轻资产综合体估值———————————————每座四个亿?

[大笑]好久没唠嗑了,说点新鲜事。

首先第一个就是,万达的新闻大家看了吧。

上市前融资200亿,拟估值2000亿上市,目前在管368个万达,在建155个万达,每个在建如果算半个,大概折合440个万达。前瞻再给点确定性,最多能折500个左右的开业万达,所以一个轻资产大概就是估值4个亿左右。

这是什么概念呢?如果平均一个万达租金收入1亿,算45%净利率,4500万的净利润,和资方37分账,万达可以分1350万左右。

所以轻资产的估值目前大概就是30PE,不是非常准确,但是大差不差了。

吾悦的轻资产差一些,因为万达的是定制的,设计,位置,人流动线都是非常合理的。而吾悦的很多是存量改造的,在4亿的基础上打个75折,估值大概就是3亿左右一个。

3亿合理么?我们算一算啊,一个重资产吾悦估值是10亿,一个轻资产吾悦是3亿,贡献的利润大概也是这个比例。挺科学。

但是仔细一算,重资产要沉淀资金,每年的增速受制于拿地情况和资金情况,好处就是能享受资产升值带来的好处。

所以各有利弊吧,争不出个高低来。

但是如果落实到操作层面,拿轻资产看起来是要比拿重资产轻松的多的,市场也大的多,之前我专门做过一篇专栏,大家可以再回顾回顾。

第二,今天的主题是要说什么呢?

据路边社消息,新城最近做了一个新的十年战略规划,对原有的双轮驱动进行了全面的升级具体内容我也不太清楚(别追问,问就是不知道[大笑],但是流露出来的只言片语,新城把发展轻资产吾悦的地位应该是提高到了一个相当高的优先级。

为什么这么做呢?我自个儿琢磨了一下,第一原因很可能是我之前判断的存量综合体被改造的需求井喷,在操作层面更容易实现,轻资产吾悦将迎来史无前例的发展机遇。

第二个原因是新城目前已经深刻的认识到了平台的价值,新城正在向平台型企业快速转型。简单的算一下,一个重资产吾悦估值10亿,一个轻资产吾悦估值3亿,估值是10比3,贡献的利润差不多也是10比3,但是10亿的轻资产就是3.3个吾悦,是3.3个平台,相当于白赚了2.3个平台。

3.3个轻资产和1个重资产,让我选,我也选前者。

而且新城不止是搭建平台,很可能还会进行平台内容的升级。

第三,说说估值。

投资房企,大家都喜欢找低估值的,觉得安全边际高,3倍到4倍PE的地产股就被冠以“绝对低估”的头衔。

但是大家算算新城,重资产估值10亿一个,轻资产估值3亿一个,目前已经布局的在170个左右,在建的吾悦和万达一样也算半个,就光吾悦已经远超新城的总市值了。

所以目前住开部分的估值不是0,是负的。

什么3倍PE,4倍PE,太贵了,要买就得买新城这样负估值的房企。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

还有一个小事啊,大家估计也发现了,这几天黑新城的小黑文,雨后春笋般破土而出。这事我是这么看的:

一般情况下,密集的小黑文出现,只有两种情况。一是范了众怒,二是有心人的推波助澜。新城目前的情况,肯定不是前者。所以嘛,我感觉后者的可能性大些。

[大笑]道理说了这么多,还是想告诉大家,新城依然极度低估,并且和以前的长篇大论不太一样,今天写的并不多,主要是为了突出重点。

看起来好像没有什么干货,但是我希望大家可以反复体味一下我说的意思,比如加粗的部分?

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

[心心]最后说说个人的近况吧,大家都很关心,包括私信什么的,非常非常多,在这里给大家说一声,承蒙厚爱。

新城我会一直坚定持有的,大家不必做过多的猜测。[大笑]

雪球我也一直在关注,包括小黑文出来的时候也想着去怼两句的,但是看着茫茫多的小黑文,我最终释然了。[吐血]

再怎么说我也是拥有7000粉丝的小V,不能自降身价和他们骂街不是[大笑],人家也要挣钱嘛。

 $新城发展(01030)$    $新城控股(SH601155)$   

雪球转发:30回复:261喜欢:30

精彩评论

新城控股武进钉子户04-22 15:06

今天是第235个交易日,死磕兄以迅雷不及掩耳之势突袭雪球带来狂风暴雨般的心灵鸡汤!明天必将一根阳棒直冲云霄!!!!

西风烈三郎04-22 15:23

很高兴看到前辈的文章,做多轻资产数量,提前卡位,占据有利坑位,是局部战术防御,也是全局战略出击。规模越大,竞争力越强,好处多多:少投入就可推动总规模扩大及利润增加;轻资产租金支撑重资产扩张;享有优先购买权方便由轻变重;试错成本低,风险小。时不我待,我觉得这步走的很好。

死磕新城一千天04-22 15:18

这个说到点子上了,我感觉这个系数是个阶梯函数,有可能,20个以下,是0,然后20到50个,是一个系数,比较低,每个吾悦增值5%?50个到100个,是一个系数,每个吾悦增值10%?100到200个,是一个系数,每个吾悦增值15?
平台越大,这个系数应该越高,甚至于,数量到了一定程度,平台的价值超过吾悦本身的经营价值。
数字纯粹其实拍脑袋想的,但是原理应该是这样的

contactet04-22 15:14

除了简单的数量累加,还要乘上一个平台的价值系数,这个系数大约多少。

章墨远04-22 15:17

今天再次加仓,子弹打满了

全部评论

Fisher-Value05-23 20:24

从估值原理上说,重资产和轻资产如果带来的自由现金流是一样的,那么折现值就是一样的。但轻资产有个优点,就是资本消耗小,同样的资本额可以多展店,增速就快,所以给的估值倍数会高。一旦轻资产模式跑通了,估值会迅速提升。

Fisher-Value05-23 20:19

轻资产的优点是资本消耗小,可以快速展店。

皮皮ywp05-18 16:14

新城潜力很大,悦康药业更是埋在土里的钻石

听风的歌8605-17 12:49

已发,请查收

xunxun523005-10 02:25

哪家?也看看