缺钱到心疼!“跳单”老婆2600万聘礼后,他的售楼处被中介砸了…

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“跳单是不可能的,我们经营很正规。”

文|金融八卦女特约作者:Rickzhang

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近日,房地产圈爆出了一个大新闻。

6月3号,地产商千亿俱乐部中唯一还没上市的祥生控股,招股申请书被港交所公布在了网站上。

如果最终上市成功,祥生控股会成为今年最大的内地房地产商赴港IPO案例。

对于祥生控股管理层来说,本来一切都非常美好。但两天后,刚开盘的浙江海宁祥生钱塘新语楼盘售楼处,就被愤怒的中介和购房者砸了个稀巴烂。

▲浙江海宁祥生钱塘新语楼盘售楼处被砸现场,来源网络

在采访中,很多愤怒的中介异口同声:祥生控股涉嫌“跳单”,造成了中介和购房者的损失。而针对媒体的求证,祥生控股相关负责人却显得异常委屈。

“跳单是不可能的,我们经营很正规”。

可实际上,这个看似比窦娥还冤的祥生控股,早已经是习惯性“跳单”了。

1.

/ 习惯性跳单 /

这次被砸了售楼处的祥生钱塘新语,位于海宁和下沙的交界处,是所谓的正宗“环杭”楼盘。据钱报杭州房产报道,这次开盘共推出294套房源,总价85万元起。

一般情况下,地产商的新盘开盘前,都会或多或少找正规中介公司来分销,以获得人气和保底收入,同时为楼盘开盘造势。

这是地产商都会操作的常规武器,而吃这一块市场的中介也被整个房地产中介圈称为一手房中介。

一般情况下,带顾客看房的一手房中介会从开发商处拿到成交房价不超过5%的购房返点,而开发商需要时,中介也会帮其聚拢售楼处人气。

这是一块形成体系并极其稳定的市场,所有参与者都不断完善并遵守这样的游戏规则。

但这次,祥生钱塘新语被中介和买房顾客砸了售楼处,恰恰是因为他们破坏了默认的游戏规则。

根据媒体报道,当地中介跟祥生控股签订的协议,基本都是在成交后每套提成3.5万到5万元之间。因此,各家中介在开盘之前频繁带意向客户前去看房,甚至有中介的业务员,一天带顾客往来超过十几次。

一般情况下,新开楼盘从启动蓄客到开始分销大概在一周左右,但让所有中介感到诡异的是,这个简单的过程,新开盘的祥生钱塘新语拖了一个月。

“我们几家中介分销为钱塘新语蓄了大概五六千组客户。可开发商却迟迟表示还需要‘洗客户’,暂时不开盘。”

6月5号所有的分销中介接到通知,晚上9点即将开盘,各家中介就将意向客户带往了售楼处等待,但一直等到晚上10点都没有得到开盘的任何信息。

这时候,他们才拿到开发商的最新通知,开盘地点改到了附近的蓝豪酒店。等中介人员连忙带着客户前往现场,却发现开盘已经基本结束,现场销控表显示房源已基本售罄。

回过味来的中介业务员和顾客,都觉得自己受到了欺骗,等于亲身经历了开发商“跳单”的过程。所有人都义愤填膺,回去就砸了开发商的售楼处。

所谓跳单是地产销售的术语,指开发商绕过中介直接接触购房客户或避开中介已经下的意向订单,将相关的新盘卖给上门看房的客户。

这么做的原因就是省钱。

有媒体做了一下测算,新开盘的294套房源,每套中介佣金按3.5万元计算,这一次祥生控股的跳单可以省下一千余万的佣金。

当然,祥生可不这么认为。他们随后出了一个声明称,公司第一时间启动了内部调查,要求独家代理公司迅速纠正违约行为,督促代理公司尽快解决与其自行组织的渠道及中介人士之间的纠纷问题。

而当天的纠纷是“由于公司委托的独家销售代理公司与其自行组织的渠道和中介人士之间出现纠纷,导致现场秩序不可控,公司考虑安全因素,要求独家销售代理公司暂停开盘销售。”

可是在当地的中介圈子里,祥生控股的口碑并不好。

“他们开发商跳单都习惯了”。

早在2017年,媒体报道显示同一个楼盘也发生过类似情况。到最终开盘时,中介带来的客户很少有买到房子的,而最终成交的几乎全是售楼处的自然来访客户。

当时也有中介闹到了媒体上,但最后依然不了了之。

而祥生位于富阳的项目云湖城,也曾爆出“跳单”。有中介表示曾带了很多客户去看房最终成交,但祥生控股至今拖欠分销费用不给。

“祥生在这方面,口碑确实不怎么好”。

更好玩的是祥生控股的少当家陈弘倪,曾经跟自己的妻子也来过一次跳单。

▲祥生地产集团总裁陈弘倪 来源:新浪财经

2016年5月23日,一位名叫陈娜良子的人向上海市青浦区人民法院提出财产保全的申请,要求立即查封、扣押、冻结陈弘倪价值2969.87万元的财产。

这个陈娜良子是个小明星,曾获得2009年度国际中华小姐季军,还曾出演过一些没火的电视剧。

▲陈娜良子参加的活动和出演的电视剧 来源:百度百科

▲2003年11月21日,2003中国小姐风采大赛上海赛区暨上海小姐评选赛在上海大剧院落幕。13号陈娜良子夺得冠军 来源:视觉中国

而她的另一个身份,则是祥生控股少当家陈弘倪的老婆。

这一次财产保全颇具戏剧性。在陈娜良子刚嫁入陈家的2015年,其应祥生控股少当家陈弘倪的要求,借给祥生公司2600万元,约定年利率为13%。夫妻二人的微信聊天记录中显示,陈弘倪认可该借款来源为聘礼。

▲陈娜良子将陈弘倪告上法庭,要求还款 来源:裁判文书网

但后面陈弘倪不打算还了,于是就有了老婆把老公告上法庭要求还款的一幕。

最后,祥生公司和陈弘倪当然败诉。而且虽然判决中提及离婚诉讼,但最后两人还在不在一起,并不为人所知。

一个连自己老婆的钱都跳单的少当家和他的公司,能做出让合作伙伴咬牙切齿的事也不足为怪。

毕竟跳单是能上瘾的,跳着跳着就习惯了。

可如果你深究就会发现,其实这种不要脸的表现都跟钱有关。

2.

/ 都是缺钱惹的祸 /

根据IPO文件披露的财务数据显示,2017年、2018年和2019年祥生控股的收入分别为62.93亿元,142.15亿元和355.19亿元,复合年增长率为137.6%。2019年,公司净利润为32.09亿元,较2018年同比大幅增长650%。

而财务数据显示,其收入主要来自于开发及销售住宅物业及商业物业,占比达到了99.6%。

但三年来吹气球般快速增长的规模,不光带来了看得见的利润,也让这家公司面临着负债率的恶化。

就是所谓的缺钱。

先说现金,从IPO文件能看出,截至2019年底,祥生控股的现金及现金等价物为24.12亿元,较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元。

这意味着,祥生控股在一年内损失了近1/4的现金,现金流恶化趋势明显。

另一方面,祥生控股2019年的负债总额为1246.52亿元,净资产与负债的比率高达360%。

这表明按2019年祥生控股的收入来计算,一分钱不花都用来还债,还需要近四年才能解决全部债务。

和讯网不久前发布的《2019年上市房企净资产负债率榜单》显示,榜单排名垫底的富力地产负债高企风险加剧。但实际上,富力的净资产负债率也仅为218.3%。

与富力相比,祥生控股超过300%的负债率异常可怕。

更危险的是,祥生控股还有1/3的负债是短期负债,一年内需要偿还的各类借款达112.73亿元。而现在祥生储备的现金仅为一年内需要偿还短期借款的1/5。

这已经不是面临万丈深渊,而是在跳下深渊的过程中了。

此外,在2019年底的285.27亿元借款中,有180.07亿元来自信托融资,占比63.1%,对应融资笔数为51笔。其中,大部分融资的年利率在10%以上,最高的一笔超过了19%。

这说明祥生控股的财务状况非常不好,不好到以前积极合作的银行都不愿意伸手相助,只能去借所谓的信托资金,也就是市场上说的“高利贷”。

而从短期借款不断累积的状态来看,很多信托资金很可能连一年期都不满。从IPO文件可以看出,三个月到半年的借期是许多信托资金给祥生控股的规定时长。

这点更能说明,连市场上所谓的“高利贷”都不看好祥生的资金链。同时,这也表明祥生一年内需还超千亿的借款,很可能是这样拆东墙补西墙弄出来的。

这几乎是个无底洞,而现在祥生的所有人都停不下来。

3.

/ 不断拿地的开发商 /

祥生控股的起家在诸暨,但真正发家其实是在总部搬到杭州之后,把握住了长三角三四线城市楼市的发展机会。

在2013年后开启的上一轮房地产发展周期中,由于一、二线城市限购限贷限价,三、四线房价迎来了周期性高位。

而通过旧改和疯狂揽地,在三四线城市拿到大量土地开发权的祥生控股,从此一发不可收拾。

2015-2017年其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元;2018年,祥生地产迈过千亿,以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位。

从年销售额百亿跃向千亿的进阶之路,祥生控股只用了3年。而这段路程,万科和保利走了5年,绿地走了8年。

现在,祥生地产的项目已覆盖浙江全部地级市。

招股书显示,截至2020年3月底,算上合营联营项目的权益面积,其权益土地储备面积为2304.47万平方米,其中浙江省合计为1156.24万平方米,占比约5成,杭州市和绍兴市土储相对更多。

除此之外,祥生地产还在上海、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙、福建、辽宁等11个省份超43座城市展开布局,相较于起家时重仓三四线城市土地的局面,现在在二线城市的布局比例正在不断提高。

但这样的布局带来的必然是资金链的紧张,尤其是进入上海、进入省会城市后展开土地购买行为,更是耗费了大量的资金。

克尔瑞发布《2019年中国房地产企业新增土地TOP100》榜单显示,祥生控股在2019年新增土地投资额为217.3亿元,较上年减少49亿元。

但在今年上半年的新一轮土地补仓运动中,祥生控股依然掷下重注,死死盯住疫情过后已渐渐复苏的长三角地区及东南沿海房地产市场。

据中指院数据,今年前5个月,其支出土地金额128亿元,是去年拿地支出金额的7成左右。

有媒体分析指出,在三四线城市获得了起家资本的祥生控股,进入千亿俱乐部已经是一个极限。如果不向一二线城市拓展,很快就会因为三四线城市客源的枯竭导致销售量的下降。

而高负债的发展策略,必然要求高周转。一旦现金链周转不灵,就会引发雪崩式的连锁反应。

这也是碧桂园和富力最近被人诟病的原因。当然相比祥生控股,他们都是小case。

祥生在2020年1月23日、3月16日、5月20日发行的3亿美元优先票据,年息率12.5%。如此高的融资成本,在整个行业之中说出来都无法让人相信。

IPO文件显示,过去3年其全部利息支出分别为18.80亿元、34.71亿元和44.77亿元。资本化利息后,融资成本几乎翻倍速度增长,分别为2.20亿元、4.32亿元和7.78亿元。

这意味着其他的融资途径,祥生控股似乎都走到了死胡同。在房企信托融资政策日益收紧的当下,冲击IPO拓宽融资渠道成了祥生的唯一选择。

毕竟拿地需要花钱、扩张需要花钱、还债需要花钱……但最重要的融资渠道被砍,最终这家千亿级房企向现实低头,向港交所提交上市申请。

目前,祥生控股成为2020年在港交所排队的第9家内房企(不含已失效),也是规模最大的。

在实行注册制的香港证券交易所,材料通过审核,祥生控股就基本能成功上市,但关键是募资规模、以及股价是否达到预期。

另外,祥生控股的IPO文件有一个细节非常值得深思。

在描述募资用途的时候,祥生控股表示将一部分上市募资用于项目开发用途的部分现有信托贷款的偿还。

这包括2021年3月4日到期的年利率9.50%的信托贷款、2021年3月26日到期的年利率14.50%的信托贷款以及2020年12月4日到期的年利率12.00%的信托贷款。

因此,对于祥生控股来说,上市依然是换了一层皮的拆东墙补西墙。但这一次,为祥生控股的疯狂行为买单,可能会变成全体股民的事。

“债多了不愁,虱子多了不咬”。

这句俗语真的诚不欺人。

—end—

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