谈谈万科卖点

近日万科随着整个房地产行业迎来反弹,大股东深铁准备增资,股价随时可能不理性上涨。对于我,或许要提前考虑什么时候卖出万科,防止未来被“利好”洗脑,不舍得卖出。

我第一次买入万科是在21年3月,买入价格30.81元。当时全国房价在宏观放水下再一次走高,各地房价均创历史新高,深圳甚至一年翻倍。我认为房子作为我国百姓的“核心资产”,在特殊的户口制度加持下,未来房价很难大跌(20%以上跌幅)。同时整个行业在16万亿规模,城镇化还有空间,我判断房地产仍然是白银时代。而万科作为龙头,过去的经历体现出极强的实力,也顺利度过了过去经营上、资本市场上的难关,企业文化很吸引我。买入时,万科只有8PE,处于历史20%分位,相比其他疯狂的“蓝筹股”,万科还算便宜。

大量买入是在21年7-10月,价格18-22元。全国房价整体滞涨,部分高位房价有所下跌,例如教育相关的学区房,互联网相关的部分区域。从三条红线、贷款管理、土拍再到落户限制,政策上不断对房地产进行降温,但整个行业全年规模仍达到新高的18万亿。我维持第一次买入的判断:房地产仍然是白银时代。同时行业巨头恒大融创接连出局,我判断万科会有市占率的提升,同时万科副业初露端倪,港股物业可比对象均在30PE。而万科PE、PB估值却随着恒大融创暴雷带动,跌到历史最低。我认为万科被错杀,十分便宜,所以大量买入。

在今年年初,因为史上最严格的供给端需求端政策,再叠加口罩影响,一二线房价下跌,三四线量价双崩,恶性循环,整个行业从21年的18万亿急转直下,大量房企出局。万科在21年业绩上交出了-44%的业绩,虽然有一次性减值做低利润的因素,但仍令我失望。郁亮在年报中直言,房地产已进入新阶段。

在看到这个业绩之后,我本想选择卖出。但万科的言语和行动挽留了我,郁亮对2022年目标定为重回增长,大幅提高分红率,宣布回购,高管将所有薪资自购股票等等。同时考虑到行业出清市占率提升逻辑,让我一直持有至今,期间进行了两次AH套利,再加上分红,目前亏损4%左右。

回顾我过去的逻辑,“白银时代”判断有误。量方面,未来几年房地产大概是10万亿规模,而各地财政纷纷亮红灯,土拍价格不让利,(利润=房价-土拍价格)这个盈利模式要缩水。这半年来“疯狂”的政策,使供给端大大改善,对于万科,“市占率提升”这个逻辑,现在显得有些靠不住脚。

利润=行业规模*市占率*利润率,其中利润率=(房价-土拍价格)/土拍价格。根据这个公式,我目前认为,未来万科住开利润很难回到2020年400亿,短期大概率保持2021年200亿利润,长期看不到好转,甚至在未来房价波动中,行业规模、房价带动利润会再下一个台阶。

我对万科的企业文化判断没有错误,管理层一直以来的谨慎使得万科在这轮“九死一生”的劫难中活了下来,尽力回报股东,充分和市场沟通,二级市场股价维护意识也比较强烈。

好的企业文化遇到变差的商业模式,让我不得不思考卖出,下面是估值。

万科住开业务给200亿归母利润,10PE,估值2000亿。

其他业务由于披露较少,按照公允/收购估值计算,万物云今日市值508亿持股56%价值284亿,2018年收购普洛斯估值790亿持股21%价值170亿,2016年收购印力估值128亿持股62%价值80亿。自营商业(万科广场)按照和印力相同PS估值,价值40亿。万纬物流现金流18亿,给10PE,万科占75%,价值90亿。泊寓现金流5亿,给10PE,价值50亿。

估值总和约2700亿,计划2700亿-3500亿间分批卖掉万科,对应A股股价23-30元。分红不作调整,大股东增资按照比例进行调整。

$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$ 

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精彩评论

谈古论股2022-12-06 21:55

有一个问题,我觉得不知道是否算一个认知陷进或者为误区。我自己事后总结有这个因素,就是你看万科的历史财务数据挺好,推测以后也不错,可能比以前差一些,但还是很好的。我最早是看汽车行业时候犯了这个错误,看以前上汽和长城的roe都是20%多,想象以后即使差一些也会不错。后来看万科的时候也犯了这个错误。今天看帖子有人讨论海螺水泥最近5年业绩很好的原因,原来是进行了价格同盟就是垄断定价,今年价格同盟瓦解,以后的财务数据大家就看不清了。以前汽车行业,房地产的高roe有很大一部分原因是供需紧张,慢慢供需关系改变方向了,以前的财务数据就无法预测以后了。关于万科以后的利润情况应该也受供需关系影响,万科有些差异化的优势,但不大。国企和央企如果不考核利润只追求规模,那万科想获得比较好的利润应该挺难的

谈古论股2022-12-06 21:26

你挺厉害的,把成本降的很低了,亏的不多。大股东深圳地铁17年22块买入应该亏不少,即使以后能涨回来一些,10年看也不能说好投资。我觉得万科的管理层王石和郁亮是追求卓越的,其它人只能算一般到优秀吧。这个行业其实有一点不好的地方是错误的激励机制,肯定只关注局部和短期利益,长期如果郁亮不能直接控制的话,变平庸应该很快的。长期看,央企和国企追求规模不计较利润,对于万科的利润导向应该形成很大的压制。短期看,可能存在政策方面很多利好,存在市场方面供需改善的周期性机会。

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哈_哈_哈_哈2022-12-30 14:24

对万科估值的一种思考结论

莉莉安782022-12-29 13:07

200亿是今年住开大概利润,今年已经规模下滑了。

派大星的投资笔记2022-12-29 12:46

好文。但有一个疑问…总规模下滑的前提下,用固定估值10去锚定…这套算法是否合适

正本清源8at2022-12-07 20:06

改善性需求非常大,据我调研

天宇流星2022-12-07 17:01

21年9月15日,万科物流发展有限公司(简称“万纬物流”)发生增资扩股变动,注册资本从244.2亿元增加至359.68亿元,新增五位股东,万科集团的持股比例由此前的100%降为75%。一级市场估值21年9月估值460亿,过了一年怎么到你这里就剩:90亿了?