大家新年好，新的一年里，马上要执行一个银行业的“两道红线”新规。具体内容不再赘述，大家都知道了。很多人问啊，到底是利好还是利空？我在这里浅谈一下我的理解吧。
首先第一点，任何一个政策的制定及出台，都不能单一的理解，必须放在大的环境下，有机的进行分析。
在以前的大环境的的分析中，笔者提到过：
房企的三道红线，是要调整房企的结构，把胆大蛮干的房企所占的市场份额交给运行效率更高的头部房企。
而这次作为配套政策出台的银行业两道红线，是与之一脉相承的，也使用了分类分级的制定方法。一般来说，和大型银行关系密切的都是头部房企，而这次对大型银行设置的占比上限其实相当宽松。开发贷，7大行无一踩线，所谓的红线，更像是给出的目标。
至于个人住房贷款，举个例子吧，以宇宙第一大银行工商银行为例：根据2020年的半年报
个人住房贷款的占比只有30.5%，贷款总额自2019年的年报从16.76万亿增长到了2020年半年报的17.98万亿，半年增速高达7.28%。
我们假定2021年的半年报里，工商银行的贷款总额在2020年的半年报的基础上增加12%（很保守的计算），贷款总额就会来到20.14万亿。
如果按照32.5%的最高限额计算，个人住房贷款限额=20.14*0.325=6.544万亿。
目前个人住房贷款仅有5.486万亿，一年内有增加1万亿左右的潜力，相信工商银行短时间内是用不到这个限额了。
而且这个限制不是限制总量，是限制的占比，以后随着贷款总额的增加，个人住房贷款仅需同比例增加即可，根本无踩线之虞。
目前7大行里，踩线最严重的是建设银行，我们再来看下建设银行的情况：
根据2020半年报，建设银行贷款总额16.47万亿，个人住房贷款5.59万亿，占比33.94%。
半年间，贷款总额从15.02万亿增加到了16.47万亿，增速9.65%。
按照后半年9%的增速，2020年报里的贷款总额=16.47*1.09=17.95万亿。
计算个人住房贷款限额=17.95*0.325=5.834万亿
依然比半年报里的5.59万亿多出了两千多亿的空间，建设银行只需要半年内把增量控制在2000亿左右，以后按照贷款总额同比例增加即可不用踩线。
纵观所有的大中小上市银行，踩线最严重的是成都银行，我们来看下具体情况：
个人住房贷款余额662.09亿，贷款总额2544.45亿，占比26%，超过17.5%的红线。
贷款总额自2019年末至2020半年，由2310亿增加到2545.45亿，增速10.2%
如果按照半年增速10%测算，两年后的贷款总额=2544.45亿*1.1*1.1*1.1*1.1=3725.3亿
个人住房贷款限额=3725.3亿*0.175=652亿
也就是说，如果成都银行保持现在的个人住房贷款规模不变，需要用两年的时间去化解目前的超额部分，以后增速和贷款总额保持一致即可。
还有一点啊，大家注意一下图上的成都银行的不良率，个人消费贷21.1%的不良，经营贷11.66%的不良，住房贷款只有0.29%。银行为什么这么喜欢个人住房贷款，一切自在不言中。
总的来说，在银行侧，踩线的银行并不多，即使踩线也不是很严重，整改起来难度并不大。因为关键的一点是，各家银行的贷款总额增速很快，即使目前看起来有些踩红线的指标，只要控制住增速，随着贷款总额的增加，其占比逐年是下降的。
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今天我说的主要是银行业两道红线对房企的影响，所以房企侧是需要重点关注的对象：虽然现在的银行业两道红线对房企几乎没有什么实质性的影响，但是我们未雨绸缪的考察下，如果在极端环境下（比如占比限制进一步下降），对房企将会影响几何。
上表中是根据2020年报年报统计的A股主流房企银行贷款/有息负债的比重。可以用来衡量一家房企对银行贷款的依赖程度，纳入考察的11家房企平均依赖度在56%左右。
其中的有息负债有两个口径，一个口径是我自己根据报表测算的，有息负债=短期借款+一年内非流动负债+长期负债+应付债券+应付利息，这个应该没什么争议，属于最基本的公式。
另一口径是半年报中房企自己披露的数据。
当房企披露时，以披露的为准。当房企未披露时，就以我统计的口径为准。
对于财务比较正规透明的房企来说，两个口径的误差很小：比如保利，万科。一般情况下误差不会超过5%。
这个表啥意思呢？他表示了银行贷款在有息负债中的比例，衡量的是对银行贷款的依赖程度。
极端情况下，头部房企，比如保利，虽然依赖度很高，但估计还是没什么影响的。不过有些目前对银行贷款依赖程度比较高的非头部房企，不排除银行贷款规模受到限制的可能性。（我可没指名道姓）
反之，目前排名较后的一些头部房企，是具有相当强的抗风险能力的。（比如新城控股的银行贷款规模不到230亿，占有息负值的比例不到29%）
如果从另一个授信的角度来看：
这个表的话，得一分为二的看，比如你倒着看，万科目前对银行授信的使用率率最高，说明万科目前对于银行贷款的使用最为得心应手，新城的融资渠道更为多元化。
如果你正着看，新城对银行贷款的授信使用率最低，说明以后的提高空间大，更游刃有余。
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总的来说，目前这个两道红线，属于一个补充性质的政策，放在大的环境下看，是房企和银行业供给侧改革的一部分，由于小房企一般捆绑的是小银行，这相当于一刀下去，把银行业和房企的阑尾都割了，省得以后发炎。
对于大银行以及部分目前距离限制比较远的银行（比如宁波银行南京银行），是绝对的好消息。对于头部房企，特别是银行贷款占比小且授信可用额度充足的头部房企（比如新城控股），是利大于弊的好消息。
但是对于银行贷款占比依赖比较大的非头部房企，需要提高警惕（未见实质性利空，但是有可能进一步限制）。对于各种野鸡房企，地方小微房企，应该是沉痛的一击。
无论是三道红线，还是两道红线，稳定压倒一切，稳才是主旋律，稳中有进，稳中求变，如果理解不了稳的精神，是无法吃透这些政策的。怎么样才能更加稳定？把话语权交给风控更规范的大型银行，把钱贷给效率更高的头部房企，自然就更加的稳当。稳是前提，是手段，远才是最后的目的。
行稳致远，进而有为。