【恒大地产2014年业绩解读（1）：利润】
前言：恒大自己发的报告，往往报喜不报忧，不好看的指标就不提了，专捡好看的说；外资投行写报告，怀着做空的目的，几年来是专挑痛点说。本系列解读文章，则站在小股东的角度，力求客观公正的反应业务实际情况。

第一篇，从大家最关心的利润说起。

先说结论，92.9亿，静态市盈率4.87倍。财务不好的直接用，别往下看了。

利润本来是很简单的事，但是在恒大的报表中，由于有投资物业公平值收益、永续债利息、少数股东利润、一次性收益等等混在一起，可以编出七八种口径。

笔者告诉各位，180亿的净利润口径没什么意义，不必看。投行们用的归属上市公司股东核心净利66亿（同比下降28%），虽说理论上可以这么算，但脱离了业务实质，就成数字游戏了。实在要黑恒大，还可以把38亿炒股收入从66亿里税后扣除，那还只剩35亿了呢（同比降62%），是不是更解气。

股东应该看什么口径？没有现成的，笔者根据业务实质自己创造一个。原则如下：
1、虚的必须去掉。主要是投资物业公平值收益。税前94亿，税后约60亿，从180亿里扣除。税的影响你自己没法算，公司直接给你了，核心净利120亿。
2、少数股东应占10.7亿，这个必须去掉，剩109.3亿。
3、永续债持有人利息43.4亿，则是不该扣的，否则会扭曲业务实质。笔者之前专门撰文说过，永续债所对应的所有项目都要到2016年以后才交楼结算收入和土地成本、建安成本、资本化利息等。这笔永续债利息“本应”2016年以后再匹配，但现在，因会计准则要求，提前由上市公司股东从其他项目利润中“借支”给永续债持有人，等2016年以后再陆续“还”回来。
4、2014年还出现了三笔一次性的损益，笔者判断未来不可重复。一是投资华夏银行赚取的37.6亿投资收益，二是恒大冰泉巨亏23亿，三是卖足球俱乐部50%股权给马云，确认了7.2亿其他收益。三者抵消，税前21.8亿，取25%所得税税率，税后合16.4亿。从前面109.3亿里扣除，余92.9亿元。这就是最有参考价值的利润数据。

同样口径，2013年是多少呢？98.6亿。同比下降6%。为什么会下降？毛利率下降一个百分点啦，除冰泉外的销售和管理费用有增加啦，粮油业务有些营销费用啦，足球亚冠出局广告收入下滑啦，等等。下降就是下降，不需要遮掩。下降也并非趋势。

用这个指标算的市盈率比较靠谱：今天收盘566亿港币*0.8/92.9亿=4.87倍。很多朋友自己算的3倍4倍啥的都不如这个合理。

每股收益：92.9亿／145亿股 ／0.8 = 0.80港元

本篇结语：利润只是会计游戏，公司价值不取决于过去的财报，市盈率说明不了高估低估。我们只是心里有个数。绝对价值是取决于企业自身未来预期的，相对价值是跟同行、跟其他行业企业放一起称重对比出来的。

恒大地产的低估，显而易见。

$恒大地产(03333)$