华侨城何时开启逻辑上涨?

友情提示:因为前面系列文章和点评已经将华侨城分析的比较透彻,所以本篇文章不包含任何定量分析,仅做定性阐述,并不严谨,请大家谨慎辨析和参考;我们追求“模糊正确”,不追求“绝对精确”;只评价过去,不预测未来,也不对任何人构成任何建议。

        虽然,我们一些对华侨城深入了解的投资者信誓旦旦觉得华侨城文旅赛道前景好,商业模式领先,业务模式成熟,财务指标优秀,综合风险可控,再叠加当前价值低估,没有理由不涨。确实,我们大多数在场的投资者都认为应当涨,但这只是“你”认为要涨,而不是其他人认为要涨。在资本市场,一个标的涨与不涨,不仅仅在于标的自身优秀(前景及发展皆优秀),更在于标的要处于大众的认知风口。就如,一个再优秀的个人,你要取得相对大多数人更好的前程和社会地位,不仅仅需要自身的努力,更需要有人“帮”你!!!

    同样,华侨城要开启上涨模式,只有在大众认可基础上,前仆后继的投资者将股价“买”上去,而不是我们当前在场的有限投资者“守”上去的。因此,华侨城开启上涨模式只有下面两方面获得大众的清晰认知并证伪当前的偏见不成立,华侨城将开启长久的上涨模式。

一、密集政策影响不利于华侨城

       国家当前一方面防止金融出现系统性风险,一方面贯彻住房不炒的民生理念,对房地产的政策是越来越严。供给端有集中供地、房地产企业三道红线、银行房贷限贷等等;需求端有限贷限额、指导参考价、限购限期等;尤其叠加郭树清6月10日在第十三届陆家嘴论坛上讲到“........正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样”,虽然这句话主要是为了讲金融衍生品的危害而引申出来的类比,但还是把市场上房地产及相关衍生品的投资者吓到屁滚尿流。。。。。。。针对这些政策 和表象,使得市场上很多投资者不分青红皂白感觉房地产,尤其与房地产沾边的上市公司末日大限来临,就敬而远之。在这种情况下,市场上房地产公司要得到投资者的认可,必须达到如下两个方面之一:其一,房地产板块整体市场风向和价值含量得到大众投资者普遍认可;抑或其二,某一标的显示出与房地产板块整体不一样的趋势特性和价值呈现。显然,以国家当前意志和房地产板块兼顾的金融特性和民生特性,第一种可能将完全没有可能,只有第二种方有奇迹发生。这将是,我们论证的:

        第1点.  我们一直强调房地产市场在世界上任何一个上体量且经济仍然处于发展中的经济体(如美国、英国、日本、加拿大等)都是不可或缺的国民经济支柱。比如2015或2016年世界各国房地产增加值占GDP的比重分别为:美国12.5%、日本11.5%、德国10.9%、英国13.9%、法国13%(2016年)、意大利14.1%(2016年)、印度19.2%(2018年)和中国6.5%(2017年)。大家看下是不是有点辣眼睛,在我们眼中的一众发达国家,理应都是依靠服务业或高端制造业增加财富的,怎么看得上房地产这么low的行业呢?而且在我们日常印象中,天天说中国经济被房地产绑架了,感觉世界上就中国房地产占比一家独大,一览众山小似的。可能大家觉得上面数字太老了,现在2021年了,,,那我们再给大家展示一张经合组织统计的2018年各国房地产增加值占GDP的比重。

      请大家注意,先明白核算GDP的房地产是指增加值而不是销售额,否则大家没法讨论。从这,我们只想说明一个问题,房地产在任何一个大体量的国家都是经济支柱,何况中国这样一个14亿人口的世界经济大国,且即将冲顶的未来超级大国呢。所以,我们需要明白的是从需求来说房地产绝对是一个朝阳产业,或者说永续产业。我们投资房地产公司,你绝不会担心哪天早上一觉醒来这个行业消失了。何况中国这样一个以稳定压倒一切的世界大国,我们不会担心房地产崩盘。 虽然,房地产是一个永续朝阳行业,但并不代表这个行业中的企业都是朝阳企业。

第2点 . 当前房地产各种紧箍咒的政策该怎么理解。 在这方面,我们主观臆测国家主要处于三个目的:其一,防范金融风险,其二,保障提振内需,其三、供给侧整顿。

     其一,防范金融风险

      我们知道,房地产开发贷和住房按揭贷,再迭加市场上经营性抵押贷,也就是说市场上以房地产为底层资产的贷款占中国银行业贷款应超过30%以上。如果,房地产价格暴跌或暴涨暴跌,将对银行资产负债表和利润表造成严重打击,引发金融行业崩盘风险,这是中国不能承受之重。因此,国家对房地产调控的主要目的还是防范金融风险,而防范金融风险的首要目标是防止房地产暴跌。

其二、保障提振内需

    当前中国GDP提升到百万亿人民币级别,而GDP中的第一产业农业和第二产业工业,实际上第一产业因中国农业现代化水平和耕地等现实情况,要大幅提升农业增加值得绝对量和占比都是极为困难的。而第二产业工业中,中国当前已经是制造业大国,且制造业产值占全球比重已达到2019年度的28.1%,增速下降到2019年的5.7%,未来很难再大幅提升。未来拉动中国经济增长的引擎必然是消费,如果房价进一步上涨,将严重挤压居民消费,造成内需不振,影响中国经济发展。而且在当前中美冲突加剧,中国需要提振内需做大中国市场规模以吸引非美国家的吸引力,从而分化欧美政治立场和地缘站队,减轻中美对抗压力,这也是保障提振内需的应有之义。

其三、供给侧改革

        我们知道中国房地产发展到现在,市场鱼龙混杂,尤其一些打着高杠杆、高周转的房地产企业,动不动要挟政府,要挟债权人,以私利而裹胁全民;以及一些中小房企空手套白狼,一手托政府一手托银行,无本套利;这些企业在行业高速发展阶段,以行业增量来覆盖个体风险成本,在发展中解决问题,还不会造成影响;但在行业盘整或放缓阶段,风险暴露无遗,公司破产倒闭、银行呆账坏账、购房者血本无归、房屋质量堪忧等都造成社会恶劣影响。这都是国家将会积极整顿的原因,那就是将不合规、风险大的企业清理出房地产行业,重塑行业风气。这点大家可以回想2017年中国以环保之名,实施的制造业去产能之实。最终,制造业很多不合规和小散差的企业清理出供给市场,行业迅速向头部企业集中;所以,当前房地产面临的市场,我们也将其理解成供给侧改革就是正解。

      简而言之,房地产这样一个关系国民经济重要组成部分的朝阳永续行业,而且在过去以行业及行业企业自由竞争难以清除行业败类的事情,当前国家亲自下场来清理时,那我们房地产的投资者只需要擦亮眼睛,选择哪些背景可靠、财务稳健、经营优秀的上市公司是正解,未来可期。当然,我们认为未来房地产企业将真正归类到制造业队伍中去,获取制造业平均利润,暴利时代不再有。

二、华侨城商业模式不成立

      华侨城的商业模式很简单,以文旅模式造城,打造人居环境,提升城市宜居水平为卖点和代价,换取地方政府低价供地,以土地差价和赋能增值获得房地产经营收益,并以房地产经营收益推动文旅产业发展;结果就是华侨城文旅发展越好,规模越大,越能获取优质的房地产和土地收益,二者互相助力,协同发展。这个模式成立不?我们已在场的小众投资者,包括华侨城内部管理层肯定认为行得通的,但这同样是“我们认为行”,不代表其他大众投资者普遍“认为你行”,只要这个问题不解决,那华侨城就不可能开启逻辑上涨,只能是事件造成的脉冲型上涨,不可持续!!!那怎么才能让大众投资者普遍认可这个逻辑呢?

其一、高毛利率能否保持

       我们认为的文旅低价勾地,并以土地价差和文旅赋能使得公司房地产业务体现的获利能力远高于行业,这在公司过往的历史中得到证明;但是,由于过往整个房地产行业过的都还不错,所以华侨城相比同行高十多个百分点的毛利率,尤其在体量较小的情况下,并不显得一枝独秀。更何况,很多投资者认为华侨城房地产的高毛利来自于十年前在深圳囤地而非其模式使然。这对认可和不认可的外部投资者都是一个无法自证的观点!那怎么办呢?对于这一点,只能由时间来证明!我们在前面系列文章《华侨城之(三)补阙拾遗》中提到过,自2021年房地产大多公司因为2016年左右的高价拿地,叠加2019年后的限价售房,将会使得房地产公司自2021年起房地产业务毛利率承压,这在2020年和2021年一季度很多房地产公司已经显示出这个苗头!

        所以,华侨城要显示出商业模式的可行性和优势,我们需要给她时间来证明!早则今年半年报出炉,晚则2021年底2022年初,年报预报出来后,,,如果行业整体低迷,而华侨城盈利能力仍然显得与众不同,鹤立鸡群;我们相信那时候有助于整个市场认清华侨城商业模式的可行性和优越性,如果再延伸到2022年中,最好!

其二、公司文旅获利能力

      如果以时间来证明了公司高毛利的可持续性和优越性,只解决了文旅低价勾地的能力;但是如果文旅本身的盈利能力不能得到证明,这个商业模式仍然行不通!如果在未来半年或者一年,华侨城文旅的游客新增人数和收益有较大幅度提升,且公司在文旅业务披露方面更全面一些;让外部投资者充分认识到文旅盈利能力不错,那这个商业模式才能证明完全行得通。这点也需要时间!

      简而言之,华侨城商业模式能否成立,对于外部投资者来说只能以时间和公司的主动披露来证明,少则半年,多则一年!这点,不管是当前已经入手华侨城的投资者还是观望的投资者来说,都是重要的。

      整体而言:华侨城只有在“密集政策影响不利于华侨城”和“华侨城商业模式不成立”这两点被证伪,华侨城才会开启逻辑上涨,否则任何的上涨都不可持续,时间将会早则在2021年4季度,晚则2022年年报披露后。同时,我们维持前面的预判,华侨城2021年地产销售额应在1500亿左右,包含文旅的整体收入在1150亿,收益目标每股2.07. $华侨城A(SZ000069)$   


      

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精彩评论

收获r2906-11 18:19

谢谢分享价值

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茂名潘06-16 19:53

茂名潘06-16 19:13

追风葫芦娃06-12 13:25

调低预期是为更好的超预期,哈哈😄

追风葫芦娃06-12 13:24

考虑的税盾的影响其实79%和59%的毛利影响并没有那么大,税盾在行业下行中反而成了华侨城的护城河。

追风葫芦娃06-12 13:22

文旅沟地地价这块还是有一定不确性,不过个人认为影响不大,决定权短时间内应该还是地方。而且华侨城在手资源也已经充足。