【关于恒大的各种误解扫盲4——预收款和已售未结】
这种误解相对高级，一般的会计还提不出来。当年香橼做空恒大的报告中，六大“指控”倒是有此一条。其他几条还有投资物业、乱搞足球啥的。三年前笔者在证伪这“六大罪状”时，足球那条不花功夫，预收款这条耗时最长。
有人会问，恒大账上的客户预收款2015年末怎么才831亿（2014年末才473亿预收款），万科2015年末客户预收款高达2126亿（2014年末1817亿）。同样是2000亿以上房企，按说应该差不多，为何差距这么大？
首先，要澄清概念，两者应该差不多的是“已售未结算销售额”，已售未结销售额跟账面上的客户预收款还是差别很大的。
万科年报一般会提及，比如第7页尾部，已售未结金额约2150亿元，同比增长10.5%（我怀疑数字有误，应该2600亿左右，不过无暇深究了）。恒大年报没见提过。不过，笔者把2007年至2015年披露的合同销售额相加，减去2008～2015年的结算营业收入，得到约1900亿已售未结。考虑到难免有些历史合同会有违约、退房，保守起见，估计恒大有1800亿左右已售未结资源。
那问题来了，1800亿已售未结，为什么账上的预收客户款只有831亿？当年香橼的会计正是抓住这点指控恒大虚增销售。笔者现在告诉各位怎么回事。
解答这个问题，必须把业务流程和会计记账结合起来看。
各位注意，最近好几年来，恒大为促进销售，始终给客户提供2～3年的“免息首付分期”政策，击中客户痛点。其他大开发商此政策较少执行。首付分期和无理由退房成为恒大卖楼的杀手锏。
但是，会计上，就复杂了些。举例如下，客户买100万的房子，按揭70万，首付5万，余下25万每半年付5万：
•第0月，客户买房，付5万。（会计：现金+5万，预收款+5万）
•第2～4月，银行按揭到账。（现金+70万，预收+70万）注意，银行放贷有时间差，额度高时快，低时慢，年底可能额度不够次年1月才放款。
•第6月，客户付5万（现金+5万，预收款+5万）
•第12月，第18月，同上。
•假设第20月，交楼。（确认营业收入和成本利润，预收款冲减90万，应收贸易款款+10万）
•第24月，客户付5万（现金+5万，应收贸易款-5万）
•第30月，客户付最后5万（现金+5万，应收-5万清零），至此，钱货两清。
注意看这个过程，懂会计的人会发现，在交楼结算之前，客户分期未缴的首付款，在恒大的资产负债表上上找不到的，是表外的。只有交楼后，余款才会变成应收贸易款。同样，银行按揭款在发放到恒大账户之前，也在报表上找不到，也是表外的，除非已交楼。
因此，恒大的“已售未结销售额”=客户预收款+应收贸易款+在途银行按揭+未交楼客户的未缴首付分期款=831亿+197亿+约400亿+约370亿=约1800亿
注：年度业绩发布会，问及现金流，CFO称去年四季度销售有约450亿在今年一季度收款。假设其中400亿是在途银行按揭吧。另外，过去两年销售额3300亿，大部分应尚未交付结算，里面有370亿未缴首付分期也正常。
好了，明白了上述逻辑，你就不奇怪，2014年底恒大账上只有473亿客户预收款，2015年是如何结算出1267亿营业收入的。
万科呢，厉害，卖楼不赊账，占用客户资金时间长，金额大。恒大呢，没那么牛，占用客户资金少。不过恒大在供应商面前强势，普遍开6个月商业票据。
完。
$恒大地产(03333)$