死磕新城一千天

新城控股投资全逻辑整理————献给新城股东的你

不知不觉已经写了也有几十万字了，笔者把全逻辑成体系的整理一下，方便大家了解新城。（不定期持续更新）
第一部分：宏观研究
1.吾悦广场，完美的抗通胀资产————治好你的“通胀焦虑”
简介：抗通胀资产的逻辑性梳理 （重点推荐）

十年磨一剑，霜刃未曾试——悦康药业年报&一季报简评

自从上次写过悦康的一篇长文后，已经有近一年没有提过悦康，主要还是悦康的有关信息更新比较慢，而且不集中，二级市场波动又大，而且有个别原始股东还批露了减持计划，也为了爱惜笔者自己的羽毛，个人觉得在高位上公开发表一些看法容易引起猜测和误会。
所以今天在悦康发表年报和一季报后，恰...

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春——新城控股2021年报&近况简评

新城的年报总体情况：营收1682亿，同比+15.64%，归母净利润125.98亿，同比-17.42%，扣非102.45亿，同比-21.53亿，EPS5.59，同比-17.7%，不进行分红，作为对资本市场的对冲，用1亿-2亿进行回购并注销作为补偿。
一个一个来：
首先是业绩怎么样？
毛利率：
今年的年报把住开和商开合...

山重水复疑无路，柳暗花明又一村————新城控股近况简评

本来是打算根据经营简报分析分析四季度的租金情况，不过今年每个吾悦广场没有单独披露，随着以后新增吾悦越来越多，也许这样的披露会更加常态化。
经营简报里披露的信息不算多，住开这边竣工3290万平，去年公布的是结算面积2232万平，口径有变化，直接对比不严谨，当个参考吧。
含税口径，...

新城控股三季报简评

三季报本身比较简短，所以就写个小简评吧。
吾悦广场的租金情况上次已经说过了，这里就不重复了，有需要的可以看一下最近的文章。
纵观三季报最大的亮点就是毛利率的回升。
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资产负债表：
最大的亮点是有息负债相比半年报的时候降低了近50...

吾悦广场三季度租金收入整理

新城出三季度经营简报了，稍微整理了下：
先说总体的结论：
可比吾悦广场的数据，环比前一季度，也就是2021年第二季度，租金收入增加了1.95%。
同比2020年的三季度，租金收入增加了13.76%
同比2019年的三季度，租金收入增加了8.27%。
有两个新签约的轻资产吾悦广场差一些，这...

本色不改，逆境前行————新城控股半年报简评

一.整体情况
营收791亿，同比+109%，净利43亿，同比+34.4%，扣非净利38亿，同比+38.19%。
销售金额1176亿，销售面积1087万平，已售未结3485万平，结算面积1140万平，剔预负债率75.45%，净负债率60.48%，现金短债比1.44。
综合融资成本6.6%，相较于年初的6.72%，略有下降，但是距离龙湖...

物业销售稳定，租金收入符合预期————新城控股二季度经营简报简评

好久没发文章了，依然有很多读者通过各种方式留言，催更。大家想唠嗑的心情我非常理解，毕竟这些天来新城走的很弱，但是唠嗑之前还是先说说二季度的经营简报吧。
新城控股一季度经营简报简评
一季度的情况大家也可以对比着看，这是链接。
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乘消费升级之风，塑下沉市场购物中心龙头——《攻玉》系列研报解读之四

《攻玉》系列，取自“它山之石，可以攻玉”之意，目前做过三期了。分别是：
攻玉第一期
攻玉第二期
攻玉第三期
今天这是第四期，一份有关新城的同...

好久没唠嗑了，顺便做个广告

昨天第三方机构在月末如期发布了房企的各项数据，不过新城还没发经营简报，这里我也不说具体数据了，怕误差太大，毕竟有些榜单的水分。。。大家都懂的。
新城依然很稳健，销售额和拿地都非常不错，不说大超预期吧，起码完成既定的目标是没有任何问题的。
吾悦的经营还是一如既往的优秀，每...

吾悦又一次进化了

敲下这些文字的时候，内心还久久不能平静。
今天新城发展开了股东会，比新城控股的股东会开的时间要简短很多，但是有两个沟通内容，非常有意思。
1.提到了MALL+X。
听管理层的意思，应该是主题商场的业态。举例了铜陵吾悦和沈北吾悦，一个儿童文化中心，一个运动城。（我听的录音，不...

消费长风驱动，奔向星辰大海 ————《攻玉》研报解读系列之三

《攻玉》系列之前做过两期了，一期是袁豪对新城的深度研报，一期是广发对新城的深度研报。
今天这个是第三期，分享一下袁豪在5月14日发表的同名研报《消费长风驱动，奔向星辰大海》。
和前两期不太一样，前两期都是针对新城的个股研报，这一期研报的主要研究对象是综合体行业。
废话少...

闲谈新城五六事

好久没唠嗑了，今天说几件小事情吧。
第一个要说的是新城的4月经营数据。
销售端，销售金额207亿，环比同比双增长，签约175万平，均价11899元/平，比上个月增加了10.7%，比去年同期也增长了8.3%，总的来说，很不错的数据，超我个人预期。
拿地端的话，受制于目前疯狂的土拍形势...

新政策，新股东，新战略————写在新城一季报发布之际

本来想写个一季报简评的，但是我仔细想了想，简评洋洋洒洒写一堆，然后下面回复“地产股谁看一季报啊？”“一季报翻倍有啥好吹的，有本事年报翻倍。”“一季报这么好，股价不一样没起色？”，抬杠的人总是无处不在，而且一季报确实意义不如年报这些来的大，还不如一季度经营简报有看头，所...

轻资产综合体估值———————————————每座四个亿？

好久没唠嗑了，说点新鲜事。
首先第一个就是，万达的新闻大家看了吧。
上市前融资200亿，拟估值2000亿上市，目前在管368个万达，在建155个万达，每个在建如果算半个，大概折合440个万达。前瞻再给点确定性，最多能折500个左右的开业万达，所以一个轻资产大概就是估值4个亿左右。

结算速度加快，租金收入稳定————新城控股2021一季度经营简报简评

新城控股发布了2021年的经营简报，浏览之下，笔者发现今年的经营简报有以下几个变化：
1.2021年一季度的结算面积没有纰漏，取而代之的是竣工面积。去年一季度经营简报里的结算面积是80.41万平，而今年的一季度竣工面积是416.99万平。虽然竣工面积和结算面积两者之间不能划等号，但是结算速度也...

讨论

扩展说的是拿地，重资产从拿地到开业大概2年，轻资产从签约到开业大概1年。 业绩会上管理层的意思大概是2600亿销售+30重+10轻是一种平衡的组合。 换句话说，如果是5200亿销售，匹配的就会是60重+20轻这样的组合。 当然现在还很遥远，但是新城的规划路径大概就是这样的比例。

讨论

中西部前景非常广阔。但是因为中西部发展不均衡，所以商业广场的前景也是不均衡的，属于结构性的机会，所以这对商业扩展团队的落子水平和商业管理运营的水平都提出了更高的要求。
至于你说云贵是指昆明吾悦和呈贡吾悦以及贵阳清镇吾悦么？前者在众多吾悦里属于中等运营状况的，后两者开业时间...

讨论

我觉得还是要聚焦利润，按照自己的节奏来，现在住开市场的排名意义并不大，如果无法实现高水平的盈利，一味地冲规模是不理智的。 评级没有排名一说，看的还是绝对值，目前2600亿+的规模足以支撑新城取得不错的评级。