【为什么永续债更妙？为什么永续债会推迟股东利润】
虚拟举个例子大家感受一下。比如北京拿块自住商品房和商品房组合的地，地价50亿，恒大股东出10亿，永续债借40亿，利率10%。永续债两年还清，利息总额8亿。
假设项目销售住宅、商铺、车位总共110亿，毛利算30亿，自住房销售费用低，算3亿，一线城市项目管理费用占比也低，算3亿，增值少，土地增值税近似零，税前利润24亿，所得税25%，6亿，最终项目净利润18亿。
扣除永续债利息8亿，恒大股东可分10亿。也就是说，拿地的时候，恒大股东出资10亿，永续债出资40亿。分钱时，永续债分8亿，恒大股东分10亿。
如果换成是股权合作，恒大如果只出10亿加品牌管理，别人出40亿，别人很可能要求66.7%股权，分走12亿利润，留给恒大6亿。
因此，正常情况下，采用永续债，恒大股东净利润是更大的。
但是在会计记账上，永续债模式相比股权合作模式，前期“亏损”太大，后期结算时才一把赚回来。
假设项目第一年初拿地，第三年底交楼。那么从项目整体看，前两年损益表要亏掉销售费用、管理费用共6亿，即每年亏3亿，第三年结算收入后可得净利润24亿，三年累计盈利18亿。
股权合作方式，每年的亏损或盈利，恒大占三分之一，合作方占三分之二。恒大股东三年的报表会是亏1亿，亏1亿，赚8亿，累计盈利6亿。合作股东三年分别亏2亿、亏2亿、赚16亿，累计盈利12亿。
但永续债模式不一样，除了前两年销售、管理费用的亏损全算给恒大外，前两年永续债债权人就要在账面上分走每年4亿的利润。也就是说，永续债债权人的报表，三年依次为赚4亿、赚4亿、0。恒大股东的报表，前两年则分别亏损3亿费用和4亿永续债利息，小计每年亏7亿，而第三年，恒大股东将收获24亿账面净利润，三年累计10亿。
这就是笔者反复强调的，永续债会推迟恒大的利润，现在看起来难看，以后项目结算时都会还回来。