$荣盛发展(SZ002146)$ 我选择荣盛的理由

1、首先从房地产行业来说，目前占比ZF财政收入40%多的，不太可能硬着陆（1、改变土地性质，自由买卖，损害利益者；2、房产税，我认为早着，现有的人员结构，收入结构不适合，损坏大批利益者，不多说；3、为大量外来人口提供租房，经济适用房，配比会相当苛刻，且影响整个产业收入，ZF应该不举荐)，“房住不炒” 政策关键是针对“炒”，现在各地的政策是针对那些二次购房者限购，以及增加首付比例，增加贷款利润，变向还是加重了刚需者的买房门槛。近期刚好陪同事看房，房价基本还是平稳或者微涨

2、荣盛的质地就不多说了，pe-ttm 4.4，分红率5%多，roe 20% 近10年扣非净利润同比增长（10年74%，11年49.4%，12年37%，13年36%，14年11%，15年-27%，16年73%，17年24%，18年44%，19年半年报35%），10年扣非净利润增加7倍多，而10年的股价是3.4，到目前股价8.55（前赋权），所以导致估值一直在降低。横向比较下龙头万科，作为龙头享受行业平均的估值溢价是理所当然的，目前的pettem为8.3（行业的估值是9.3，所以我觉得万科也是合理的，一线城市的地块），几乎是荣盛的2倍。但是当你要买房时，同样地区的万科和中等开发商价格会差2倍吗，给个品牌溢价10%就差不多了。按格雷厄姆的烟蒂投资，选择低估方式持有，以价值0.5元买个价值价格1元的，如果按过去几年（上下半年3:7的营收比），今年年底的每股收益在2.26，pe预测在3.78。现在荣盛现在300多亿，短期借债90亿。

3、“09年、15年整个地产股出现下降、属于周期股”，周期性没问题，但是这几年从“政策”一直打压看，不希望这个行业过热，影响民生，立刻拉开贫困阶级与中产阶级的因素，但是那些制定政策者哪个没有几块地，会用“温和政策”去落地。即使这样，pe-ttm 4左右，5年时间营收，净利润都不涨，这个也是非常低估的，5%的股息也够了

4、“港股的地产更具投资价值？”，香港的非常多股票行业，确实具备更好的，作为一个散户不知道如何合理布局港股。但是港股的对股息收10%，20%的税不等，而a股超过一年是免费的，这个政策是蛮有吸引力的，而A比H股长期溢价，说明大众心理认可这点。另外a股的游资，散户可能也有部分不知如何投资港股，美股。这种成熟的市场，也不适合a股的大环境。

纯属自己分析，不属于投资建议