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【明股实债与员工跟投——高速发展的房企“降”负债率的手段】

昨天听到一则消息,一苏州富婆以12.5%的年化利息借钱给了某龙头房企员工,该员工用以跟投公司项目。又据说跟投该公司项目年化收益率极高,50%~100%,所以,12.5%的利息不是事儿。

之前早听说,很多合作项目的少数股东,实为房企项目管理层的关联资金,性质跟上面员工借款其实差不多。

还有很多明股实债,表面是少数股东权益,实则房企收益有限定,本金有回购条款(优先、劣后、肯定处罚的对赌条款等等)。

凡此种种,都会达到两个效果:
1、企业的资产负债率下降。少数股东(含跟投)是权益不是负债,负债率降低,销售额增长还很快。本来可以企业借的债,转成管理层、员工或者企业控制的劣后资金借的债。
2、企业的股东利润被瓜分。把上市公司股东利润转成少数股东(含管理层、员工)利润,提升员工收入的同时不增加公司行政费用。很高跟投回报率的股权合作与企业直接借债付息(不到10%)对比,最终谁多得了,谁少得了,不言自明。

如果你只看报表,你会觉得没有这些猫腻的中国恒大负债率高的吓人。不过以后释放利润时,你就知道做谁的股东更实惠了。

$中国恒大(03333)$$碧桂园(02007)$$融创中国(01918)$

全部讨论

远虑近忧20132017-03-23 21:45

屁股决定脑袋的典型

五峰船主2017-03-23 21:03

项目跟投这种形式是在建筑施工企业的项目管理中最先搞起来的吧,各个公司叫法不一样,比如南通二建叫“项目模拟股份制”,他们在2008年左右就开始试点了网页链接
更多的施工企业称作“项目风险抵押金”

天下晃晃悠悠2017-03-23 20:41

内部跟头就一点点,我朋友在万科都觉得不算收益,份额太小。

其中之壹2017-03-22 23:06

此外,那些跟着万科搞员工跟投的公司一开始可能也没意识到,万科搞这个,除了上述转移负债、激励员工的双重目的外,还有第三层不可言说的“小心思”——把万科慢慢变成“万科管理层的万科”。不知大家是否留意到,万科的“万科员工持股计划”买万科股票的资金就是来自他们(主要是管理层“员工”)的“经济效益奖金”(主要也就是跟投分红)的。

正合奇胜天舒2017-03-22 12:01

差别很大。当你少数股东权益占到近三成时,都不怎么用自己出钱拿地了。开发商的有息负债主要用于拿地。现在变成少数股东(含员工)借债入股了。

信仰平凡2017-03-22 11:30

越是越明显了,恒大被几乎所有资金抛弃,外资做空并不是主因。之前自己判断错误。

非典型股民2017-03-22 11:27

正合的这个分析是对的,揭示了员工跟投的本质。

下面,我也从公司管理和管理层策略的角度谈谈员工跟投,作为对正合的补充:
以我的公司运营管理经验来看,公司搞员工跟投(或者叫得更好听一点,叫“事业合伙人”),除了有降低公司负债而让员工替公司负一部分债之外的目的外,还有激励员工、特别是高管和一线项目员工提高工作热情、效率、质量的意图。但这也是把双刃剑,尺度需要把握好,如果搞得过了,公司股东就吃亏了。
据说碧桂园今年初的就有好几个员工拿到了上亿的跟投“分红”,公司内部还大书特书了一把。但我估计,在树立了这次极有示范效应的榜样之后,碧桂园就会各种收紧跟投的奖励条件,毕竟员工个人拿到这么高的分红,也是不正常的(可能跟算法存在不合理的“奇点”效应有关)。
对上市公司而言,毕竟员工跟投有员工附着在公司身上“吸血”的嫌疑,员工拿“过”了就会引起公司股东的质疑,不仅是大股东、也包括社会公众股东。对监管层而言,员工跟投也有非法集资之嫌,同时部分员工必定会去借高利贷,这也容易引起各种纠纷和监管层关注。最后,用员工跟投的方式来降低公司负债,是对地产市场前景持有保留心态下的产物。正因为此,员工跟投才会是跳出来说“中国地产市场进入白银时代”的万科第一个“创新”出来的,而其它一些景仰万科的公司只不过是有样学样罢了。也正因为此,万科因为错判了形势、对杠杆过于保守而失去了一哥的地位,更乐观、更激进的恒大却脱颖而出了。
此外,那些跟着万科搞员工跟投的公司一开始可能也没意识到,万科搞这个,除了上述转移负债、激励员工的双重目的外,还有第三层不可言说的“小心思”——把万科慢慢变成“万科管理层的万科”。不知大家是否留意到,万科的“万科员工持股计划”买万科股票的资金就是来自他们(主要是管理层“员工”)的“经济效益奖金”(主要也就是跟投分红)的。说到这,大家明白了吗?
现在,出于各种原因吧,万科已经采取了措施“淡化”员工跟投。可能很快,我们也会看到其它公司也会这么做。员工跟投可能还会存在,但会给跟投者带来的利益一定会降低到“各方都能接受”的程度。
最后补充一句:员工激励的方式,不是只有“员工跟投”一种哈。

搬砖头的巴菲特2017-03-22 11:10

炒一只股,了解了一个行业,一个公司,认识一群牛人,胜读几年书,亏钱又如何,谢谢团长

拉里格拉2017-03-22 11:07

虽然再多的分析无法改变股价走势,但是仍很敬佩团长给大家不停的普及内房的各种知识~

耐能2017-03-22 10:51

我现在全军投入到内房战线上