乐居财经 曾树佳 发自香港
保利物业赴港上市只差一步。12月1日港交所披露，保利物业已通过港交所聆讯。自4月11日从新三板退市之后，保利物业紧锣密鼓地转战港交所，于8月7日提交招股书，距今仅过去四个多月。
市场消息称，保利物业此次计划集资5亿美元。募得资金将用于收购或投资物业管理公司；进一步开拓增值服务；用于升级数字化及智能化管理系统；以及用作运营资金及一般公司用途。
从保利物业更新的招股书来看，其披露数据的时间节点，已从上一份文件的4月份，延展到半年度。
截至2019年6月30日，它的合同管理总面积达4.55亿平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的148个城市，在管总面积为2.6亿平方米，管理846项物业（包括565个住宅社区及281个非住宅物业）。
换言之，4月末至6月末，短短的两个月内，保利物业新增29项管理物业，新增在管面积6200万平方米，占总面积的23.8%，规模增长的势头较为迅猛。若能顺利上市，保利物业将成为年内登上港股市场的物业股中，规模最大的新兵。
外拓项目体量实现反超
今年上半年，保利物业实现营业收入18.22亿元，同比增长47.3%；主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条业务线构成，各板块营收占比分别为64.6%、16.3%、19.1%。物业管理服务虽然所占比重持续降低，但它仍然是保利物业营收的主力。
背靠地产母公司，保利物业来自母公司保利发展“输送”的资源仍然不少，但保利发展提供的项目（以下简称“内部项目”）、外拓项目之间的比重天平，似乎已发生了逆转。
2016年至2018年，保利物业内部项目在管面积占比，分别为91.9%、86.1%、57.4%；虽呈现比例降低的趋势，但截至2019年4月份，该项占比仍为56.2%，保持着“内多外少”的项目结构。
然而，两个月后，情况则有所不同。今年半年度，保利物业内部项目在管面积比例，降为43.1%；而外拓项目占比上升为56.9%，其1.48亿平方米的在管面积，已超过了内部项目的体量。
由此可以看出，保利物业正在大力增加外拓项目，以减少对母公司的依赖性。2016至2018年，以及2019年上半年，保利物业外拓项目中标率分别为52.1%、49.1%、44.7%及36.4%。正是由于它参与了越来越多外拓项目的招标及投标程序，才迅速地拉低了中标率。
但外拓项目面积的占优，并不代表其创造的业绩，能掩盖内部项目的锋芒。今年上半年，保利物业内部项目产生的收入为15.1亿元，占比82.8%；而外拓项目产生的收入仅为3.14亿元，占比17.2%。
两类项目收入的差距，缘于管理费水平的不同。
2016至2018年，以及2019年上半年，保利物业内部项目的平均物业管理费，分别为每月每平方米2.12元、2.19元、2.21元以及2.27元，而外拓项目每月每平方米仅为1.19元、1.31元、1.47元以及1.48元。两相比较，高下立判。
保利物业于招股书中表示，为了增加外拓项目来源的物业管理市场份额，其自中小型物业开发商，获得了现有在管物业周边的多项服务合约，根据该等物业的概况、规模及地点，所收取的物业管理费相对较低。
非住宅业务成一大卖点
保利物业的非住宅物业体量并不小，截至2019年上半年，其商业及写字楼、公共及其他物业的项目数量为281个，占比33.2%。近几年，保利物业致力于拓展物业管理组合，其中涵盖了大部分非住宅物业，使得外拓项目更为多元。
其中，公共服务范畴，是其发力的新方向。依托保利集团的央企背景及信用背书，保利物业争取到了很多公共服务领域的项目。截至2019年6月30日，保利物业在管210个公共服务项目，管理面积达1.32亿平方米。
目前，保利物业已拥有浙江省嘉善县西塘古镇、天凝镇，以及上海市宝山区罗店镇等项目。为了打造校园物业管理平台，它还于2018年完成了对湖南保利天创的收购。
保利物业在2017年就开始涉足城镇公共服务管理，承接了政府剥离的部分公共管理职能，协助政府职能转型。今年上半年，保利物业公共及其他物业版块，实现了2.16亿元的营收，占总营收的11.9%，比去年同期上涨了8.3个百分点。
未来，在这个细分赛道上，保利物业显露出了不断加码的姿态。
具体到运营指标，保利物业的毛利率并不高。2016至2018年，保利物业的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%；2019年上半年，其总体毛利率提升到23.6%。在提升的背后，是社区增值服务的盈利能力的助力。与物业管理服务、非业主增值服务相比，保利物业的增值服务毛利率，一般都处于43%以上。
作为物业管理服务业务的延伸，保利物业于2011年开始提供社区增值服务，其中包括社区生活服务及社区资产增值服务。2016至2018年，以及2019年上半年，社区增值服务的营收占比分别为10.1%、9.9%、14.7%、19.1%，呈现逐年上升的态势。
在提升各项服务渗透率的同时，保利物业贸易应收款项，常常呈现季节性波动的情况。2016至2018年，以及2019年上半年，保利物业的贸易应收款项减值拨备余额，分别为400万元、640万元、670万元及1390万元。这在一定程度上，提升了其营收、现金周转的风险。
所幸的是，从其上半年1.29的流动比率、1.27的速动比率、19.02亿的现金流来看，保利物业的流动性，似乎还比较充足。
