至亏损,拿这样的...查看全文

【“好”地不等于“赚钱多”,“好”公司未必是好股票】有些地产股股东整天片面强调自己的地有多好,一二线,核心地段云云。殊不知,地好未必赚钱多。为什么说有些地好呢?好在哪儿? 其实主要好在地段供不应求,房子盖出来不愁卖,广告都不用打就能卖出去。但凡事皆有两面,市场竞争下,好地必然贵...查看全文

【2017年5月25日,本“师长”宣誓就职!】中国恒大5日线站上10港元,本人卸任“团长”,改任“师长”。两年前,在恒大雪球群里,有人莫名其妙喊我团长,别人就跟着喊开了。后来群里约定,恒大股价10元升师长,15元升军长,20元升司令。(分红、回购就不复权了)如今10元兑现,部分兄弟已经改口了,...查看全文

【中国恒大的长线投资者应该明确自己的持仓计划了】每名成熟的投资者,每支股票,都应有相应买入、增持、持有、减持、卖出的计划。价值投资者的计划,是根据企业的内在价值制定。比如格力电器,笔者最新刷新的内在价值区间为26~40,33差不多就是合理价值中枢。格力历史上,价值区间基本上年年上移...查看全文

【不知道自己无知,总以为别人无畏】 看到@黄建平 下面截屏的言论,本想怼他两句,后来看到球友转发的旧帖,数月前已经怼过了。那时黄生看了恒大年报就发表了《人有多大胆,地有多大产》的评论,笔者随即回了《不是我们无畏,而是你们无知》。既然已经怼过,就不必多说了。类似那些十几年前就高喊...查看全文

【中国恒大:战投III点评】(1)估值提升36.26%。恒大地产的估值,从前两轮战投后的2680亿,升值到了第三轮战投前的3651.9亿,升值了36.26%。这意味着恒大地产的控股股东,和战投I/II所持股份,不到一年时间都升值了36.26%。(2)中国恒大所占恒大地产股份最新估值2698亿元人民币=3651.9*1980/(198...查看全文

【每股30港元的中国恒大意味着什么?】每股30港元,4000亿港元市值,折合人民币差不多3333亿。恒大股东们,以3333亿人民币这个代价(机会成本)拥有中国恒大,假设这个代价是合理的,意味着需要匹配怎样的业绩表现? (笔者所谓“合理”,是指长期持有,复合收益10%。连10%都没有,何必持有股票冒险...查看全文

【只需850万,你就可以拥有遍布全国的26000平米土地储备(内容有更新)】只需850万,你就能获得全球最大房企中国恒大万分之一的股份。然后,恒大的财务报表,把亿都改成万,就是你的报表了。你能拥有什么呢?传说恒大全国最新土地储备已经高达2.5亿平米(外加1000万平米深圳旧改项目没算),这意味...查看全文

【本轮内房大行情,不是炒作,而是赤裸裸的价值回归】 最近几年,房地产行业已经呈现出非常明确的集中趋势——强者更强。无论调控松紧,强势龙头地产商们只有三个字——高增长。而市值呢?在资本市场众多不懂装懂的地产呆会计共同作用下,缓缓前行。就好像这些地产商个个都是增收不增利的学雷锋标...查看全文

【关于“小兵、非典案”,我的立场】这个案子,我并未关注全过程。直到不久前,听人举报非典,看到了非典骂融创粉丝的帖子,语言污秽,不堪入目,由衷厌恶,群内谴责。后来小兵退球,我发帖挽留,表明了我的一贯立场,反对造谣诽谤,反对污言秽语,鼓励观点分享,鼓励文明辩论。最近又看到非典喊冤...查看全文

【30,一个里程碑,而已】军长升司令要40,各位不要激动,今年不打算升。长期持有两年以上,目前还有五成以上恒大仓位的,回复签个到吧。我还有96%。$中国恒大(03333)$查看全文

【半闭关写作《呆会计做空十倍股》】本月开始写“书”(也或者就是网络长篇连载),记录恒大在呆会计唱空做空炮火中茁壮成长的历史(上篇),我投资恒大的心路历程(中篇),以及我对价值投资的理解和其他实战案例(下篇)。这五年各种博客上发表的几千篇长短文章就是素材。目前已搭好篇章节框架,...查看全文

【中国恒大:一天“一倍”,四年十倍】遥想两年之前的几十个月里,中国恒大(3333)的不复权股价长期徘徊在3.33附近,上下震荡。那时买进并持有至今的,今天一个交易日就涨了3.20港元,一天一倍。从2013年中算起,3块多买入,四年累计已分红1.80,所有分红不择时再投资,如今已达四年十倍。十倍也...查看全文

【融创中国:中期业绩印象】不够熟悉,算不上点评,谈谈印象而已。(1)先抛开财报谈谈战略。孙宏斌是有追求、有能力、有情怀的好老板,他不会小富即安,他肯定想进房地产第一集团,就是现在万科、恒大、碧桂园的那个集团。但是2014/2015几起收购未成,蹉跎了两年,恒碧踩油门时,融创跟万科一起踩...查看全文

【现阶段:中国恒大、万科企业、融创中国股价相同比较合理】先不看绝对市值,单论三者相对价值,股价应该趋同。恒大总股数131亿股,万科(AH合计)110亿股,融创41亿股(算上新配股)。笔者认为现阶段,三者相对市值的合理比例差不多就应该是131:110:41。恒大市值应高于万科两成主要是因为土储优势...查看全文

【祝各位内房股股东中秋快乐!】以后,融创就负责打开内房股单价天花板,恒大就负责推升内房股总市值天花板。也顺祝内房空头们节日快乐吧! 不知该说什么好,以前说很多了。准备赏月吧。$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$查看全文

【答梁大师@梁宏 问】3月28日笔者亲赴香港参加中国恒大业绩发布会,七点多才结束,匆匆赶会深圳看球,忙的没有时间看恒大雪球群里的聊天记录。今天回看,发现梁大师当天傍晚问了我个问题,如图。正要在群里作答,发现梁大师不知何时退群了。于是改在这里公开作答。永续债是一种“权宜”工具,成本...查看全文

【中国恒大单日暴涨17.4%,或超一成空头被处决“一起死”】虽然多次劝告空头不要无知无畏逆天而行,虽然多次斥责恶意或无知误导公众和粉丝的投行、巨V和小丑,虽然对这悲惨的一幕早有预料,但当真的尸横遍野、血流成河的时候,还是心有不忍,赚钱的快乐被冲淡许多。盘中有些朋友告诉我他们获利了结...查看全文

【时间是好公司的朋友】时间回到2013年8月底,恒大中报新出,当时我对恒大进行了一次估值,得出内在价值区间4.5港元~9.5港元。按照这版预测,恒大2017年的每股利润,下限是1.05港元,上限是1.97港元,预测的派息率是20%,2017年市场给的静态市盈率是6.5倍。然后,2017年的市值,以复合10%折现到201...查看全文

他的全部讨论

回复@纪念冉闵: 恒大金服现在卖的可火了,出来就抢光。恒大人寿一季度万能险轻松突破200亿。恒大人寿的钱交给恒大资管投资,恒大地产的优质商业可以打包成REITS卖给恒大资管。恒大资管还可以在恒大证券开户交易,并购目标上市公司,我看格力不错。恒大银行低息揽储蓄,每年给恒大地产几百亿授信额...查看全文

回复@纪念冉闵: 【补充:扫盲8——多元化】在八大新产业中,其实体育产业是“老的”,2010年就开始并已经取得成功了。其他七大新产业,其实可以归为三大类型:第一类:金融。含银行、保险、资管、证券和互联网金融。这个难度大,但产融结合是商家必争。其中互联网金融恒大有先天的产业优势。第二类...查看全文

【关于恒大各种误解扫盲8——多元化】世人目前对恒大多元化的主流印象是:四面出击、杂乱无章、无一盈利、严重亏损。还有定位理论信徒吐槽滥用“恒大”品牌,造成消费者认知混乱。然而持这些观点者,禁不住问,往往是一知半解、道听途说。今天,笔者给各位做一梳理,作为《误解扫盲系列》收官之作...查看全文

【转:海通证券评恒大地产买入,目标价12.61】投资建议:维持“买入”评级。2015年虽然经历股灾和宏观层面各种波动,但恒大用优异的基本面和股价表现回馈了中小股东对企业的信任。我们认为恒大强大的成本控制能力、准确的市场定位、大规模快速开发能力等内控管理措施,将继续确保企业强大的竞争优...查看全文

回复@TheOneToBeStar: 8我现在解读不了,要看以后恒大从香港朋友那儿买来的地毛利率是不是真的很高。如果是,香港买楼就是礼尚往来。9关你啥事。10~12都是多元化问题,将在收官帖《关于恒大的各种误解扫盲8——多元化》,敬请期待。[俏皮]//@TheOneToBeStar:回复@正合奇胜天舒:再来个解读8--和那...查看全文

回复@TheOneToBeStar: 说的靠谱了。盯紧毛利率和增速。毛利率永远重要。如果增速下降,负债率随之骤降,也行,就软着陆了。$恒大地产(03333)$//@TheOneToBeStar:回复@正合奇胜天舒:我算明白了,以后看恒大,就看他销售增速能否高速增长和毛利率是否保持就够了,这两点决定了恒大80%的价值。话说房...查看全文

【关于恒大各种误解扫盲7——永续债】自2013年中恒大引入永续债工具起,投行分析师们对其诟病就没停止过。理由时恒大根据会计准则把永续债当做类优先股,在资产负债表上算成少数股东权益而非负债。这样在计算恒大的净负债率时,分子就变小了,分母变大了,净负债率从200%+变为90%左右。投行分析师...查看全文

回复@阿飞325: 我是没有定价权,但是不妨碍投行们把目标价从平均复权两块多调高到平均六块多。我还能预言他们以后会把平均目标价调高到十块以上,十五块以上。不服你等着看。立帖为证。$恒大地产(03333)$//@阿飞325:回复@正合奇胜天舒:你没定价权,还是不要自说自话查看全文

以前恒大喜欢把投资物业持有三年(从预售到大量入伙)以上再卖,能卖个好价钱,我估计毛利率50%以上没问题。但占用资金,年化算回报率也有限。去年想开了,开盘就55折甩卖,毛利率可能就百分之二三十了,但是现金立马回笼了,投入新项目。各有利弊。$恒大地产(03333)$//@张沈鹏:回复@正合奇胜天舒:...查看全文

【关于恒大各种误解扫盲6——三四线】[1]恒大已是一二线为主的开发商前些年,地产分析师们引导的香港资本市场,对恒大不看好的主要理由之一是,与碧桂园一样,恒大是个以三四线为主的开发商。但是今年3月29日业绩发布会恒大正式宣布,自己已经是一二线为主的开发商。375个纳入土储项目中,55%在...查看全文

【关于恒大的各种误解扫盲5——赚钱否?】高杠杆是双刃剑。收益远高于利息,大赚,低于利息,亏死。恒大是因为能赚大钱,才借钱强势扩张?还是因为不赚钱才不得不借新还旧,两个盖子盖四个锅?一些“呆会计”抱着损益表,吧嗒吧嗒,七减八扣,算出个恒大微利甚至亏损的结论来,摇头摆尾,仿佛发现...查看全文

回复@第二层次思维: 哦,2015年3月买新房,+7.5万搭个车位,2017年交楼交车位。那你这个车位可能都没来得及转成投资物业,就给卖了。会影响到2017年的销售毛利率。$恒大地产(03333)$//@第二层次思维:回复@正合奇胜天舒:还没入住呐,2017年10月才交房。另外,有个问题想请教天舒兄,你说的恒大的优...查看全文

回复@刘心怡爸爸: 反正恒大2015年初只有不到500亿预收款,最后当年结算出1267亿,所以预收款少不能说明太多。另外一个规律是,销售到交楼之间的平均时间间隔越大,账面预收款比例越高,平均时间间隔越短,账面预收款比例越低。直观理解,就是间隔越长,你占用客户资金时间越长,余额也就越大。比如...查看全文

【关于恒大的各种误解扫盲4——预收款和已售未结】这种误解相对高级,一般的会计还提不出来。当年香橼做空恒大的报告中,六大“指控”倒是有此一条。其他几条还有投资物业、乱搞足球啥的。三年前笔者在证伪这“六大罪状”时,足球那条不花功夫,预收款这条耗时最长。有人会问,恒大账上的客户预收...查看全文

【关于恒大的各种误解扫盲3——分红和回购】众所周知,恒大高杠杆,借的债多,利率也高,前两年有高达12%的,去年5%~10%不等。同时连续三年拿账面归上市公司股东净利润(非核心净利口径)的一半来分红,另一半前两年还都用于回购股票了。于是,一些人就说,恒大借10的“高利贷”来分红回购。更有阴...查看全文

回复@第二层次思维: 非常感谢你提供的这个一手数据。2015年3月,恒大决定55折大卖商铺和车位,我还不知道55折后是什么价。原来是7.5万。请问你买的房是否已经交楼入住?这关系到这个7.5万的车位是否已经进入2015年损益表。谢谢。$恒大地产(03333)$//@第二层次思维:回复@正合奇胜天舒:我3月22日在济...查看全文

恒大销售费用管理费用增长50%,是匹配合同销售额增长53%的,还支撑了多元化新业务的巨额投入。万科费用增长20%也是匹配合同销售增长20%。碧桂园合同销售增长不多,还降价促销毛利率下滑,又不支撑新业务,以前销售费用激进,不增长也不值得表扬。你还是呆会计思维,机械看数字,不知与业务结合。碧...查看全文

回复@刘小琪琪: 你这个问题也是典型的误解中的两个,以后我有空会单独开帖。现在先简要说说。恒大这些年累计的投资物业评估值收益之和,确实也有三四百亿了,五百多亿的上市公司股东净资产,貌似都是由这些构成。但你忽视两点,一是过去的分红和回购累计也有300多亿了,二是资产中的庞大土地储备已...查看全文

回复@大洋基金: 投资物业公允价值,只是反映这些东西市场价值多少钱。就好比你评估个人的身家,你的房产是用市场价而非买入成本的。本文主要是澄清“租金收入过低说明资产价值高估,有假账嫌疑”这些似是而非的误解。本文跟股价是否低估是否反应资产价值没一毛钱关系。你不要联想太多。我评估恒大...查看全文

回复@钱塘江小鱼: 12万多一个车位贵不贵我没下结论,让读者自己感受。有兴趣的可以把全国恒大楼盘做个抽样调查,加权平均。年报上写这些项目所在地区的车位市场价从8万到40万不等。你可以去考证。$恒大地产(03333)$//@钱塘江小鱼:回复@正合奇胜天舒:团长分析得很仔细。不过还有一个常识问题需要解...查看全文

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