一个小股东对新城控股财务工作的若干建议

首先我个人是充分肯定新城的财报披露质量与披露准确度的，持有新城并且不遗余力的加仓，就是对新城财务工作的最大肯定。

但是啊，我在仔细研读新城的公告和定期报表后，发现有些方面的工作做的还不够细致，现在把我发现的问题列举如下，希望新城以后的财务工作中可以避免这些错漏：

1.贵州是一个省，省会叫贵阳，贵阳才是城市的名称，贵州并不是城市名。

在新城控股《2018年年度报告》的第232页，《2019年年度报告》的第29，60，247页均、，《2020半年度报告》的第25，42，179页，出现了以省代市，或者“贵州市”这样的描述字眼错误几十处，虽然是无伤大雅，但是有点缺乏基本的地理常识的感觉。（其他年份报表的相同错误新城可以自查，应该是一脉相承的祖传错误）

2.单位错误：在新城控股《2019年年度报告》的第46页

联系上下文得知，该处的单位应是“元”，而不是“万元”，这个差错性质比较严重，数额上差了一万倍。

3.位数差错：在新城控股《2019年6月份及第二季度经营简报》《2019年9月份及第三季度经营简报》里，宝应吾悦广场的计划投资额应是30.85亿，而不是308.5亿。

4.美观问题：在新城控股《2020年3月份及第一季度经营简报》里，出现了表格歪斜，上下没对齐的问题。

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以上这些现象，说明新城的财务工作还有改进的空间，能做的更细节一些，同时一些错误沿用了几份报表，说明财务的核查工作的独立性，有待加强。

除了这些，我还希望新城以后的报表中能补充披露以下信息;

1.吾悦广场的客流量人次数

2.吾悦广场的商品销售总额

为什么希望能披露这两个数据呢？因为纵观整个商业地产市场，成气候的头部企业，都会定期披露这两个数据，无论是万达，龙湖，华润还是国外的西蒙。新城现在自己要习惯适应自己在商业地产市场的地位，定期披露这两个数据一是有助于投资者对吾悦的认知，二是能提高自己的影响力。

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哈哈，既然目前新城还没披露，我大概猜一下，看看以后如果采纳了我的建议披露以后，有多大差距。

这是目前我收集到的一些数据：标注黄色的，是有问题或者口径不一致的数据。

比如西蒙，要考虑汇率的问题，采用的是疫情前的数据。万达的建筑面积是估算的。宝龙的租金收入就是真的纯租金收入，没有管理费用，管理费用在宝龙单独上市的物管公司里，大概也有十来个亿，总的算下来应该和新城差不多。

万达没有年报，使用的是万达发布的商业白皮书，数据跨度是从9月到9月，和其他几个稍有不同。

先说中外差距：

1.为什么西蒙的商品销售额坪效这么高？

这个基本和人均GDP是挂钩的，美国2019的人均gdp是65000美元左右，中国2019的人均gdp是70892元。销售坪效与人均gdp呈非常明显的正相关性。可以推测，从几十年的时间跨度来看，不管是华润，万达还是龙湖，新城，销售坪效都会随着中国人均gdp的增长而显著增加，买这些商业地产就是买中国的国运，与国同休。

2.为什么西蒙的租金收入坪效算下来和美元口径不一致？

因为一般来说，认为西蒙的租金坪效在每年500到600美元/平米左右，但是这个是用营业面积算的，我这个用的是总建筑面积算的，就会低很多。

3.为什么西蒙的租金收入/总销售额的比例这么低？

因为统计口径不一致。西蒙的租金收入算的归属西蒙的那部分，而西蒙由于Reits化，租金收入权益占比比较低，所以导致整个数据较低，失真。

可以看出美国的人均消费金额换算成美元的话，刚好和万达差不多，说明基于这些大数据的统计是可信的，两个国家，两个市场，两家公司，最后数据出来差不多，刚好和人均gdp的差距一样，这绝不是巧合。

再说一下国内的差距：

1.从租金坪效来看，华润稳坐头把交椅，龙湖次之，万达再次之，新城宝龙（加上管理费）半斤八两。但是考虑到这是2019的数据，新城的新开吾悦很多，所以新城追上万达，建筑面积坪效达到1000元/平米/年是早晚的事情。新城的租金坪效从静态看来，至少有50%的上涨空间，从动态看来，随着人均gdp的上涨，达到西蒙那样的高度也不是不可能。

2.从租金收入/总销售额的占比来看，万达和华润出奇的一致，14%出个头，七分之一左右。龙湖略高，大概在六分之一。一方面是有可能是因为重庆成都的消费水平低（龙湖人均消费低于万达），也有可能是龙湖的品牌溢价比较大，定价权更高。但是要是我是商家的话，我肯定不会选他了，哈哈哈。这么看来虽然龙湖身处一二线城市，做的买卖倒是很亲民。

假设新城也是14%这样的比例，那么我推测吾悦广场2019年的商品销售额在280亿附近。

3.每人次消费金额，龙湖是47.7，万达是61，假设新城低一些，在40到45这个区间，新城2019的推测商品销售额是280亿，那么吾悦广场2019年的总客流量应该在6亿到7亿人次之间。

都是推测，算不得数，大家看看就好，希望新城有公布数据的那一天，也不用这样让小股东猜来猜去了。

 $新城控股(SH601155)$