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【“外行”报告绝不会告诉你的真相——恒大地产“藏”了100亿归属上市公司股东核心净利润】
悄悄告诉你,恒大地产2013年和2014年“隐藏”了50亿归属上市公司股东净利润,并且2015年还将再“隐藏”50亿。而这100亿,将在2016年和2017年释放出来。
作为专业会计,外资投行的地产分析师们不可能不明白这一点,但是这帮被资本控制的身不由己的可怜分析师,是不可能在报告里写明真相的。只好由我来告诉大家了。其实去年我已经专门发帖阐述过。
一切的根源是“永续债”。
熟悉房地产会计准则的人都清楚,房产只有在交付业主时,相应的销售收入和销售成本(土地成本、建安成本、资本化利息、税费)才一同“匹配”的进入损益表,其中归属少数股东的净利润也同时从净利润总额中划走。至于销售费用,管理费用,则是发生就记入损益表,不与项目结算时间相匹配。
举例来说,某项目,2013年拿地开建,地价10亿,建安成本和税费10亿,资本化利息2亿。为简化,销售和管理费用、土地增值税忽略不计。销售收入30亿。则税前利润8亿,税后净利6亿。假设这个项目2016年交楼,且上市公司和少数股东(合作方)各占50%股权,则在2016年的财报中,你会看到损益表上,同时记入了30亿收入,22亿成本,2亿所得税,上市公司股东利润3亿和少数股东利润3亿。
但是,问题来了。恒大与少数股东合作的方式不是股权方式,而是永续债方式。永续债方式是怎么记账的呢?
我们知道,恒大所有的永续债项目,拿地最早始于2013年,交房确认收入最早要到2016年。但是根据永续债的会计准则,永续债的利息是不能资本化的,也不能留到交房时才确认,而要随发生就确认了。这就造成收入和成本的“错位”,导致了归属上市公司股东的利润被“隐藏”和推迟。
还用上面的例子,唯一区别是少数股东权益入股变成永续债。假设该项目永续债全部利息2亿。则在2013年~2015年永续债还本前,陆续从当年的上市公司股东利润里扣出2亿给了永续债债权人。而这几年的收入、成本和利润里其实压根跟这个项目没一毛钱关系。
而到2016年该项目交楼时,收入30亿,成本22亿,所得税2亿,以及净利润6亿一起入账了。这时就不用再分给永续债债权人了,连本带息都偿还完了。所有6亿,全都是归属上市公司股东的核心净利润。
当很多项目叠加时,大家就会看到,2014和2015年,归属上市公司股东的净利润和核心净利润都增长缓慢,甚至还倒退(正如投行报告特别强调的),而2016和2017年,则大幅上升(投行是不会告诉你滴,而且他们还对后两年利润预期不乐观呢)。
哈哈,看清外资投行、简称外行们的丑陋嘴脸了吧?还有二把刀——空头大V@管我财 们的财务水平了吧。
话又说回来,其实现阶段,恒大的利润多算一点,少算一点都不是关键,无论怎样都对得起这个市值了。重要的是,恒大能健康快乐的活下去,茁壮成长,是不?

$恒大地产(03333)$

全部讨论

大普空2017-08-22 17:15

探索发现2015-04-29 01:04

靠谱的分析。永续债对券商分析师的确是个难题。8元可达,12可待,20可期。

漳江水2015-04-23 16:38

中信唱多做空,摩根唱空做多,哈哈,券商的话不能轻信,楼主的分析更靠谱!

正合奇胜天舒2015-04-21 05:22

旧文重发,帮助新股东了解恒大。
笔者发现昨天国内券商海通证券发的研报中也忽视了笔者文中内容,以至于给出2015/2016两年每股净利仅0.43和0.65港元的预测。7.7目标价相对靠谱,盈利预测“扭曲了”。
$恒大地产(03333)$

sszyg2015-04-10 21:29

学习了!

oversoul2015-04-09 09:17

楼主结尾点到的那这傻逼黑茅台从120黑到了200,理由就是“腐败”,重复一下楼主的话:傻逼不买又不做空一天到晚跑来黑,他妈的不是有病就是有病。
By the way,茅台2015一季度销售增长39%。

tyyhwl2015-04-01 13:18

外资机构就是外行,今年恒大必将突破上市历史新高

正合奇胜天舒2015-04-01 12:11

没有永续债的就没这种情况。富力有。

財務自由2015-04-01 11:57

我有個疑問, 万科也有類似情況嗎?

时间的玫瑰qf2015-04-01 07:22

会突破4元的啊,哈