这个REITs项目，宏观上，商业模式比较好理解，就是高速公路收过路费，然后给大家分红，那具体收益到底怎么样，这里我帮大家解析提炼一下要点。
以下的内容，都来自基金的公告《平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，只是原文有1068页，我筛选重点，结合财务知识，给大家总结些通俗的干货。
一、盈利分红水平
分红的水平可能是大家最关注的。所以这里重点先说一下资金是怎么运转的。这次项目筹资预期87亿（最后约91亿），其中有约26.3亿要还银行贷款，因为修高速的时候，向银行借了钱。然后是以58.4亿，从原股东广州交投手里把这个项目买过来，也就是股权转让。以后这个项目公司广州交投广河的股东就是掏钱买该基金的小伙伴了。还剩一点钱，91-26.3-58.4=6.3亿元，按照《说明书》的说法，多余的零花钱会去债市配置一点债券。
买到公司，下面就开始收通行费了。预期的收费情况，如下图：
刨去税费，现金流量表如下：
以2022年为例，收过路费84857万元，减去人工费等各种花销17091万元，还有67766万元。以后可该基金可分红的钱的多少，就由这个数字的大小决定。再看这个表下边，还有两个大数字，一个是年初的现金余额，一个是向基金份额持有人分配支付的现金。这个两个数字，就是公司去年赚到的钱，然后再当分红分掉，由于已经规定95%的钱，都拿来分红，所以这两个数字，应该总是大致相当的。
以《说明书》中的数据为例，2022年末现金余额64762万元，95%拿出来分红，就是61523万元，按照募集资金87亿算，收益率大约是7%左右。《说明书》中给出的数据是：“假设拟募集资金为 87 亿元，2021 年 6-12 月及 2022 年的现金分派率分别为6.19%和 7.20%”
二、估值与除权
看上面收益大约7%，再考虑到以后车会越来越多，好像收益还行。但是如果你只了解到这里，就结束了，那就完全错过了后面的大坑：即你的本金会逐年减少。
这里就涉及到基金净值的问题，不像一般的债券或股票基金，其资产是可以上市交易的，有公允价值，基金公司每天会公布基金净值。本REITs的基金净值，是根据项目的资产核算估值的，每半年更新一次。本基金的估值日为每自然半年度最后一日、每自然年度最后一日以及法律法规规定的其他日期。
那项目的资产会减少吗？很不幸，答案是肯定的。本项目的最大的资产就是这个公路的收费权，也叫特许经营权，这个无形资产。截止2020年底，公路收费权的账面价值526,388.85万元。这个收费权的收费期限是25年，到2036年12月16日止，所以要逐年摊销。项目采用车流量法进行摊销，因此无形资产账面价值逐年减少，每年大约要减值2至3亿，以后车越多，减值的越多。到2036年底，要把这52.6亿全部摊销掉。还有公路附属设施和软件的摊销，总体来说，过去几年的摊销与折旧如下：
未来2年项目的预测利润表如下：
对比现金流量表，虽然企业有6.48亿的现金可用来分红，但是利润只有2.975亿，中间差了这3个多亿，就是折旧摊销掉了。从基金分红与除权的角度来说，可以估算出，就是2022年，你收到大约7%的分红，但是本金会少大约3%（基金净值下跌约3%），所以一年的真正收益只有大约4%左右。
当然，未来如果车流量特别多，收益是会提高的。关于车流量的预测如下：
但几年以后的事情，谁又说的准呢？广河高速(广州段)是广东省境内连接广州市、惠州市与河源市的广州至河源高速公路的广州段，全长 70.754 公里。未来还有从埔高速、增天高速、广河高铁等，会对项目产生或多或少的分流。总之，未来的估算了解一下就可以了，别太较真。
三、我的看法
REITs的长期持有，还是主要关注收益分红的稳定性。在这一点上，和债券基金比起来，REITs作为单一资产，抗风险的能力，波动的稳定性，显然是比持有一揽子债券（一般都是上百支债券）的债券基金要低。如果收益率再不突出，就没有优势了。现在债券基金的年化收益可以做到6%左右。这点可以看我之前的关于债券配置的文章：“固收+”基金的配置要点。而且债券基金还有没有REITs基金场外永久封闭，场内交易有可能有流动性的问题。所以，相比之下，REITs的年收益要是达到7%以上，才有性价比。从这个意义上说，平安广州广河REITs(180201)的长线配置价值比较小。
当然，如果说赌未来公路收费权到期可以无条件延期，或是赌基金场内开通交易后，可以像新股上市之后一样高开爆炒，那就是另外一个话题了。不在本文的讨论范围。
以上仅供参考。本文首发于同名微信公众号：北平耳东陈
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