一个小股东对新城控股财务工作的若干建议

首先我个人是充分肯定新城的财报披露质量与披露准确度的,持有新城并且不遗余力的加仓,就是对新城财务工作的最大肯定。

但是啊,我在仔细研读新城的公告和定期报表后,发现有些方面的工作做的还不够细致,现在把我发现的问题列举如下,希望新城以后的财务工作中可以避免这些错漏:

1.贵州是一个省,省会叫贵阳,贵阳才是城市的名称,贵州并不是城市名。

新城控股《2018年年度报告》的第232页,《2019年年度报告》的第29,60,247页均、,《2020半年度报告》的第25,42,179页,出现了以省代市,或者“贵州市”这样的描述字眼错误几十处,虽然是无伤大雅,但是有点缺乏基本的地理常识的感觉。(其他年份报表的相同错误新城可以自查,应该是一脉相承的祖传错误)



2.单位错误:在新城控股《2019年年度报告》的第46页

联系上下文得知,该处的单位应是“元”,而不是“万元”,这个差错性质比较严重,数额上差了一万倍。


3.位数差错:在新城控股《2019年6月份及第二季度经营简报》《2019年9月份及第三季度经营简报》里,宝应吾悦广场的计划投资额应是30.85亿,而不是308.5亿。

4.美观问题:在新城控股《2020年3月份及第一季度经营简报》里,出现了表格歪斜,上下没对齐的问题。

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以上这些现象,说明新城的财务工作还有改进的空间,能做的更细节一些,同时一些错误沿用了几份报表,说明财务的核查工作的独立性,有待加强。

除了这些,我还希望新城以后的报表中能补充披露以下信息;

1.吾悦广场的客流量人次数

2.吾悦广场的商品销售总额

为什么希望能披露这两个数据呢?因为纵观整个商业地产市场,成气候的头部企业,都会定期披露这两个数据,无论是万达,龙湖,华润还是国外的西蒙。新城现在自己要习惯适应自己在商业地产市场的地位,定期披露这两个数据一是有助于投资者对吾悦的认知,二是能提高自己的影响力。

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哈哈,既然目前新城还没披露,我大概猜一下,看看以后如果采纳了我的建议披露以后,有多大差距。

这是目前我收集到的一些数据:标注黄色的,是有问题或者口径不一致的数据。

比如西蒙,要考虑汇率的问题,采用的是疫情前的数据。万达的建筑面积是估算的。宝龙的租金收入就是真的纯租金收入,没有管理费用,管理费用在宝龙单独上市的物管公司里,大概也有十来个亿,总的算下来应该和新城差不多。

万达没有年报,使用的是万达发布的商业白皮书,数据跨度是从9月到9月,和其他几个稍有不同。

先说中外差距:

1.为什么西蒙的商品销售额坪效这么高?

这个基本和人均GDP是挂钩的,美国2019的人均gdp是65000美元左右,中国2019的人均gdp是70892元。销售坪效与人均gdp呈非常明显的正相关性。可以推测,从几十年的时间跨度来看,不管是华润,万达还是龙湖,新城,销售坪效都会随着中国人均gdp的增长而显著增加,买这些商业地产就是买中国的国运,与国同休。

2.为什么西蒙的租金收入坪效算下来和美元口径不一致?

因为一般来说,认为西蒙的租金坪效在每年500到600美元/平米左右,但是这个是用营业面积算的,我这个用的是总建筑面积算的,就会低很多。

3.为什么西蒙的租金收入/总销售额的比例这么低?

因为统计口径不一致。西蒙的租金收入算的归属西蒙的那部分,而西蒙由于Reits化,租金收入权益占比比较低,所以导致整个数据较低,失真。

可以看出美国的人均消费金额换算成美元的话,刚好和万达差不多,说明基于这些大数据的统计是可信的,两个国家,两个市场,两家公司,最后数据出来差不多,刚好和人均gdp的差距一样,这绝不是巧合。

再说一下国内的差距:

1.从租金坪效来看,华润稳坐头把交椅,龙湖次之,万达再次之,新城宝龙(加上管理费)半斤八两。但是考虑到这是2019的数据,新城的新开吾悦很多,所以新城追上万达,建筑面积坪效达到1000元/平米/年是早晚的事情。新城的租金坪效从静态看来,至少有50%的上涨空间,从动态看来,随着人均gdp的上涨,达到西蒙那样的高度也不是不可能。

2.从租金收入/总销售额的占比来看,万达和华润出奇的一致,14%出个头,七分之一左右。龙湖略高,大概在六分之一。一方面是有可能是因为重庆成都的消费水平低(龙湖人均消费低于万达),也有可能是龙湖的品牌溢价比较大,定价权更高。但是要是我是商家的话,我肯定不会选他了,哈哈哈。这么看来虽然龙湖身处一二线城市,做的买卖倒是很亲民。

假设新城也是14%这样的比例,那么我推测吾悦广场2019年的商品销售额在280亿附近。

3.每人次消费金额,龙湖是47.7,万达是61,假设新城低一些,在40到45这个区间,新城2019的推测商品销售额是280亿,那么吾悦广场2019年的总客流量应该在6亿到7亿人次之间。

都是推测,算不得数,大家看看就好,希望新城有公布数据的那一天,也不用这样让小股东猜来猜去了。[大笑]

 $新城控股(SH601155)$   

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全部评论

qiaoky04-11 20:59

厉害

陈鹏庭01-14 13:39

收到,谢谢!

刘建武投股2020-12-28 17:01

风一样自由85z2020-12-22 17:27

因为龙湖和华润本身在一线城市发展壮大起来的,而新城是从三四线城市发展成为国内前10的,团队经验不一样。

伊壁鸠鲁的花园2020-12-17 00:01

华润也在向三四线城市下沉