求抄个作业[跪了],大悦城地产应该怎么估值呢?如果设定年回报率13%的话,房地产部分和商业地产部分用多少pb来估合适?
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只恨太匆匆11-23 08:15

优秀

凯哥11-21 16:12

这个回答值了!

砸墙啊11-21 07:20

$金融街(SZ000402)$ 转来一看

jiancai11-20 22:49

我没有具体的估值办法,总体上,现在股价是比较便宜的,假如能维持分红规模,并且有增加,就保持持仓规模,靠分红增加仓位,假如出现大幅下跌,考虑加仓,我觉得假如跌到0.6元每股,我会尽可能增大仓位
   在大悦城上,PE和PB我都不太用,ROE也不用,就是看投资物业的EBITDA,还有出售物业储备规模,2018年,投资物业EBITDA是18.5亿人民币,酒店EBITDA大概是2亿人民币,具体归属于上市公司的,大概投资物业EBITDA是10亿人民币,酒店是1.75亿。 因为2018年有新开业购物中心和写字楼的一次性冲击(3个大型项目),实际投资物业EBITDA应该还要高一些。
    投资物业和酒店有变量,投资物业一直在和基金交易,所以权益比例在减少,同时,基金管理收入在增加,这里边变量我不知道该怎么看,但出售投资物业,会给上市公司带来提前量的收益
   比如西安和长风两个大悦城,和并购基金交易,提前锁定了8亿左右的收益,并减少了负债,这相当于考虑了资本的时间价值,收获第一阶段收益。 并且维持公司的扩张潜力,和较低的负债率。
   交易之后,相当于西安和长风两个项目成本重置了,新的成本重新入股,减少股权,增加基金管理收入,这样从资本市场理解来说,逻辑确实比较绕,但资管就是聪明的用钱,把钱的价值用尽,尤其大悦城地产是个小公司,利用外部资金可能是必然选择。
    其实在2016年,大悦城就已经再说,所有项目,基本都会注入基金,上市公司保持控股权就可以,帮LP管项目,收取费用,用国际通用逻辑去做商业地产。
     因为出售股权,投资物业的EBITDA相当于切了很大一块,用来扩张,新的扩张,拿的土地,就是同时有散售物业和投资物业,散售物业保持短期盈利和平衡现金流,但需要观察,散售物业是不是能盈利,现金流是不是顺畅
    再就是新扩张的投资物业能不能做好,土地是不是有潜力。
    2019年上半年,大悦城地产融资成本有上升,大概升到了4.58%,主要两个原因,1.西安上塔坡拆迁和另外企业合股,项目公司有高成本融资。 2.之前发行的30亿债券,利息是3.2%,因为到期重新发行,利率上升到了3.9%和4.1%  3.中粮置业投资下边剩下的永续债利率今年会上升,应该是从6.5%上升到8%多(永续债不会影响利润表的财务费用,但会影响最终母公司利润)
   到2019年下半年,开始扭转,最近公告能看到,大悦城香港发行了8亿美元的票据,发行利率是3年期2.97%,5年期3.27%。 这个是用来置换之前的票据,老的票据,利率是3.5%。 这笔融资比较大,所以对未来的利率降低有很好帮助。
  另外,最近公告,中粮置业投资还能再发30亿的债券,相信利率不会高,中粮置业投资一直在还永续债,假如新的30亿债券能替换掉永续债,也能降低财务成本。
   未来几年,便宜的钱对大悦城地产来说,难度不大。
   出售类物业,这个不确定性比较大,在2019年四季度,重磅项目瑞虹新城8期会入市,货量是百亿级别。  
   在2020-2021年,上海还有两个重磅投资物业会大宗交易,货量也在百亿级别,这两个投资物业预计盈利不会太多,但对现金补充会很大,还能保证负债率稳健,但是,未来两年大宗交易市场景气度就比较重要。
   散售类物业,我大概统计,大悦城地产储备的货值大概在1300多亿,归属于上市公司的大概在680亿左右(包含大宗出售的投资物业),这些产品能盈利多少,我也搞不清楚,需要观察。
    投资物业的回报率,大悦城给项目设定的目标,都是完整第三年,EBITDA达到6%-6.5%,因为现在新拿的项目,土地都比较便宜(项目造价基本都在十几亿),我觉得难度不算大,但大多项目在新区,培育期可能会长,也需要观察。
   酒店部分,亚龙湾在下滑,有可能是经济周期,也可能是亚龙湾长期下滑,需要观察,北京华尔道夫上市公司又并表了,这个酒店近来表现不错,西单的酒店未来估计盈利会不错,我估计酒店未来几年和现在打平的概率大
   并购基金进度比较慢,可能便宜的机会不多,竞争对手也越来越多,拓展进度不好判断。
   但和政府协议拍地,市场就足够大了,现阶段,全国各城市,各城区,抢项目,抢税源的冲动还是比较大,而且大量城市还在扩张当中,新开发空间是有的,而且现在政府对招商质量也有标准,大悦城在这方面有一定的优势
   未来几年,还有几个需要观察的重点:
  1.中粮集团的资源,到底有没有能释放出来的,是给A股,还是H股,给H股的话,会不会发股票
  2.亚龙湾2期到底是什么东西,还有没有优质住宅或者公寓散售土地,能不能低价给大悦城地产
  3.大悦城地产的REITS什么时候能搞成,在哪个市场搞
  4.并购基金有没有大幅扩张的机会,比如住宅开发商转不动了,必须低价出售投资物业,这时候并购基金的机会可能就来了,并购基金的境内部分,中国人寿退出了,需要观察会换成谁来继续