置信区间1050～1800亿人民币。对应每股9.50～16.00港元，价值中枢1400亿人民币，对应每股12.50港元。注意：这里只算地产主业，不包括八大新产业的价值。
重要数据和假设（详见图表）：
［1］本计算直接使用《关于恒大的各种误解扫盲5——赚钱否》的方法和结论，建议读者先阅读该文。
［2］合约销售额预测：2016年3000亿上下，2700～3300亿，期望值3000亿；2017年3800亿上下；2018年和2019年4300亿左右。
［3］营业收入预测：今年的营业收入=前年合同销售额*40%+去年合同销售额*50%+今年合同销售额*10%
［4］统一选取的参数，皆为占营业收入的百分比
•销售成本 65.7%
•营业税及其他 5.9%
•土地增值税 5.8%（高就高吧）
•销售毛利率 22.6%
•营销及管理费用 7.8% （假设不随规模扩大而下降）
•税前利润率 14.8%
•净利润率 11.1%
•少数股东分成 1.4%
［5］永续债利息，按收入成本匹配原则估算，2016年～2019年分别约为40亿、60亿、70亿、75亿。假设了恒大近两年仍会坚持并扩大使用永续债工具。
［6］上市公司股东分得的净利润，2016～2019年依次为138亿、201亿、273亿、323亿。
［7］估值其他重要假设
•派息率取40%（保守起见，低于50%的公司派息政策）
•2019年末市盈率4～6倍，保守4倍，期望5倍，乐观6倍。2019年，房地产行业颠峰已过，市盈率不能取高了。
•折现率取r=10%。我一向要求这么高。股票投资没有10%基本回报率要求，还不如买无风险理财产品。
［8］分保守、期望、乐观三种情形，将2019年净利润*2019年末市盈率，和未来几年的现金派息，按10%折现率折现，得到本文开头的结论。供各位参考。
$恒大地产(03333)$
