【恐慌与贪婪，不要搞反了】
先看看别人是什么状态，再决定自己的策略。
房地产行业，今年最大的变化就是资管新规。看了一篇文章，说以前开发商拿地，比如50亿的一块地，10亿自有资金，40亿信托资金。这40亿信托里，往往会分优先劣后，大部分的优先资金如果“穿透”的话，实际是银行理财产品，就是那些预期收益六七个点，亏损风险虽有但基本不发生的。而劣后的小部分资金，是真正承担地产项目风险的，往往实际能享受高额收益的。即使开发商的那10亿自有资金，也可能包含部分外部融资、员工跟投。也就是说，以前，开发商拿地的杠杆是相当高的，里面实际明确承担风险的权益部分（包括开发商的和外部的）是相当低的，加的杠杆（各种银行理财产品）则相当大。而那些银行理财产品，老百姓在买的时候，是默认刚性兑付的。文章说，过去若干年，这种模式相当普遍，规模越来越庞大。
但是，现在执行资管新规了，这种模式戛然而止了。所有用于拿地的资金，必须是权益性质的，要明确承担风险的。那些自以为刚性兑付的银行理财产品都不可以进来了。
这样的监管，宏观上显然有利于防范重大金融风险的，有利于整个房地产行业健康平稳发展的。不过在微观上，对不同开发商，则有不同的影响。
对于大多数弱势中小开发商，更加难以拿地了，通常做完手头项目就转行吧。或者量入为出，销售回多少款，有多余资金再拿地。这些开发商，规模越做越小是正常现象。
对于前50强中，本来想快速增长，复制前几年恒大、碧桂园、融创的成长奇迹的，三年内销售翻几倍的，从几百亿冲到三千亿的，我感觉负面影响最大。所谓的负面影响，就是原计划销售复合增长70%~100%的，现在比较现实的，降为20%~40%。本来能拿20块地的自有资金，现在可能只能拿10块地，增长速度自然就慢下来了。当然，今年前三季度的销售增速未必降，因为地都拿好了，现在放缓拿地，会影响四季度和明后年的销售增长预期。股东们对这些二线强势龙头的成长性预期应该降低些。有人担心这些企业资金链断裂，我倒不认为，真断了那就不是防范金融风险了，是造成金融风险了。逼着这些企业降速去杠杆，其实是帮助他们化解风险。
我认为影响中性的，是恒碧融这些前几年超前拿够土地的，现在比较从容，有能力减少拿地，快速销售回款，实质的降杠杆。其实地产企业发展，本来也不可能持续狂奔，本来就要狂奔几年、慢走几年相间。相信经过这轮调控，恒碧融们的报表一个比一个健康。听说最近恒融拿地的标准都大幅提高了，只吃纯肥肉，五花肉都不要。
我认为影响正面的，是本来杠杆很低的大龙头，前几年比较保守，排名每况愈下，但现在有适当提速的机会了，毕竟一些二手地并购机会，竞争少了些。

另外，销售层面，现在一二线持续高压调控，房价被压住，但三四线还是比较红火，不断缩小与一二线的价差。因此，一般而言，一二三四线布局均衡的开发商，以及并购比例大、拿地成本够低、利润空间够大的开发商，受一二线限价影响小些。

看清调控对基本面的影响，就没什么好担忧的。市场空间不会降、全国均价还在升、龙头集中在继续、调控的目的是防范金融风险而非造成资金链断裂……

当然，别人恐慌你是拦不住的，你只能管好你自己。今早恒大杀了三头牛证。融创应该也有。菜鸟远离衍生品。

$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$