正合奇胜天舒:【中国恒大:简明资产负债表】所有呆会计、


【中国恒大:简明资产负债表】
所有呆会计、恒大黑,都是片面强调恒大的负债绝对值有多大、负债率有多高,但绝口不提资产侧,不提资产的市值已经高出账面原值多少。呆会计是不懂,恒大黑是不敢提,提了就黑不成了。
笔者特意根据恒大2016年半年报的资产负债表提炼出一张“简明资产负债表”,让读者一目了然。注意看其中小字注释。其中土地储备市值由公司中期业绩发布会官方提供,在建物业和已竣工物业市值按历史毛利率估计。为简化,部分数据近似取整。
看懂这张表,你就会对恒大未来三年的业绩承诺充满信心,因为那不过是把资产市值和原值的差逐年转换成归股东净利润和股东权益罢了。
当然,高速发展中的恒大瞬息万变,等大家看到年报时,又是另一番景象了。
$中国恒大(03333)$正合奇胜天舒,中国恒大(03333)
雪球转发:36回复:135喜欢:72

精彩评论

不吃虾米的猫V 2016-12-09 16:10

没那么简单,要看几年卖完。别指望年年都像今年这么好。就算一年卖3000亿也得5年,要是销售不及预期呢?5000亿有息负债,一年利息就接近净资产。

jmsguo 2016-12-09 23:03

其实一般人都是忘了最基本的原理,本期净资产就是上一期的净资产加上本期产生的利润减去分配给股东的分红,再加上资产升值或减值,如果有心,可以从最开始算过来就好了。当年运营产生的净利润从前两年的销售额大致就可以估算出来,如果相差较大,要么是经营环境发生较大变化,要么是公司在操控。至于永续债是否记入净资产的问题,更加简单,就问一句,如果公司破产清算,永续债是同净资产的等级一样最后清偿,还是在净资产之前清偿?就可以知道能不能算净资产了。

正合奇胜天舒 2016-12-09 15:03

外资投行分析师预测未来几年恒大利润,每年没有超过100亿的,低的就四五十亿。恒大公开承诺地产业务归股东核心净利润未来三年888亿,年均近三百亿。
谁错了?过两年不就清楚了。

jmsguo 2016-12-09 23:28

那看来你是置最基本的原理于不顾。我只是觉得你的理念不清晰,容易误导。融资成本是反应一个公司综合实力的最直观的指标,你比较一下恒大、碧桂园、万科的综合融资成本以及这两年的融资成本是上升还是下降,就知道了哪些公司的综合实力如何,综合实力是在上升、还是在下降。
睡觉!

全部评论

Margin0Fsafety 10-07 10:34

学习

hzlb 04-08 19:27

团长可以再做一个最新的简明资产负债表,让新人更有信心

枯海之湄 04-08 16:58

发长文的时候带个标题,这样别人就好找得多了

钱塘江小鱼 04-08 13:44

厉害

正合奇胜天舒 04-08 13:42

经典旧帖顶上来,给恒大新人看。$中国恒大(03333)$

正合奇胜天舒 2016-12-23 15:57

应该是你吧

天使没有眼泪 2016-12-23 15:35

这表做的。。。谁是呆会计

正合奇胜天舒 2016-12-21 14:41

【恒大具有行业最大的安全缓冲垫】
隐藏和低估是不同的。格力那叫隐藏利润,啥时释放出来看董总心情。地产商主要是低估,因会计原则导致的账面总资产和净资产低估。这种低估虽然滚动存在,但也一直在滚动释放出来。低估的部分即使不能都变成未来的利润,起码也是安全缓冲垫。
以恒大为例,巨额土地储备的市值(5700亿)已经比账面原值(2600亿)升值了(3100亿)。这是巨大的缓冲垫。假设未来地价房价保持不变,那么这些升值最终都会变成纯利,但是要扣差不多一半的土地增值税,和25%的所得税。升值纯利大约1100多亿吧。这还不算正常毛利,你现在市值拿地起码也会有20%以上的毛利空间。
如果地价房价下降会怎样呢?极端些,地价降一半(房价大概随之会降三四成),恒大的土地储备重估只值2800亿了,但还是高于2600亿的原值。只是由于升值少,土地增值税基本不用交了,所得税也不多了,只能回归20%出头的正常毛利了。仍然是盈利的。这就叫安全缓冲垫。
当然,如果房价地价真的大降,龙头开发商也会很开心的继续低价屯地的。这是永续生意。

$中国恒大(03333)$

阿贵 2016-12-21 14:10

恒大净资产即使你说的时正确的,也不代表他能永续增长,只能保证最近几年增长没问题。好多企业都有隐藏净资产的行为,要不隐藏,他们的roe就不可能一直那么高。

正合奇胜天舒 2016-12-21 09:13

永续债大多数都是人民币的,只有接盘香港朋友那几个项目是美元港元的。我很耐心的回答小白问题。

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14