【地产行业:疫情的影响远大于贸易摩擦,幸好板块安全边际足够大】

发布于: Android转发:150回复:482喜欢:151

#疫情下的地产股#

摘要:本次疫情对宏观经济的镇痛较大,势必从整体上对地产企业的基本面产生显著的中短期影响,但长期会随经济的恢复而恢复。拍脑袋估算,疫情会使所有内房股的内在价值区间下移5%~10%。如果二月份能基本控制住疫情,影响就是5%左右;如果二季度才控制住,就是10%左右;暂不考虑长期失控这种极悲观的小概率事件。天佑中华!(相比之下,贸易摩擦的影响可以忽略。)
关于恒大,此次疫情冲击不小,但自有应对之法,抗风险能力还是很强的。

正文:

如果是原本合理或高估的板块,基本面又受疫情影响较大,价值投资者是拿不住的。好在地产股长期显著低估,大约三到八折不等,近期普遍下跌15%又反应了相当悲观的预期,因此现在地产股并未变为高估,仍然具有明显的安全边际,仍然应该长期持有,区别只是仓位策略问题。股价总是反应过度,特别是港股,适应就好。中美贸易摩擦就挖了两个大坑,缓和后又反弹回来。

至于疫情对地产股基本面的影响,大家比较容易想到的是整个一季度的销售、开工、回款,这些我就不再重复了。重点谈3点:

1、疫情对中短期购房需求和意愿的影响较大。比如全国第三产业的中小企业主,此次受到疫情重创,这部分人的改善住房需求和第二居所购房需求可能会大面积推迟半年到两三年。此外,返乡置业者、白领阶层的短期收入也会受到明显影响,需求或会推迟。

2、疫情过去后,部分房企现金流压力大,行业局部价格战难以避免,拿地成本低的项目和开发商有定价主动权。不降价的房企可能卖不动。降价会使行业销售毛利率阶段性普降,同样销售面积产生的销售金额显著减少。未来两三年,房企结算毛利率和净利润率预测要保守。

3、地产商如能够以价换到量,那对GDP、就业的影响就并不大,政府救市的迫切性就不太大。但如果降价也换不来量,那政府出政策救市的可能性就较大,当然还是会因城施策。 只要疫情控制住,经济得以恢复,房地产市场崩盘的可能性就不存在。对于有条件的刚需,今年或许是买房的好时机。

作为地产股投资者,不要轻易说“疫情对我投资的这家地产企业的影响是相对小的”。对于恒大,我觉得中短期影响挺大的,原本一季度摩拳擦掌准备搞一轮全员营销的,来个销售开门红,现在基本黄了,全国所有售楼处2月20日之前都不能开门。

恒大的现金流始终还是偏紧的,但我认为还不是特别紧绷,抗过疫情还是问题不大的,原因如下:
首先,2018、2019年,恒大很大比例的销售采用了1~3年全款分期(2年是主流),即客户不用银行贷款,而是每半年或者每季度向恒大支付一笔房款。这已经导致2018、2019年恒大销售回款差,合同负债余额低、净负债率高企、有息负债总额上升,但同时也会导致2020年即便零销售,也会有几千亿的分期回款。
其次,今年一月下旬,恒大新发了60亿美元优先票据,虽然利率高达12%,但金额庞大,恰似一件小棉袄。

待疫情大体过去(3~5月),我认为恒大可以通过开源节流来缓解现金流压力。
一方面,恒大很可能会凭借土储成本低的优势,率先发动全国大促销。 (售价下降对低地价开发商利润的影响,可参考《价值投资经典战例之中国恒大》第13章)
另一方面,恒大还有个特点,手头有三千亿货值的现房、准现房可以支撑销售回款。极端情况下,恒大即便暂缓施工,也有足够的可售货源。

愿疫情早日过去!

$中国恒大(03333)$$融创中国(01918)$$万科A(SZ000002)$

全部讨论

九洲仙人2021-07-19 21:47

去年政策确实是大搞基建,带动水泥和挖掘机发展

逍遥故事2020-03-22 20:24

这还是价值投资吗

顽愚22002020-03-17 07:10

分析有道理

弯道加油2020-03-12 16:31

我觉得很快就会到10块钱一股

阳光灿烂20162020-03-11 20:13

那我接着看

正合奇胜天舒2020-03-11 19:01

看完后面的损益表就明白了

阳光灿烂20162020-03-11 18:51

军长,请赐教,书的248页,所得税,最后面三季度280,四季度90,是怎么算出来的,想了半天没想清楚,谢谢

wwb683022020-03-02 13:06

买房是带杠杆的,要对未来经济,房价,自己收入有乐观预期才会买。
疫情对今年房产销售影响会很大。要后期一些刺激政策以及某些乐观事件改变潜在购房人预期,让他们变得乐观,才能让房产销售好起来。
房产是大件,流动性差,更需要好的预期才行。

不明真相的等着2020-03-01 01:04

$保利地产(SH600048)$ @梁宏 一两个月收入对于买房者来说,确实影响不大,当然有些做生意的,比如餐饮企业老板这一类,本来要买房,可能会推迟了。大部分不会影响,能买得起的还是要买,买不起的,暂时也不会买。

正合奇胜天舒2020-02-26 11:45

没确认收入之前,也不能确认应收的,预收取决于并表项目实际收到的钱