【富力中报简评：当结算收入增长快于合同销售增长时、当永续债退出时，开发商的报表很好看】
笔者以前在解读恒大报表时曾多次强调，合同销售（预售额）增长越快，短期财报越吃亏。因为较少的结算收入（交楼确认营业收入）增长分担了更多成本费用（不能资本化的销售费用、管理费用等）增长。笔者预言，而当以后企业合同销售触及天花板，增速降下来时，报表自然好看。
同样，笔者还多次强调过，永续债利息由于不能资本化，在永续债余额增长时，会扭曲报表利润，表现为归股东净利润被推迟到以后体现。而当永续债退出（余额减少）时，归上市公司股东的净利润将快速增长。
富力的中报就是活生生的例子。尽管上半年合同销售额也增长了44%，但是确认入账的营业收入增长了76%。于是，虽然毛利率不幸下降了，但期间盈利总额仍然增长了43%。而为何归股东净利润大幅增长117%呢？因为永续债退出了。去年同期的净利润被永续债所有人提前“借走”，今年上半年“还回”，一进一出，去年基数低了，今年利润高了，同比增长就吓人了。
笔者之所以多次斥外资投行为呆会计，因为他们不明白或者故意不明白上述这两种“动态变化”，以至于无人预测未来恒大归股东净利润的巨幅增长。他们只把过去“算低”，却不把未来“预测高”，不是水平太差就是别有用心。
$富力地产(02777)$$中国恒大(03333)$