对宝龙地产估值

大的背景:

在这两年内房整体增速下降的背景下

18年销售提速,约+100%,

19年前7月也有70%左右的增速

商场3年计划从18年的开业39座,新增至46,54,61


插一个关于税金的疑问(和分析主干无关):

18年业绩会介绍实际的现金流:

和现金流报表里的利息对的上,分红对的上,但税金对不上,分别是27亿和12亿不到,口径都是现金流。谁知道为什么??


管理层

分红

18年归母核心18亿,分红0.3*40*0.85=10亿,分红率高达 56%

17年14亿,分红0.25*40*0.85=8.5亿,分红率高达 61%

很舍得分。


增持

18年12月,+7000万港币

18年11月,+400万港币

10月,+9000万港币,


质押

没找到大股东的质押记录


对管理层印象不错


核心能力分析

拿地:结合商业拿地。从过去两年的拿地结果以及整体的的土地成本看,拿地能力还可以,(下面有些拿地的数据)


品牌溢价能力:一般?当然,与商业配套结合有利于销售。


运营周转:一般? 比如18年回款率一般,不到60%, 对19年指引的回款率也不到60~, 但某些方面在努力~


融资:利率一般,18年6.48%,17年6.29,16年6.18%,18年底,短期借贷接近现金,现金流比较紧~


估值

1,货值储备,18年底

土储面积:2120万平方米,不包括已运营投资性物业面积,

其中可售81%,自持 19%。

平均成交价 2500元每方,

18年平均售价:占18年销售均价17%,1.47万

so,货值大致:2120*0.81*1.47=2500亿 ?

其中已售未结多少,已售未结权益多少,没有去算,谁有数据?


未售部分权益:

18年新增土地的权益50%,

业绩会指引19年500亿目标里权益约60%,


结论:整体的未售权益货值或可售面积还未知。能知道的是未售部分权益大致在55%(谁有更多数据?)


2,土地质量

整体:按地价/售价=17%,

近两年新增:17年大部分都底价拿地,18年平均拿地溢价11~12%,

所以,毛利率应该不错

还没有深研拿地溢价低是否是因为结合了商业优势。另外,土储集中在长三角,这也是公司的战略。


3,2019年可售,80个项目,900亿货值

实际截至7月,同比增长70%,

均价1.63,比18年均价1.47明显增长,显示,贡献销售的城市能级在上移。


业绩会:“今年年合约销售500亿,我们的权益应该是在60%。”

但根据前7月销售,推测19年销售有600-700亿,

18年拿的地是50%权益,所以推测实际权益在 55%


所以,

650*0.55*0.3=107亿的毛利

650*0.55*0.11=39亿的净利润

根据前面对毛利率的分析,这个利润应该能达到。


4,商业及酒店

业绩会,19年指引:“租⾦管理费及其他的收⼊是36亿”,18年“29.3亿”,增20%

18年:“租费收入22.5亿元,相较2017年 同比增长24.7%;酒店及其他收⼊6.77亿元,同⽐增长39%”

按酒店微亏,商场22.5*0.3=6.75,18年算6亿净利润。

按公司对商场的指引年复合+25%,19年6*1.25=7.5亿净利润。


5,大致的保守估值

如果统一到两年后的口径,参考公司的指引,假设商业部分利润年增25%,

同时考虑公司对商业的计划是持续扩大规模:“至2025年,宝龙商业在营项目将达到100个”,给商业12PE。给销售6,都是很保守。

39*6+7.5*12*1.25*1.25=375,港币420,

所以,两三年里,有比翻倍还略多的潜力。 4-5折股。

这里没有计算商业重估的收益。


结论:

1,肯定是低估,

2,从量分析,低估程度不比大部分热门内房股差。

3,从质分析,

好的地方

利润构成中有商业部分,对持续的盈利能力有适当加分,

而且按公司计划,商业部分会持续扩张,到2025,100座,如果看好商业部分,从成长和可持续性两方面考虑,前面给商业部分12PE绝对是保守了。

结合商业拿地,拿地能力应该可以。从实际看,过去的拿地是个证明。

分红占归母核心很高,管理层诚信方面看似没问题


不好地方

回款率低,

资金链紧,短期借款150,现金包含受限制160。


利益声明,持仓4~5%个点左右,未来3天没有买卖计划。对宝龙的研究时间不长,写的不对的地方请指正~


$宝龙地产(01238)$

@范俊青 @夸克轻子粥 @chad1234

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全部评论

雪球达人秀2019-08-15 18:21

请您看下私信留言~

Margin-Of-Safety2019-08-13 13:42

范俊青2019-08-10 09:13

分析不错,宝龙值得持有。